Impôts sur investissement locatif : Comment l’optimiser ?

Que ce soit pour préparer sa retraite, générer des revenus complémentaires ou se constituer un patrimoine immobilier, l’investissement dans la pierre reste l’un des placements les plus judicieux. Contrairement à d’autres, il combine à la perfection rentabilité et stabilité. Mais pour être vraiment rentable à travers l’achat d’un bien à louer, il est primordial de calculer toutes les charges. Y compris la fiscalité liée à la location immobilière. Car selon le statut et le régime choisi, le montant de l’impôt à payer peut totalement plomber votre niveau de rendement. Alors pour vous aider à faire le bon choix, nopillo vous présente 4 manières d’optimiser l’impôt sur un investissement locatif. 

{{quel-regime="/composants"}}

Comprendre l’impôt sur l’investissement locatif 

‍

Comme pour toutes formes de revenus, vous devez verser des impôts à l’administration fiscale pour les loyers perçus. 

La question qui se pose est alors : comment payer le moins d’impôt possible sur son investissement locatif ? Nous n’avons pas de réponse toute faite, car il existe plusieurs manières d’investir. Par exemple, acheter en nom propre ou en société, louer un appartement vide ou meublé, louer un appartement sur de courte ou de longue durée, … 

Pour chaque stratégie, un statut particulier est prévu. Et au sein de chaque statut, vous avez le choix entre deux modes d’imposition (ou régime fiscal). 

‍

Il convient donc d’étudier tous les statuts et régimes disponibles afin de trouver la stratégie la plus adaptée à votre situation. 

‍

Investir en société pour acheter à plusieurs

‍

L’investissement immobilier locatif via une société est souvent privilégié lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter ensemble, comme un couple, des frères et sœurs, des amis, des parents et enfants, …  La société permet ainsi de pallier les inconvénients de l’indivision qui offre trop peu de flexibilité en matière de prise de décision. 

Alors comment investir en société ? Et surtout, quel est l’impôt applicable pour ce type d’investissement locatif ?  Voici les deux plus courants. 

‍

La Société Civile Immobilière (SCI) 

‍

La SCI est une société civile immobilière permettant d’investir à plusieurs. Il n’est donc pas possible d’investir seul à moins de faire un montage juridique complexe avec création d’une holding. 

‍

L’intérêt de cette société réside dans tous ces avantages fiscaux. À savoir : 

• La transmission simplifiée du patrimoine immobilier ; 
• Le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. 

C’est justement cette option qui nous intéresse. Et oui, selon votre choix, le montant de l’impôt à payer sur l’investissement locatif pourra varier fortement. 

Si vous êtes soumis à l’IS : les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont imposés 15 % en deçà de 42 500 € et 25 % au-delà. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % ou plus, ce régime peut être très intéressant. 

Si vous êtes soumis à l’IR : les associés sont imposés comme s’ils étaient  propriétaires. Le régime des revenus fonciers a donc vocation à s’appliquer. 

‍

Bon à savoir : en principe, il est possible d’acquérir tous types de biens avec la SCI (vides ou meublés, à usage d’habitation ou commerciaux, neufs ou anciens, …). En revanche, il y a quelques restrictions pour la location meublée. Soit vous êtes soumis à l’IS. Soit vous êtes soumis à l’IR, auquel cas la part de revenus issus des logements meublés doit correspondre au maximum à 10 % des recettes locatives globales. 

‍

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille 

‍

Cette société à responsabilité limitée doit impérativement être conclue entre les membres d’une même famille. Par exemple, les enfants, les parents, les grands-parents, les conjoints, les couples pacsés ou encore les frères et sœurs. Si un membre extérieur intègre le cercle, la société redevient une SARL classique. 

Au niveau de l’imposition sur l’investissement locatif, il est similaire à la SCI. 

La principale différence réside dans le fait que la SARL de famille est une société commerciale. Il est donc possible de combiner l’activité de location avec l’achat-revente. 

‍

Que ce soit pour la SARL de famille ou la SCI, il faut généralement prévoir des coûts supplémentaires pour la création de la société. Cette stratégie peut donc être très utile, mais surtout si vous prévoyez d’acheter plusieurs biens immobiliers. Si ce n’est pas le cas, l’acquisition en nom propre est souvent plus avantageuse. 
‍

{{economie-impots="/composants"}}
‍

Acheter en nom propre pour son investissement 

‍

Lorsque vous achetez en nom propre, vous avez le choix entre deux modes d’exploitation : la location nue ou la location meublée. Selon votre sélection, vous serez automatiquement soumis à l’un des statuts ci-dessous. 

