LMNP, SCI ou SARL - Quel statut choisir ?

Investir seul ou à plusieurs ? En nom propre ou en société ? Vide ou meublé ? C’est en fonction des réponses à ces différentes questions que vous pourrez choisir votre statut fiscal. Dans cet article, on vous explique 3 des statuts les plus couramment utilisés par les investisseurs immobiliers ; à savoir le LMNP, la SCI et la SARL de famille. Décryptage. 

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LMNP, SCI ou SARL, pour qui ? 

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Les statuts de LMNP, SCI et SARL de famille ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs. Alors avant d’étudier les avantages et inconvénients de chaque statut, il est primordial de vérifier si vous respectez les conditions applicables. 

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LMNP

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Le statut de loueur en meublé non professionnel s’adresse à tous les propriétaires d’un logement meublé. C’est-à-dire, un bien immobilier équipé avec les fournitures ci-dessous : 

• Une literie (avec au moins une couette ou une couverture)  ;
• Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher ; 
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment de congélation ; 
• De la vaisselle pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager. 

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À cette obligation de location meublée s’ajoutent les critères de ressources. Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € et à la moitié des revenus du foyer fiscal soumis à l’IR. À défaut, vous passez automatiquement sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). 

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Bon à savoir : Contrairement à la SCI et à la SARL de famille, le statut LMNP implique d’investir en nom propre. Il n’y a donc pas besoin de créer une société pour bénéficier de ce statut. 

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SCI 

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La SCI est une société civile immobilière permettant d’investir à plusieurs. En principe, vous ne pourrez pas créer une SCI si vous souhaitez investir seul. Cela dit, les associés de la SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Il est donc tout à fait possible de s’associer à une autre entreprise personne morale. Mais il s’agit d’un montage juridique assez complexe qui nécessite les compétences d’un expert. 

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Hormis la pluralité d’associés, vous pouvez acheter tous types de biens immobiliers avec une SCI, comme des logements vides ou meublés, des locaux à usage d’habitation ou commercial, des logements neufs ou anciens, etc. Sachez toutefois que pour louer en meublé, il faut généralement opter pour l’imposition à l’IS. Si votre société est soumise à l’IR, la part de revenus issus des logements meublés doit correspondre au maximum à 10 % des recettes locatives globales. 

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Contrairement aux statuts LMNP et SCI, la SARL de famille vous permet de bénéficier d’un champ d’application plus large en matière de biens immobiliers. 

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SARL de famille

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La SARL de famille est une société à responsabilité limitée conclue entre les membres d’une même famille. Ce peut être les enfants, les parents, les grands-parents, les conjoints, les couples pacsés ou encore les frères et sœurs. L’intégration de toute autre personne extérieure à la famille fait perdre a la SARL de famille son statut dérogatoire. Notamment en matière d’option pour l’impôt sur le revenu.

Dès lors que les exigences relatives aux liens du sang ou d’alliances sont respectées, vous pouvez créer une SARL familiale pour tout type d’activité commerciale, artisanale ou industrielle (sauf activité libérale). Vous pouvez ainsi exercer une activité de gestion immobilière pour tous types de biens ; qu’ils soient meublés ou non.

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LMNP, SCI ou SARL, quels avantages ? 

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LMNP

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L’avantage incontournable du statut de loueur meublé non professionnel réside dans son régime fiscal. En effet, vous avez le choix entre deux options : 

• Le régime micro-BIC : c’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à certains seuils. Auquel cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour la location de longue durée et 30 ou 51 % pour la location saisonnière. 
• Le régime réel : l’idée est de prendre réellement en compte les frais et charges nécessaires à la mise en location du bien. À ce titre, vous bénéficiez du principe des charges déductibles, comme les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc. Mais également du principe de l’amortissement. C’est-à-dire que vous pouvez déduire la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux d’amélioration. 

C’est justement à travers le principe de déduction des charges et d’amortissement que le statut LMNP trouve tout son intérêt. En effet, le cumul de ces deux montages comptables vous permet de réduire drastiquement votre base imposable. Et par là même, de réduire le montant des impôts à payer. 

Au-delà du LMNP, la SCI et la SARL de famille permettent également de retirer de nombreux avantages fiscaux. 

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SCI 

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La société civile immobilière vous permet de bénéficier d’une multitude d’avantages fiscaux. 

D’une part, la transmission de patrimoine est simplifiée. Et ce, pour plusieurs raisons : 

• Il est possible de baisser la valeur du bien transmis en prenant en compte les dettes associées aux biens. Ce qui n’est pas le cas de la transmission de patrimoine entre particuliers. 
• Vous pouvez réduire le montant des droits de succession en étalant la transmission des parts sociales. 
• Il est possible de séparer la propriété des parts du pouvoir de décision, réduisant ainsi l’impact d’un éventuel démembrement de propriété. 

