Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Si le statut de loueur meublé non professionnel est si populaire auprès des propriétaires-bailleurs, encore faut-il respecter certaines exigences. Alors quelles sont les conditions pour être LMNP ? Découvrez la réponse dans cet article.
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Les conditions relatives au logement en LMNP
La location meublée
Un propriétaire bailleur LMNP doit impérativement louer un bien meublé. Selon la loi ALUR, il s’agit “d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
Le critère principal de la location meublée concerne donc les fournitures permettant d’équiper le bien. Pour savoir quel meuble ajouter au logement, il convient de se référer au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ce décret énonce la liste du mobilier :
- Une literie (avec au moins une couette ou une couverture) ;
- Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment de congélation ;
- De la vaisselle pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.
À défaut de respecter cette condition en LMNP, la location n’est plus considérée comme meublée. Vous perdrez alors les avantages de ce statut.
Un logement à usage d’habitation
Hormis la fourniture des meubles susmentionnés, le loueur en meublé non professionnel doit louer un bien à usage d’habitation. Cela peut concerner tous types de biens immobiliers (comme une construction neuve ou ancienne, un appartement ou une maison, une colocation ou un logement individuel) et tous types de contrat de bail (location saisonnière, longue durée ou moyenne durée). Vous pouvez ainsi louer un logement de fonction, un appartement privé, une résidence de service ou un logement étudiant.
Cela dit, pour tous les logements situés dans les immeubles d’habitation collectifs, il est primordial de respecter les termes et conditions de l’accord de copropriété. Ainsi, le règlement ne doit pas interdire la location meublée (ni la location saisonnière si vous prévoyez de faire du AirBnB).
Un logement décent
Enfin, le logement doit respecter les critères de décence énoncés par la loi :
- La surface minimale : il faut impérativement une pièce principale de plus de 9m2.
- L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : comme des installations électriques défectueuses, des pièces humides et mal ventilées, un chauffage insuffisant, …
- L'absence d'animaux nuisibles et de parasites : comme des cafards ou des rats qui apparaissent à cause de l’insalubrité.
- La performance énergétique minimale : depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement consommant plus de 450 kWh/m2/an, qui est alors considéré comme une passoire thermique. Les exigences de performances énergétiques vont ensuite se durcir jusqu’en 2034 où les logements classés E (consommation entre 231 et 330 kWh/m2/an) seront également interdits à la location.
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Les conditions de ressources des LMNP
En plus des conditions LMNP relatives au logement, les loueurs meublés non professionnels doivent aussi respecter des conditions de ressources. À savoir :
- Des recettes locatives inférieures à 23 000 € ;
- Des recettes locatives inférieures à la moitié des revenus du foyer fiscal soumis à l’IR.
Si vos revenus locatifs dépassent ces seuils, vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel. Or, le statut LMP présente plusieurs différences avec les propriétaires LMNP, notamment au niveau de l’imputation du bénéfice, la plus-value, l’impôt sur la fortune immobilière ou encore le montant des cotisations sociales.
Les avantages à être loueur meublé non professionnel
Dès lors que vous répondez à ces conditions en LMNP, vous pourrez profiter de tous les avantages du statut de loueur meublé non professionnel. Avec ce statut, vos recettes locatives ne sont pas imposées en tant que revenus fonciers, mais en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Cette différence est importante, quel que soit le régime fiscal choisi.
Le régime micro-BIC
Par principe, c’est le régime micro-BIC qui s’applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. Et depuis l'entrée en vigueur de la loi de finance 2024, la seuil est abaissé à 15 000 € pour les locations saisonnières. À travers ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de
- 30 % pour les locations saisonnières ;
- 50 % pour les locations de longue durée ;
- 51 % pour les meublés de tourisme classés et situés en dehors d'une zone tendue ;
- 71 % pour les chambres d'hôte.
En revanche, si vous êtes sous le régime des revenus fonciers, l’abattement est toujours de 30 %.
Si ce régime est plus intéressant que pour les logements vides, il ne prend pas forcément en compte toutes les dépenses engagées au titre de la mise en location. En effet, si vous effectuez des travaux d’amélioration ou si vous faites appel à une banque pour le financement, vous aurez des frais importants pour l’emprunt. Sans compter les meubles à intégrer, les frais d’agence, les charges de copropriété, … Alors pour tous les inclure dans le calcul de l’impôt sur le revenu, il est aussi possible d’opter pour le régime réel.
Le régime réel
À travers ce régime, vous pouvez réellement prendre en compte les frais et charges nécessaires à la mise en location du bien.
D’une part grâce au système des charges déductibles. En tant que propriétaire bailleur LMNP, vous pouvez déduire les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc.
D’autre part, grâce au principe de l’amortissement. Vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux d’amélioration. Et ce, pendant une durée de 9 ans.
En cumulant l’amortissement et la déduction des charges, votre base imposable est largement réduite en LMNP. Elle peut même être déficitaire. Auquel cas, vous pouvez reporter le déficit engendré pendant 10 ans (et de manière illimitée pour l’amortissement). Mais pour cela, il faudra évidemment respecter les conditions en LMNP.
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