‍

Les revenus fonciers 

‍

C’est le statut applicable par défaut pour tout investissement locatif d’un bien loué vide. Vous avez alors le choix entre deux régimes : 

• Le régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Et ce, peu importe le montant des charges. 
• Le régime réel d’imposition : vous pouvez déduire toutes les charges engagées pour les biens de la location (comme les honoraires d’agence, l’assurance PNO, la taxe foncière, …). Si ces dépenses sont supérieures aux recettes, vous êtes en déficit. Celui-ci sera alors déduit de vos revenus globaux dans une limite de 10 700 € pendant 6 ans. 

‍

En plus de ces deux régimes, les propriétaires fonciers peuvent également cumuler les différents dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, la loi Denormandie, Loc’Avantages, … Ces derniers permettent de profiter de réductions fiscales avantageuses. Mais il faut toujours respecter les conditions de chaque dispositif (qui sont souvent strictes et limitent le niveau de rentabilité). 

‍

Le loueur en meublé non professionnel

‍

Comme son nom l’indique, le propriétaire LMNP loue un bien meublé. Mais attention, pour obtenir ce statut, il faut équiper le logement conformément à la liste des fournitures prévue par le décret du 31 juillet 2015. 

À partir de là, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (ou loueur en meublé professionnel - LMP si vos revenus locatifs dépassent certains seuils). 

‍

Mais alors pourquoi un investisseur devrait-il prendre la peine de meubler un appartement ? En plus d’un loyer plus élevé et d’une meilleure réponse aux attentes des locataires, l’ajout de fournitures permet de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. 

‍

Comme avec les revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes, mais ceux-ci sont souvent plus intéressants : 

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Il peut toutefois y avoir des variations si vous faites de la location saisonnière. 
• Le régime réel : c’est vraiment là que le statut LMNP tire son épingle du jeu. En plus des charges déductibles et du déficit reportable, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. Au vu des prix de l’immobilier, ce mécanisme comptable permet souvent de déduire plusieurs milliers (voire dizaines de milliers) d’euros supplémentaires par an. C’est donc un excellent moyen de payer moins d’impôt sur l’investissement locatif. 

‍

Les avantages du statut LMNP sont tels qu’il est souvent considéré comme une niche fiscale. Et ce, même s’il n’est pas possible de cumuler ce statut avec les différents dispositifs de défiscalisation applicables à l’investissement locatif. 

‍

Se faire accompagner pour réduire l’impôt sur l’investissement locatif 

‍

Au vu de la pluralité d'options disponibles et de toutes les subtilités, il est préférable de se faire accompagner par un expert maîtrisant la fiscalité et l’investissement locatif

C’est justement le cas de nopillo. En plus de vous aider à prendre la meilleure décision pour votre projet immobilier, nous vous accompagnons dans chacune de vos déclarations LMNP afin de vous aider à payer moins d'impôt sur votre investissement locatif. 

‍

FAQ

‍

Quels sont les dispositifs fiscaux favorables à l’investissement locatif ?

‍

Outre les différents statuts et régimes susmentionnés, il existe différents dispositifs de défiscalisation favorisant l’investissement immobilier locatif. Par exemple, la loi Pinel, la loi Denormandie, Loc’Avantages, … Tous ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sous réserve de respecter certaines conditions. 

‍

Comment payer moins d’impôts sur un investissement locatif ?

‍

La meilleure manière de payer moins d’impôt sur un investissement locatif est de se faire accompagner par un expert. Pour certains, le statut de loueur en meublé au régime réel sera plus adapté, alors que pour d’autres, ce sera la SARL de famille. Chaque cas est unique.

‍

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

‍

Le calcul de l’impôt sur un bien locatif dépend du statut et du régime choisi. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire, alors que dans d’autres, vous pourrez déduire les charges, l’amortissement, voire le déficit. 

‍

Quelle taxe pour un investissement locatif ?

‍

Outre l’impôt sur le revenu (ou impôt sur les sociétés), les propriétaires d’un appartement en location doivent payer plusieurs taxes, comme la CFE (cotisation foncière des entreprises), la taxe foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (notamment pour les logements neufs), la plus-value lors de la revente, les charges sociales, … 

‍
{{quel-regime="/composants"}}