Investir en LMNP à Nice - Étude de marché

Entre mer et montagne, Nice est définitivement un lieu où il fait bon vivre. Que ce soit à l’année ou simplement pour des vacances. Mais qu’en est-il d’un investissement immobilier locatif ? Est-ce rentable d’acheter en LMNP à Nice ? C’est ce que nous allons voir dans cette étude de marché. 

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Investir en LMNP à Nice : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

La préfecture des Alpes-Maritimes attire. Ce qui se traduit par des prix de l’immobilier assez élevés (5 486 € / m2 en moyenne). Mais évidemment, il y a de fortes disparités d’un quartier à l’autre : 

• Le vieux Nice : entre la plage à proximité, ses nombreux commerces, ses bars et restaurants, c’est l’un des quartiers les plus dynamiques de la ville (notamment pour les touristes qui y affluent en masse). Comptez environ 6 100 € / m2. 
• Le carré d’Or : l’hypercentre de Nice accueille des lieux d’exception comme la Place Masséna, les jardins de l'Avenue Félix Faure, sans oublier la promenade des Anglais. C’est aussi le quartier le plus chic de la ville avec des prix au mètre carré aux alentours de 7 000 € (voire même, au-dessus de 10 000 € / m2 selon leur emplacement). 
• Quartier Cimiez : le “petit Neuilly niçois” est particulièrement apprécié des retraités et des familles. C’est un quartier bourgeois avec de nombreux immeubles anciens (environ 5 800 € / m2). 
• Fabron : sur les hauteurs, ses habitants bénéficient d’un panorama sur la mer. Ce qui explique ses prix élevés (environ 5 800 € / m2). À noter que les prix des appartements varient fortement, en particulier pour ceux qui offrent une vue face à la Baie des anges.
• Saint-Roch : c’est un quartier résidentiel très attractif. Entre ses petits pavillons, ses commerces de proximité et ses écoles, il offre à ses habitants une vraie vie de quartier (environ 6 200 € / m2). 
• Les arénas : plus éloigné du centre, le quartier est limitrophe à Cagnes-sur-Mer. Il est toutefois très bien desservi, avec en prime des prix d’achat plus que compétitifs (environ 3 700 € / m2). 

Avant d’investir en LMNP à Nice, il est primordial d’analyser précisément les prix au mètre carré au sein de votre quartier cible, et même au niveau de la rue. 

La démographie 

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5ème ville de France, Nice compte environ 343 000 habitants tout au long de l’année. Parmi ses habitants, il y a 46 % de personnes entre 15 et 44 ans et 29 % de seniors. Pour les futurs propriétaires LMNP, la stratégie d’investissement locatif se porte donc aussi bien sur les étudiants et jeunes actifs que sur les retraités (avec les résidences de service). 

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Sachez également que Nice bénéficie d’une répartition équilibrée entre locataires et propriétaires avec 48,9 % de locataires.

Le plan d’urbanisme 

Pour continuer d’attirer les investisseurs, habitants et touristes, Nice doit sans cesse se moderniser. Et ça passe notamment par des projets d’urbanisme. Par exemple : 

• Une Ligne à grande vitesse (LGV) : prévue pour 2030, cette ligne reliera Nice à Marseille pour favoriser les déplacements dans le sud de la France. 
• Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPRU) : il s’agit de créer 5 500 logements et de rénover plusieurs quartiers, comme Ariane, Liserons, Moulins et Nice-centre. 
• La ligne 4 : l'ajout d’une nouvelle ligne de tramway permettra de rejoindre facilement Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var.

Le plus de Nice

Nice est une ville emblématique de la Côte d’Azur. Avec la mer à “deux pas”, le climat méditérranéen, la proximité avec l'Italie, Monaco,  … elle offre un cadre de vie exceptionnel à ses habitants et ses touristes. Ils sont d’ailleurs 600 000 par jour en période estivale. 

Mais au-delà de la qualité de vie méditerranéenne, Nice est aussi une ville dynamique avec : 

• Un PIB régional de 47,7 milliards d'euros (en grande partie portée par le tourisme et la technopole Sophia Antipolis) ; 
• 45 000 étudiants, dont 20 % d’étudiants internationaux ; 
• 11 campus universitaires ; 
• 93 lignes de bus et 3 lignes de tramway ; 
• 2 grands pôles économiques avec l’Arenas qui regroupe près de 350 sociétés et le Technopole Sophia-Antipolis qui réunit 2 500 entreprises (environ 38 000 emplois). 

Le potentiel de rentabilité

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Si la préfecture de la région des Alpes-Maritimes est très prisée, la rentabilité niçoise reste variable (entre 3 à 5 % selon le quartier). Il n’est donc pas si facile de générer un cash flow positif en investissant en LMNP à Nice. Du moins pas dans les premières années. 

Cela dit, comme dans d’autres grandes villes de France, il s’agit surtout de miser sur un investissement patrimonial. La valeur des biens immobiliers ne cesse d’augmenter au fil des années (+24 % en 5 ans), vous garantissant ainsi une belle plus-value lors de la revente.

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Nice ?

L’encadrement des loyers 

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Après Paris, la ville de Nice propose les loyers les plus chers de France (19 € / m2 en moyenne). Et pourtant, la ville n’applique pas de politique d’encadrement des loyers. Le maire de la ville a d’ailleurs rejeté cette proposition en décembre 2023.  Il n’y a donc pas de limite fixée pour déterminer le montant des loyers. 

Cela dit, Nice reste une zone tendue. Ce qui implique des règles plus strictes. 

• Le préavis : pour les LMNP à Nice, la durée de préavis du locataire est toujours de 1 mois. 
• L’encadrement des loyers pour le renouvellement du bail : entre deux locataires, les propriétaires ne peuvent augmenter arbitrairement le prix de leur loyer. Ils doivent respecter l'indice de référence. 

La location saisonnière 

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Avec 5 millions de visiteurs par an, la location saisonnière est une véritable problématique à Nice. 

Il est primordial d’offrir des logements à ces vacanciers, sans pour autant limiter l’accès au logement des résidents annuels. 

C’est pourquoi, la ville prévoit une autorisation de changement d’usage. Mais les propriétaires particuliers (comme les LMNP) ne pourront bénéficier d'une seule autorisation par foyer.  

Cela dit, si vous souhaitez louer votre résidence principale, vous pourrez toujours le faire moins de 120 jours par an, sans avoir besoin de demander une autorisation. En revanche, il faudra déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel auprès de l’administration fiscale, et auprès de la mairie de Nice. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Nice ? 

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Pour booster votre rentabilité à Nice, il faut à la fois répondre à la demande des locataires, tout en dénichant une opportunité d’investissement. 

À Nice, il existe de nombreuses opportunités, mais il faut savoir chercher. Nous vous conseillons les quartiers un peu plus excentrés où les prix au mètre carré sont plus abordables. Sans oublier de privilégier les logements anciens, voire même les passoires thermiques qui nécessitent des travaux de rénovation. 

Et pour ce qui est de répondre à la demande des locataires, privilégiez les studios ou les T2, car les étudiants et jeunes actifs composent la grande majorité des locataires. 

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Enfin, si vous investissez en LMNP à Nice, il faut aussi prendre garde à la fiscalité. 

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