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D’autre part, ce statut juridique vous permet de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés : 

• La SCI soumise à l’IS : la société civile immobilière paye l’impôt sur les bénéfices industriel et commercial. Ces derniers sont imposés 15 % en deçà de 42 500 € et 25 % au-delà. C’est particulièrement intéressant pour les associés dont la tranche d’imposition est de 30 % ou plus. 
• La SCI soumise à l’IR : c’est le principe de transparence fiscale. Les associés sont donc imposés comme s’ils étaient les propriétaires du bien en nom propre. Dans ce cas, c’est le régime des revenus fonciers qui s’applique, avec notamment la possibilité de déduire le déficit des revenus globaux.

Ce choix entre IR et IS est propre aux sociétés, comme la SCI ou la SARL de famille. Pour les LMNP, c’est toujours l’impôt sur le revenu qui s’applique. 

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SARL de famille

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Comme avec la SCI, les associés d’une SARL ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés : 

• SARL soumise à l’IR : les associés doivent lever l’option pour l’impôt sur le revenu à l’unanimité. Et ce, à tout moment (ce qui n’est pas le cas d’une SARL classique). Ensuite, les bénéfices sont soumis au régime des revenus fonciers. 
• SARL soumise à l’IS : les taux d’imposition sont similaires à la SCI. En revanche, les seuils varient légèrement. À savoir, 15 % pour les premiers 42 500 euros, puis à 25 % pour le reste. 

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Au-delà de ces avantages fiscaux, la SARL de famille présente aussi d’autres intérêts : 

• Un champ d’application plus large : la SARL de famille est une société commerciale (contrairement à la SCI). Il est donc possible d’exercer des activités commerciales, comme l’achat revente de biens immobiliers. Cette structure est parfaitement adaptée si vous souhaitez combiner l’activité de location et de marchands de biens pour développer encore plus rapidement votre patrimoine. 
• Une responsabilité limitée : la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Ce qui signifie qu’en cas de difficultés financières, les créanciers ne pourront exiger de remboursement de la créance sur le patrimoine personnel des associés. 

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LMNP, SCI ou SARL, quelles sont les limites ? 

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LMNP

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Malgré tous les avantages susmentionnés, le statut LMNP présente quelques limites : 

• Une obligation de louer un bien meublé : si vous souhaitez diversifier vos investissements immobiliers, il faudra opter pour un autre statut. 
• Les logements loués sont intégrés au calcul de l'impôt sur la fortune immobilière
• En cas de transmission du patrimoine, il faudra payer des droits de succession relativement élevés. 

Si les limites du LMNP vous incitent à vous tourner vers la SCI ou la SARL de famille, il faut aussi être conscient des inconvénients de ces deux statuts. 

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SCI 

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La SCI implique de créer une société civile immobilière. Or, les démarches administratives peuvent être longues et coûteuses. Vous devrez prévoir : 

• l’inscription au registre du commerce et des sociétés ; 
• la rédaction des statuts de la société. 
• la publication au journal d’annonces légales. 

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Outre les démarches liées à la création de la SCI, il faudra également prévoir les formalités comptables et fiscales au cours de la vie de la société. C'est-à-dire, réaliser un compte de résultat et les bilans d’activité chaque année. Vous devrez donc faire appel à un professionnel lors de  la création d’entreprise, mais aussi après. Nopillo vous accompagne justement dans les déclarations fiscales de SCI. 

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SARL de famille

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La SARL de famille est réservée aux membres de la même famille. Donc si vous souhaitez investir en couple sans être ni marié ni pacsé, vous ne pourrez bénéficier de ce statut. 

Par ailleurs, comme toutes sociétés, la création de la SARL de famille impose des formalités assez lourdes. De même que la gestion comptable de la société.

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Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre LMNP, SCI et SARL de famille, voici un tableau récapitulatif : 

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LMNP

SCI

SARL

Pour qui ?

- Les propriétaires d’un bien meublé

- Les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils

- Les personnes souhaitant investir à plusieurs 

- Les membres d’une même famille souhaitant investir ensemble

Avantages ?

- Le régime réel avec la possibilité de déduire les charges et l’amortissement

- Transmission du patrimoine simplifiée 

- Choix entre l’IR et l’IS

- Choix entre l’IR et l’IS

- Responsabilité limitée

- Non limitée à la seule activité de location immobilière 

Limites ?

- Seulement possible de louer un bien meublé

- Formalités administratives lourdes

- Seulement possible d’investir en famille 

- Formalités administratives lourdes 

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Et si vous ne savez toujours pas que choisir entre LMNP, SCI ou SARL, n’hésitez pas à faire appel à un expert, comme nopillo. Nos équipes se feront un plaisir de répondre à toutes vos questions et de vous aider à trouver le meilleur statut. 

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