Investir en LMNP à Toulouse - Guide complet

Capitale administrative de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées et 4ème ville de France, Toulouse bénéficie d’un positionnement stratégique entre mer et montagne. Mais pour autant, est-ce une bonne opportunité d’investissement ? C’est ce que nous allons découvrir avec cette étude de marché pour les futurs LMNP à Toulouse. 

Investir en LMNP à Toulouse : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Premier critère qui nous intéresse avant d’investir en LMNP à Toulouse, c’est le coût au mètre carré. Après tout, votre niveau de rentabilité dépend du prix d’achat. Et vous avez de la chance, Toulouse reste une ville relativement accessible malgré son envergure. En moyenne, vous pourrez trouver des appartements à 3 500 € /m2 et des maisons à 4 300 € /m2. 

Mais il ne s’agit que d’une moyenne. En réalité, il existe de grandes disparités selon les quartiers : 

• Capitole : le centre-ville de Toulouse est loin d’être le plus économique (environ 5 200 €/m2). Cela dit, ces monuments sont de qualité, ce qui vous permet de bénéficier d’un patrimoine immobilier qui prend de la valeur au fil des années. 
• Les Carmes : c’est aussi un quartier central particulièrement apprécié des habitants et des touristes du fait de la présence de la cathédrale Saint-Étienne, des bars et restaurants (environ 5000 € /m2). 
• Pont Jumeau : grâce à de multiples aménagements urbains (notamment l’allongement de la ligne de métro), ce quartier est de plus en plus populaire. Ce qui se répercute sur son prix (environ 4000 €/m2). 
• Ecoquartier de la cartoucherie : c’est un quartier moderne avec de nombreux espaces verts, des espaces de coworking, un centre d’activités culturelles. Bref, c’est un quartier où il fait bon vivre avec un prix au mètre carré encore abordable (environ 3 500 €). Une excellente opportunité pour ceux qui souhaitent investir en LMNP à Toulouse. 
• Côte pavée : ce quartier résidentiel bourgeois attire aussi beaucoup de locataires. Et pour cause, il reste proche du centre. mais avec un prix au mètre carré plus intéressant (environ 4000 €).
• Saint Cyprien : c’est le quartier étudiant qui est aussi relativement proche du centre (environ 4000 €/m2). 

La démographie 

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Toulouse Métropole compte 818 000 habitants. Sur 5 ans, la ville a gagné 5 000 nouveaux habitants. Et parmi eux, 65 % sont des locataires. Ce qui vous offre un potentiel locatif très intéressant. 

C’est une population encore jeune avec 53 % de la population toulousaine entre 15 et 44 ans. Il y a aussi 17 % de personnes de plus de 60 ans. Alors pourquoi pas mixer location traditionnelle et résidences de services pour votre investissement LMNP à Toulouse. 

Le plan d’urbanisme 

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Si Toulouse attire chaque année de nouveaux habitants, c’est aussi parce que la ville y met les moyens. Pour 2024, plusieurs projets d’urbanisme sont déjà en marche : 

• La transformation du Parvis Brienne : l’objectif est de limiter les voitures pour laisser totalement place aux piétons. 
• Les passerelles du Ramier : cette passerelle permettra d’ouvrir l'île du Ramier aux autres quartiers de Toulouse. 
• La nouvelle cité administrative : elle se déplace vers l’écoquartier Guillaumet. 
• La construction d’une tour : une nouvelle tour Altiplano de 60 mètres va voir le jour dans le quartier de Montaudran. Ce sera la plus haute de la ville après la basilique Saint-Sernin et la résidence Jean-Jaurès. La tour accueillera des logements en coliving, des bureaux, des espaces de coworking et des services de proximité.

Avec tous ces projets, la ville rose entend améliorer la qualité de vie des habitants, mais aussi en attirer de nouveaux. Et ça, c’est une aubaine pour les futurs propriétaires LMNP à Toulouse. 

Le plus de Toulouse

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La ville rose est d’abord connue pour son bassin économique. Et oui, Toulouse accueille de grandes entreprises, telles que AirBus, Thales, Stelia aerospace, Actual, Newrest group,Continental automotive, etc. Ce qui a permis de créer plus de 21 000 nouveaux emplois sur 5 ans et ainsi d’attirer des milliers de jeunes actifs en quête d’un logement. 

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Au-delà de ses entreprises, Toulouse est aussi une ville étudiante (ils sont environ 130 000  chaque année). Mais cette population estudiantine crée aussi davantage de turn over. Ce qui explique le taux de vacances locatives à Toulouse, qui est à 8,3 %, soit environ 30 jours par an. Mais rassurez-vous ! Avec les jeunes actifs, les étudiants qui reviennent chaque année et les voyageurs d’affaires, il ne sera pas difficile de trouver de nouveaux locataires. 

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Enfin, Toulouse bénéficie aussi d’une localisation géographique stratégique. Entre la mer et la montagne, elle attire de nombreux touristes qui viennent découvrir le charme de la ville rose, son patrimoine religieux, son art baroque, l’architecture typique des villes du midi, son offre culturelle, etc. 

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Autant de points forts pour votre investissement LMNP à Toulouse. Mais est-ce vraiment rentable ? 

Le potentiel de rentabilité

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Comme dans toutes les grandes villes, il sera difficile d’avoir un taux de rentabilité exponentiel. En moyenne, prévoyez entre 3 à 5 % de rentabilité. 

Un tel taux ne permet pas forcément de dégager un cash flow positif. Cela dit, vous pouvez maximiser votre rendement avec la bonne stratégie d’investissement. Les plus rentables étant souvent la colocation ou la location saisonnière. À condition toutefois de respecter la réglementation en vigueur. 

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Par ailleurs, investir en LMNP à Toulouse, c’est aussi l’occasion de vous constituer un patrimoine. D’autant que la valeur des biens risque d’augmenter à mesure que la ville se développe. Et comme ils sont encore abordables, la plus-value peut être très intéressante. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Toulouse ?

L’encadrement des loyers 

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L’intégralité de la ville de Toulouse est considérée comme une zone tendue. Cependant, il n’y a pas de politique d’encadrement des loyers applicables. 

Toutefois, les propriétaires LMNP qui souhaitent investir à Toulouse doivent respecter les  loyers fixés par l’Observatoire local des loyers. Ce dernier prend en compte  la localisation, la surface du logement et son état.

Selon les quartiers, le prix de la location au mètre carré est fixé de 11 à 16 €. 

La location saisonnière 

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Comme la plupart des grandes villes, Toulouse est soumise à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative. 

C’est pourquoi, une procédure d’autorisation préalable de changement d’usage est prévue pour les résidences secondaires et les résidences principales louées au-delà de 120 jours par an. Cette autorisation est valable pour une durée de deux ans, à raison d’une à deux autorisations par propriétaire. 

Toutes les démarches sont à effectuer auprès de la mairie de Toulouse. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Toulouse ? 

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De par la demande locative extrêmement forte, vous pouvez adopter différentes stratégies d’investissement LMNP : 

• Type de location : colocation, saisonnière, longue durée, bail étudiant … toutes ces stratégies peuvent fonctionner à Toulouse. Même si la colocation est sans doute la plus rentable et la moins contraignante d’un point de vue des contraintes administratives.
• Le type de bien : là encore, vous avez l’embarras du choix. Des studios, des T2, des T3, … Et si vous choisissez de grandes surfaces, n’hésitez pas à faire de la colocation. 
• Les quartiers les plus rentables : l’écoquartier de la cartoucherie et la Cartoucherie ont énormément de potentiel, à la fois grâce à leurs prix abordables, mais aussi du fait des projets urbains. 

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