Devez-vous faire appel à un expert-comptable en LMNP ?
.jpg)
Si le statut de loueur en meublé non professionnel permet de bénéficier d’une multitude d'avantages, il impose aussi de nombreuses contraintes. En particulier en termes d’obligations comptables et fiscales. Dans ce cadre, faut-il faire appel à un expert-comptable en LMNP ? On vous dit tout.
{{prendre-rdv="/composants"}}
Un expert-comptable, pas obligatoire en LMNP…
Le loueur meublé non professionnel est un propriétaire bailleur qui met son bien meublé à disposition d’un locataire.
Investissant en nom propre, il n’a pas besoin de créer une société pour jouir de ses recettes locatives. Pour autant, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Au vu des spécificités de ce statut, est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable en LMNP ? La réponse est non. Vous pouvez gérer l’ensemble de vos obligations fiscales et comptables par vous-même. Mais ce n’est pas forcément la meilleure solution.
Bon à savoir : si le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, l’ouverture d’un compte dédié à votre activité de location meublée est impérative dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 10 000 €. Et même en dessous, nous vous conseillons vivement d’ouvrir un compte bancaire à part afin de faciliter la tenue de comptabilité.
Mais fortement recommandé
Si le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP, il est fortement recommandé. Et ce, pour plusieurs raisons.
L’expert-comptable, indispensable pour le régime réel en LMNP
Le recours à un expert en LMNP dépend en grande partie du régime choisi. Avant de vous expliquer les raisons, nous vous présentons les différences entre les deux régimes fiscaux envisageables.
Le choix entre régime réel et régime micro-BIC
Le loueur meublé non professionnel a le choix entre les régimes micro-BIC ou réel :
- Le régime micro-BIC : il s’agit du régime applicable de plein droit. Dans ce cas, le propriétaire LMNP bénéficie d’un abattement forfaitaire. Mais surtout, les démarches sont simplifiées.
- Le régime réel d’imposition : il vous permet de déduire les charges nécessaires à la mise en location, mais aussi d’amortir le bien, les meubles et les travaux. À travers ces deux systèmes, vous pouvez réduire drastiquement votre base imposable. Et même parfois la supprimer, de sorte que vous ne payez pas d'impôt sur les loyers perçus en LMNP. Par ailleurs, si les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs aux recettes, vous pourrez reporter le déficit sur les années suivantes.
Grâce à la déduction des charges et au système d’amortissement, le régime fiscal est, la plupart du temps, le plus avantageux pour les loueurs meublé non professionnels.
La complexité du régime réel d’imposition
Si le régime réel est si intéressant, la complexité des démarches administratives peut effrayer plus d’un propriétaire. Et c’est là tout l'intérêt de faire appel à un expert-comptable en LMNP.
D’une part, parce que la déduction des charges et les amortissements obéissent à des règles strictes. En effet, vous devez justifier chaque charge déductible, chaque amortissement, ainsi que le déficit généré. Pour cela, vous devez impérativement tenir une comptabilité très rigoureuse. À défaut, vous risquez de subir un redressement fiscal.
D’autre part, parce que les déclarations fiscales en LMNP au régime réel sont particulièrement lourdes. En effet, au moment de la déclaration d'impôt, vous devez envoyer une liasse fiscale composée d’une multitude de formulaires pour le compte de résultat, les amortissements, les immobilisations, les provisions, les déficits reportables, …Heureusement, l’expert-comptable se charge de remplir l'ensemble de vos déclarations fiscales.
{{quel-regime="/composants"}}
La TVA
Au-delà de la complexité du régime réel d’imposition, certains propriétaires LMNP sont également soumis à la TVA. C’est le cas dans deux hypothèses :
- Vous achetez un bien immobilier neuf : vous pourrez récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien (sous certaines conditions).
- Vous fournissez des prestations para-hôtelières : ces prestations comportent le service de réception, le petit déjeuner, la fourniture du linge, et le nettoyage régulier. Si vous en fournissez au moins 3 sur les 4, vous devez facturer la TVA à vos clients. Ensuite, vous devez déclarer la TVA collectée et la rembourser à l’administration fiscale.
Dans les deux cas, les démarches peuvent aussi s’avérer complexes. Et là encore, l’expert-comptable en LMNP peut s’en charger.
La plus-value en LMNP
En cas de vente de votre bien immobilier, vous êtes redevable du paiement de l'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux auprès de l’administration fiscale.
- Pour l’imposition : le taux est de 19 %. À partir de 6 ans de possession, un abattement de 6 % s’applique chaque année, jusqu’à la 22ème année où l’exonération est totale.
- Pour les prélèvements : le taux est de 17,2 % avec un abattement forfaitaire de 1,65 % à partir de la 6ème année de possession. Ici, il faut attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.
Pour limiter le risque d’erreur lors de votre déclaration, l’expert-comptable peut également vous accompagner.
Des frais de comptabilité LMNP à connaître
Pour toutes les démarches à réaliser sous le régime réel d'imposition, faire appel à un expert-comptable s'avère indispensable en LMNP. Cela dit, cette démarche a un coût qu'il convient de connaître. En moyenne, les frais de comptabilité varient de 500 à 900 €. Ces variations de tarifs s'expliquent par plusieurs aspects :
- Le cabinet de comptables : les experts-comptables sont libres de fixer leurs honoraires. Il peut donc y avoir des variations selon le prestige du cabinet ou encore sa localisation géographique. Et oui, si vous recherchez un comptable en plein coeur de Paris, les prix seront nettement plus élevés que dans tout autre village de province.
- Le nombre de logements : les frais à mesure que le nombre de logements augmente. C'est logique, cela complexifie les déclarations, même si tous les biens immobiliers sont au régime réel.
- Les contours de la mission : l'expert-comptable peut être simplement chargé de réaliser vos déclarations d'impôt sur le revenu, ou aussi de vous fournir des conseils pour optimiser votre fiscalité. Et évidemment, plus sa mission est complète, plus le tarif augmente.
Nopillo, une alternative à l’expert-comptable en LMNP
Si le recours à un expert-comptable en LMNP est quasi indispensable, il n’est pas toujours suffisant. Et pour cause, il vous aide à respecter vos obligations comptables et fiscales. Mais la location meublée non professionnelle implique beaucoup plus de démarches, comme la rédaction du contrat de bail, de l’état des lieux, l’envoi des quittances de loyer, le suivi du paiement des loyers, les assurances, etc.
C’est pourquoi, nous avons décidé de créer nopillo. L’idée est de fournir un service ultra complet à tous les propriétaires LMNP. Que ce soit pour la comptabilité, les déclarations fiscales, les démarches administratives ou la gestion locative, nopillo répond présent.
Et tout ça, pour seulement 499 € TTC par an. Autrement dit, un tarif équivalent à celui des comptables, mais avec plus de services.
Bon à savoir : Et si vous adhérez à un OGA, vous pourrez aussi bénéficier d’un remboursement correspondant à ces frais de comptabilité. Ce faisant, l'adhésion à nopillo ne vous coûterait que 183 €/an.
{{prendre-rdv="/composants"}}
