Taxe foncière et investissement locatif - Quel impact sur votre rentabilité ? 

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Due par l’ensemble des propriétaires immobiliers, la taxe foncière représente une charge non négligeable pour les investisseurs. Selon son montant, cet impôt local peut affecter le niveau de rentabilité de votre investissement locatif. Est-il possible de le minimiser ? Voire d’en être exonéré ? Découvrez les réponses. 

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Qu’est-ce que la taxe foncière ? 

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La taxe foncière est un impôt local. Elle bénéficie aux collectivités territoriales pour le financement de leurs divers projets (rénovation de certains quartiers, construction d’un centre culturel, amélioration des routes, …). 

Cet impôt s’applique à toutes les propriétés, qu’elles soient bâties ou non (terrain agricole, terrain à bâtir…). Autrement dit, les investisseurs locatifs sont redevables de la taxe foncière pour les appartements ou maisons mis en location. Même les mobil-homes ou péniches utilisées comme lieu d’habitation sous soumises à la taxe foncière dès lors qu’elles sont “fixées au sol à perpétuelle demeure”. En revanche, les caravanes non fixées sont exclues de cet impôt (articles 1380 à 1391 du Code général des impôts).

Chaque année, au cours du 3ème semestre, vous recevrez un avis d'imposition comprenant la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Vous devrez alors régler la somme due entre septembre et octobre (sauf à opter pour le paiement mensualisé). 

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Qui paie la taxe foncière pour un investissement locatif ?

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Locataire ou propriétaire ?

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La taxe foncière est due par le propriétaire qui possède le bien immobilier au 1er janvier de l'année d’imposition. Et ce, peu importe qu’il occupe ou non le logement. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est toujours le propriétaire qui paye la taxe foncière, et non le locataire. D’ailleurs, il ne peut pas répercuter le coût de cette taxe sur les charges locatives. À l’inverse de la taxe de prélèvement des ordures ménagères ou de la taxe d’habitation. 

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Bon à savoir : En cas de démembrement de propriété (nue propriété et usufruitier), c’est l'usufruitier qui doit payer la taxe foncière.

Quid en cas de vente ? 

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Après quelques années d’investissement locatif, vous souhaitez vendre ? Dans ce cas, qui paie la taxe foncière : l’acquéreur ou le vendeur ? 

Par principe, c’est toujours celui qui est propriétaire du bien au 1er janvier. Donc a priori, c’est souvent le vendeur. Cela dit, il est possible de répartir équitablement le paiement de l’impôt local en insérant une clause spécifique dans le contrat de vente. La plupart de temps, cette clause inclut une répartition au prorata temporis. C’est-à-dire que chaque partie paie proportionnellement à sa période de propriété. Par exemple, si vous vendez votre bien un 1er juillet, la répartition sera 50/50. En revanche, si vous vendez au 1er mars, vous paierez 2/12 de la taxe foncière (pour les mois de janvier et février). 

Alors si vous vendez en début d’année, n’oubliez pas d’inclure une telle clause. À défaut, vous ne pourrez réclamer le paiement de la taxe par l’acquéreur. 

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Quel est le montant de la taxe foncière ? 

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Il n’y a pas de montant fixe puisque chaque commune/collectivité locale définit son propre taux d’imposition. Néanmoins, voici le calcul de la taxe foncière : 

• Taxe Foncière = valeur locative cadastrale du bien immobilier x taux d’imposition local. 

Pour rappel, la valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel perçu (ou théoriquement perçu s’il ne s’agit pas d’un investissement locatif) auquel un abattement de 50 % s’applique. 

Par exemple, vous avez perçu 18 000 € de loyer pour votre bien en location et vous vivez dans une commune appliquant un taux d’imposition de 10 %. Dans ce cas, vous devrez payer 900 € de taxe foncière ([18 000 / 2] * 0,10). 

