Va-t-on vers la suppression du LMNP en 2025 ?
Nombreuses sont les rumeurs d’une suppression du LMNP pour 2025. Risques réels pour le statut, entrée en vigueur, que faire si ça change… On vous dit tout
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Le LMNP réformé en 2025
LMNP et réforme 2025, de quoi parle-t-on ?
La Loi de Finances 2025, promulguée le 14 février 2025, a apporté des changements à la niche fiscale de la Location Meublée Non Professionnelle, LMNP. Fin 2024 déjà, les mesures en question faisaient l'objet de discussions sous le gouvernement Michel Barnier. Aujourd'hui c'est François Bayrou qui emploie l'article 49.3 pour faire passer le budget de l'État.
Mais qu'en est-il des mesures ?
S'agit-il de la suppression du régime fiscal LMNP ?
On vous rassure : la LMNP a encore de beaux jours devant elle.
Le saviez-vous ? Le régime LMNP a été créé pour pallier une pénurie de logements meublés pour les étudiants, les professionnels en déplacement et les séniors. Il s’agissait d’inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien à disposition avec le nécessaire quotidien afin de faciliter le logement de nécessité. On a donc pour objectif en LMNP la suppression ou la réduction de l'impôt sur les revenus locatifs. Et cela n’est pas près de changer !
Aujourd’hui, on a constaté une baisse de 20% de l'offre de logements meublés face à une demande de locations en hausse de 18%… “Un sujet sur lequel nous n'avons pas assez avancé” reconnaissait Emmanuel Macron en juin 2024. Une suppression du régime LMNP qui mettrait fin aux avantages fiscaux qui en découlent n’est donc pas à l’ordre du jour.
Suppression du régime fiscal LMNP ? Ce qui est réellement en discussion :
On entend parler partout de suppression du régime fiscal LMNP, mais rassurez-vous. Le statut n’est pas du tout en danger à l’heure actuelle… ni dans un futur proche ou moyen d’ailleurs. En fait, les discussions sur le sujet sont concentrées sur un seul des avantages permis par ce statut : Le calcul de la plus-value en cas de vente du bien immobilier.
Ainsi, Michel Barnier, notre Premier Ministre, prévoit de réintégrer les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs au calcul de la plus-value lors de la revente.
C’est tout ? Oui, c’est tout. Nous sommes donc très loin d’une suppression du régime fiscal LMNP.
Concrètement, cela veut dire que la plus-value brute comprendra la différence entre prix d’achat et de revente, mais aussi les amortissements pratiqués pendant toute la mise en location.
Le nouveau calcul de la plus-value (si le PLF est adopté) :
- Plus-value brute = différence prix d’achat / prix de vente + amortissements pratiqués
- Déduction des travaux et frais d'acquisition (les charges courantes sont toujours l’objet d’une suppression en LMNP)
- Abattement progressif pour durée de détention IR (Impôts sur le Revenu), jusqu'à exonération totale au bout de 22 ans
- Abattement progressif pour durée de détention PS (Prélèvements Sociaux), jusqu'à exonération totale au bout de 30 ans
- Surtaxe sur la plus-value (si supérieure à 50K€)
En somme, seule la première étape est modifiée, la suite du calcul reste inchangée. Pourtant, ce n’est pas non plus la fin de l’amortissement en LMNP. Il existe encore des moyens de ne rien perdre à sa rentabilité. En les appliquant, vous pourrez encore profiter pleinement des avantages fiscaux liés à la Location Meublée Non Professionnelle.
En savoir plus sur la LMNP et la Loi de Finance 2025.
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Que faire si la réforme LMNP 2025 est adoptée ?
Bien que loin d’être adoptée pour le moment, la réforme du LMNP 2025 pourrait changer la donne en matière d’optimisation fiscale.
Si elle est adoptée, d’aucun pensent que cela signera la fin du LMNP. Pourtant, il n’en est rien. La niche fiscale du LMNP est toujours bel et bien présente, et reste très avantageuse dans de nombreux cas. On vous le confirme : ce n’est pas la fin du statut LMNP. Le réel simplifié (réel meublé) gagne toujours haut la main le match face au réel foncier (location nue) pour la plupart des investisseurs.
Vous envisagez l’arrêt du LMNP parmi vos activités ? Attendez. Le gain fiscal en LMNP sera toujours très important, même après la réforme, si elle passe. Le régime LMNP permettra toujours de réduire ses impôts voire de les neutraliser, passant en moyenne de 2 000€ au Micro BIC à 0€ en réel simplifié.
Pourquoi l’impact de cette mesure est limité :
En admettant que le LMNP soit réformé suite au PLF, il restera possible de profiter pleinement de ses avantages fiscaux quand-même dans certains cas.
1. Il existe toujours une exonération progressive de la plus-value avec le temps
Le statut LMNP reste par définition, une activité non professionnelle. Cela signifie qu’on bénéficie toujours des avantages des particuliers : À partir de 22 ans de détention d’un bien, on est exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la revente (sur la partie Impôt sur le Revenu à 19%). De même, à partir de 30 ans, on l’est aussi sur les prélèvements sociaux à 17,2%. Alors puisque la suppression du statut LMNP n’est pas pour tout de suite, ceux qui garderont leur bien le plus longtemps possible verront une meilleure rentabilité.
2. Pas de revente, pas de plus-value
Certains propriétaires occupent à terme leur logement à titre de résidence principale. Il s’agit donc de mettre fin au régime LMNP pour habiter le bien de nouveau. Ainsi ils peuvent jouir du bien sans avoir à en payer les frais. De plus, quand ils finissent par vendre le bien qu’ils occupent, ils ne sont pas imposés sur le montant de la plus-value.
Attention : Si le propriétaire compte vendre et retourne habiter dans le bien après la fin de la location principalement dans le but de ne pas payer de plus-value, il pourrait y avoir un “abus de droit”. Le propriétaire risquerait alors un redressement fiscal.
S’il y a revente :
- Il faudra prouver que le propriétaire occupe bien les lieux de façon effective et qu’il y a son centre de vie (factures, contrats, adresse fiscale…). Bien qu’il n’y ait pas de durée minimum à respecter, l’administration fiscale vérifie généralement que l’occupation a été continue pendant une période raisonnable.
- Pour prouver qu’il n’y a pas “abus de droit” en cas de contrôle, il faudra pouvoir justifier que le bien a été occupé par son propriétaire pour une bonne raison (séparation, besoins professionnels…) et non pour diminuer l’impôt.
Alors, la réforme LMNP, c’est pour quand ?
Soumis au Conseil des ministres et débattu à l’Assemblée Nationale en octobre 2024, le projet de réforme LMNP est soumis à un premier votre le 29 octobre. Si ce dernier est favorable, le projet devra encore passer plusieurs étapes à l’Assemblée Nationale, puis au Sénat et pourra être amendé, remanié ou rejeté à tout moment.
L’échéance du vote est prévue au 31 décembre et prévoit de concerner les ventes effectives à partir du 1er janvier 2025.
Bon à savoir : Les gros titres “LMNP 2025 - Suppression du statut !” font en fait référence au Rapport Le Meur qui a donné naissance à l'ancien projet de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif. Il remettait en question l’existence d’une telle niche fiscale sur la base de plusieurs scénarios. Les préconisations de ce rapport n’ont pas été évoquées dans le nouveau projet de loi de finances.
Alors à ceux qui voyaient déjà la fin du LMNP en 2025, n’ayez crainte, aucun changement majeur n'est prévu en l'état actuel des choses. Nopillo effectue une veille fiscale constante et vous tient informés.
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