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Votre tableau de calcul d’amortissement en LMNP
Téléchargez le tableau de calcul d’amortissement en LMNP : visualisez votre amortissement sur les années à venir et faites le bon choix.
L’amortissement LMNP, un calcul simple ?
L’amortissement en LMNP est un calcul comptable qui permet d’étaler le coût d’usure d’un bien et de ses équipements sur plusieurs années. L’objectif de ce mécanisme est de refléter la perte de valeur due à l’usure et au temps de votre bien.
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En LMNP, l’amortissement est un exemple concret des avantages fiscaux de ce régime
Le dispositif LMNP, statut de location meublée non professionnel, permet aux propriétaires-bailleurs d’un bien de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à un système de réduction d’impôts.
En LMNP, l’amortissement est un exemple des nombreux avantages fiscaux qu’il confère. Nous vous guidons pas à pas dans le calcul de l’amortissement LMNP, avec des exemples pratiques et des outils comme un tableau d’amortissement LMNP pour maximiser vos avantages.
Il est important de noter que l’amortissement n’est applicable que si vous optez pour le régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire les charges réelles, dont l’amortissement, de vos revenus locatifs imposables. À l’inverse, au régime micro-BIC, bien qu’il soit plus simple à tenir, ne permet pas de bénéficier de l’amortissement. Dans ce cas, vous profitez seulement d’un abattement forfaitaire (50 % des revenus pour les locations meublées classiques, 71 % pour les meublés de tourisme) sur votre imposition.
Le régime réel, bien qu’un peu plus complexe à gérer, est souvent beaucoup plus avantageux sur le plan fiscal pour les investisseurs ayant des charges élevées ou souhaitant optimiser leur fiscalité via l’amortissement.
Nopillo vous accompagne dans le choix de régime fiscal et la gestion de votre comptabilité !
Concrètement, cela permet de calculer le montant annuel que vous pouvez/pourrez déduire de vos impôts issus de vos revenus locatifs meublés sur une durée précise.
Découvrez comment l’amortissement peut alléger considérablement votre imposition en LMNP.
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Quelle est la valeur du bien
que vous souhaitez mettre en location ?
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Qu’est-ce que le tableau d’amortissement LMNP ?
Un tableau d’amortissement LMNP est un document indispensable qui vous permet de visualiser et d’anticiper les montants déductibles de vos futurs impôts sur vos locations meublées.
Toutefois, un mauvais calcul de cet amortissement peut entraîner une déclaration fiscale erronée, ce qui pourrait provoquer des redressements fiscaux. À l’inverse, un calcul rigoureux maximise vos bénéfices en réduisant vos charges imposables.
Nopillo, expert en fiscalité LMNP, vous offre son tableau d’amortissement LMNP au réel !
Les étapes en LMNP pour calculer son amortissement
En LMNP, pour calculer son amortissement, il vous faudra passer par les étapes suivantes:
1. Déterminer la valeur amortissable de votre bien
- Le prix d’acquisition correspond à la somme totale payée pour l’achat du bien. Il inclut :
- Le prix d'achat du bien immobilier en lui-même.
- Les frais de notaire.
- Les éventuels travaux réalisés avant la mise en location.
- Les frais d'agence immobilière, s'ils sont intégrés dans l'acquisition.
- Par exemple, si vous achetez un appartement à 250 000€, voici la répartition possible
- Le prix d'achat du bien immobilier en lui-même.
- Les frais de notaire.
- Les éventuels travaux réalisés avant la mise en location.
- Les frais d'agence immobilière, s'ils sont intégrés dans l'acquisition.
- Le total de 250 000 € constitue la base à partir de laquelle vous allez identifier les parties amortissables.
- Valeur du terrain : Le terrain n'est pas amortissable, il est nécessaire de le dissocier de la valeur totale de votre bien.
Comment estimer la valeur du terrain ?
- L’estimation la plus simple consiste à considérer qu’environ 20 % du prix total correspond à la valeur du terrain.
- Cependant, dans certaines régions où le prix du foncier est élevé (comme les grandes villes), cette part peut monter à 30 % voire plus. Dans ce cas, il est préférable de consulter un expert immobilier ou un notaire pour affiner cette estimation et calculer l’amortissement LMNP sans l’ancienne valeur du bien.
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2. Segmenter les composantes amortissables
Une fois la valeur amortissable de votre bien déterminée, il faut ensuite la répartir entre les différentes composantes du bien.
Chaque composante a une durée d’amortissement spécifique, selon son espérance de vie :
- Le gros œuvre :
- C'est la partie durable de votre bien.
- Murs, toiture, fondations peuvent s'amortir entre 25 et 50 ans.
- Les installations techniques :
- Cette composante comprend la plomberie, l'électricité, le chauffage, la ventilation, les ascenseurs, etc., qui sont amortissables entre 10 et 20 ans.
- Vous pouvez également classer les dépenses qui ont permis une améliorations de votre bien pour la location meublée (climatisation, isolation phonique, etc.).
- Le mobilier et les divers équipements quant à eux s'amortissent entre 5 et 10 ans.
N.B. : Toutes les dépenses que vous amortissez doivent être effectuées à la date de début d’activité de votre LMNP ou à une date postérieure !
Les détails sont à retrouver dans votre tableau de suivi d’amortissement en LMNP.
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En LMNP, des exemples d’amortissements interdits
Tous les actifs de votre bien ne peuvent pas être inclus dans ces amortissements. Il faut faire très attention à ne pas abuser des lois. Voici en LMNP, des exemples d’amortissements qui ne sont pas autorisés :
- Les dépenses liées aux mobiliers et divers équipements d’une valeur inférieure à 500 € HT : En amortissement LMNP, par exemple, les ustensiles de cuisine, de la literie ou de petits appareils électroménagers indispensables en location meublée mais de moindre coût, ne peuvent pas être amorties.
Cependant, bonne nouvelle : vous pouvez les comptabiliser directement dans vos charges déductibles pour optimiser vos résultats fiscaux.
- Une dépense éligible mais non justifiée avec une facture : En cas de contrôle fiscal, il sera essentiel de pouvoir prouver l’origine et la valeur des mobiliers que vous souhaitez amortir. Garder un dossier complet est donc primordial pour éviter tout litige avec l’administration fiscale.
- Les travaux réalisés avant la mise en location : Seuls les travaux effectués après la mise en location d’un bien LMNP sont éligibles à l’amortissement. Les rénovations ou améliorations réalisées avant la première location, même si elles valorisent le logement, ne peuvent pas être intégrées dans les immobilisations amortissables. Ces dépenses peuvent toutefois être ajoutées au prix d’acquisition du bien pour optimiser d’autres calculs fiscaux.
FAQ sur le calcul en LMNP de l'amortissement
Vous retrouverez ici les questions les plus courantes concernant le calcul, en LMNP, de l’amortissement.
Comment calculer l'amortissement LMNP pour un bien ancien ?
Pour un bien ancien, il est recommandé de faire évaluer la valeur de chacun des composants par un expert afin de déterminer leur durée d’amortissement appropriée.
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