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Chaque année, l'administration fiscale révise ses valeurs locatives cadastrales. En général, elles augmentent de manière relativement modérée. Mais en 2023, vous avez peut-être remarqué une hausse significative du montant de la taxe foncière. Pourquoi une telle hausse ? À cause d’un changement de méthode de revalorisation et d’une indexation sur les prix à la consommation. Or, en période d’inflation, cette indexation peut être douloureuse. En particulier, pour certaines métropoles comme Marseille  (+ 13 %), Tours (+11,6 %) ou Paris (+50 %).

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Bon à savoir : si vous effectuez des travaux de rénovation sur votre logement, il faudra impérativement le déclarer. Et pour cause, cela affecte la valeur de votre investissement locatif, et donc le montant de la taxe foncière. 

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Est-il possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière ?

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Si tous les propriétaires (investisseurs locatifs ou non) sont redevables de la taxe foncière, il existe quelques exceptions

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La situation personnelle du propriétaire

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• Les personnes de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils. 
• Les personnes entre 65 et 75 ans dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils. Il ne s’agit pas tant d’une exonération totale, mais plutôt d’un abattement de 100 €.
• Les personnes en situation de handicap. 
• Les personnes aux revenus modestes. Elles bénéficient d’un dégrèvement, et non pas d’une exonération totale. 

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Ces exonérations ou dégrèvements de taxe foncière ne s’appliquent que pour les résidences principales, pas pour les investissements locatifs. 

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Le bien immobilier 

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• Les logements neufs : il s’agit d’une exonération temporaire de la taxe foncière (2 ans) qui vaut aussi bien pour la résidence principale, la résidence secondaire ou encore l’investissement locatif. 
• Des travaux d’économie d’énergie supérieurs à 10 000 € : à condition qu’ils soient achevés depuis le 1er janvier 1989. Variant de 50 à 100 % de la taxe foncière, cette exonération n’est valable que pour une durée de 3 ans suivant la fin des travaux. 
• Les logements inoccupés : pour les investissements locatifs qui ne trouvent pas preneur. Il faut néanmoins que la vacance soit indépendante de votre volonté et qu’elle dure plus de 3 ans. Mais mauvaise nouvelle pour les propriétaires LMNP, cela ne concerne que les biens loués vides. 
• Les zones à risques : comme un logement proche d’un site Seveso ou situé dans une zone faisant partie d’un plan de prévention des risques technologiques ou risques miniers. Ici, l’exonération est partielle (entre 15 et 50 % selon les risques).

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Comment la taxe foncière impacte-t-elle votre rentabilité ? 

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Si vous ne bénéficiez pas d’une exonération de taxe foncière, celle-ci va forcément impacter la rentabilité de votre investissement locatif. 

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Prendre en compte de la taxe foncière dans le calcul de rentabilité

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La rentabilité est déterminée par l’ensemble de vos recettes et de vos dépenses. 

Vos recettes, ce sont essentiellement les loyers perçus chaque mois. 

Quant aux dépenses, elles sont diverses et variées : emprunts, honoraires d’agence immobilière, assurances, achat et/ou remplacement des fournitures, …Sans oublier, la fiscalité, et donc la taxe foncière. 

Pour avoir une vision claire de votre niveau de rentabilité, il est primordial de calculer l’impact de la taxe foncière (et toutes les autres charges) sur votre investissement locatif. Et pour cause, cet impôt local peut représenter plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros. Il va alors impacter votre rentabilité nette, votre cash flow et votre effort d’épargne. 

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Choisir le bon régime fiscal en LMNP 

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Si la taxe foncière a un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif, il est possible de le limiter en choisissant le bon régime fiscal en LMNP. 

En effet, si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez simplement d’un abattement forfaitaire de 50 % (en cas de location de longue durée). 

Mais si vous choisissez le régime réel, la taxe foncière est considérée comme une charge déductible. Vous pourrez la déduire de vos revenus locatifs, et donc réduire le montant de votre base imposable. 

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