Loi de Finances : le seuil de la TVA en 2025

La Loi de Finances 2025 est promulguée. Nopillo vous explique les différentes réformes sur le seuil de la TVA en 2025 pour les LMNP.  

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Le 14 février dernier a sonné la promulgation de la Loi de Finances 2025. Dans ce projet, il y avait certaines modifications concernant la Location Meublée Non Professionnelle. Le Projet de Loi de Finances a pour objectif de définir les dépenses et les recettes publiques. Pour ce faire, ils ont décidé de modifier certaines lois par rapport à la LMNP et plus précisément sur la TVA. Le PLF 2025 devient la Loi de Finances 2025. Quels sont les changements sur la TVA ? Qui va être impacté ? 

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C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article. 

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Loi de Finances 2025 : TVA, imposition, LMNP, etc.

Le 14 février 2025, la Loi de Finances 2025 (TVA, Sécurité sociale, dépenses publiques…) a été promulguée. Cette loi a pour objectif de fixer le budget de l’État pour l’année, les dépenses et les recettes publiques. Ce texte législatif est voté tous les ans par l’Assemblée Nationale. 

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Cette année, la Loi de Finances 2025 sur la TVA et la LMNP a beaucoup fait parler et beaucoup pensent que la LMNP n’est plus un investissement intéressant. 

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Mais pas du tout, rassurez-vous ! 

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Dans les changements, on peut y retrouver : 

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• La réintégration des amortissements dans la plus-value
• La suppression de la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité 
• La revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu 
• L’abaissement du seuil et les conditions de la TVA en LMNP en 2025.

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Certes, il y a eu du changement, mais la Location Meublée Non Professionnelle reste l’investissement locatif le plus intéressant fiscalement. 

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Depuis quelques années, la fiscalité avantageuse en LMNP suscite quelques critiques, notamment du fait du déséquilibre avec la fiscalité de la location nue. Car contrairement à la location nue, les loueurs meublés ont plus d’avantages fiscaux, du type : 

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• Amortissement
• Charges déductibles
• Abattements fiscaux élevés 
• Etc. 

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Le changement de la TVA par le PLF 2025 n’a pas pour objectif de décourager les investisseurs, mais de créer plus d’équité entre les différentes formes de location immobilière ainsi que le secteur de l’hôtellerie. 

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Dans cet article, on va se concentrer principalement sur l’impact du PLF 2025 sur la TVA des locations meublées.  

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Vous vous demandez si nous allons vers la suppression du LMNP en 2025 ? Vous pouvez en savoir plus sur notre page dédiée. 

PLF 2025 et la TVA : qui sont les concernés ? 

En adoptant le PLF 2025, la TVA sur les Locations Meublées Non Professionnelles ou Professionnelles a été impactée. Chaque année, le Projet de Loi de Finances propose des alternatives aux lois déjà en cours. Cette fois-ci, c'est la taxe sur la valeur ajoutée que le PLF 2025 a modifiée.

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Les propriétaires de logements à usage d’habitation (meublés ou non) sont exonérés de la TVA en principe, et cela est toujours d’actualité. 

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Les propriétaires qui étaient assujettis à la TVA avant la Loi de Finances 2025 et encore aujourd'hui sont : 

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• Les propriétaires de biens en résidences de tourisme, 
• Les propriétaires de biens en villages de vacances classés,

• Les propriétaires de biens en résidences services (EHPAD, résidences étudiantes)

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Sauf dans certains cas précis, avant le PLF 2025, la TVA en tant que LMNP, la TVA était à payer si : 

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• Vous ne dépassiez pas le seuil de franchise en base de TVA qui était fixé à 85 000 € de recettes locatives annuelles pour des locations meublées classiques. 
• Si vous proposez dans votre location meublée 3 des 4 prestations de services qui sont 

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• Petit-déjeuner : l’exploitant dispose des mesures nécessaires pour fournir au besoin le petit-déjeuner à tous les locataires

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• Le nettoyage des locaux : l’exploitant se contente d’un nettoyage en début et fin de séjour pour un séjour d’une semaine au moins. Pour les séjours de moins d’une semaine, il suffit que le nettoyage soit effectué avant le début du séjour.

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• Le linge de maison : l’exploitant doit fournir le linge au début du séjour et renouveler le linge pendant le séjour pour un séjour d’une semaine au moins. Pour les séjours de moins d’une semaine, il suffit que le linge soit fourni avant le début du séjour.

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• La réception des clients : l’accueil confié à un mandataire ou une boîte à clés peut suffire.

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Pour être éligible à la TVA en LMNP avant la Loi de Finances 2025, le loueur meublé bénéficiait d’une législation plus souple et était moins regardant sur certains critères. 

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Si c’était votre cas, vous étiez considéré comme une activité para-hôtelière et vous devez :   

• Déduire la TVA à 20 % sur l’achat du bien neuf
• Déduire la TVA (taux 20 %, 10 % ou 5,5 % précisé sur la facture) sur ses dépenses
• Facturer la TVA sur les loyers à 10 %.

Pour cela, vous devez effectuer une déclaration de TVA (mensuelle, trimestrielle ou annuelle selon le montant de TVA à payer) et tenir une comptabilité.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre rubrique pour mieux comprendre les différentes réglementations en LMNP. 

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TVA : meublé de tourisme en 2025

La Loi de Finances 2025 a eu un réel impact sur la TVA des meublés de tourisme. En 2025, les Loueurs Meublés Non Professionnels ayant des meublés de tourisme classés ou non, vont devoir être vigilants sur leurs recettes locatives. 

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Ils deviennent éligibles à une TVA de 10 %, les locations meublées de courtes durées, proposées sur des plateformes comme Airbnb, proposant une location de moins de 30 jours.

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L’objectif de cette réforme est de s’aligner à la fiscalité des hôtels et de réguler le marché locatif. Car aujourd’hui, beaucoup de locations meublées de courte durée proposent des prestations de services similaires aux services du secteur de l’hôtellerie. 

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Quels sont les changements ? Comme expliqué précédemment, étaient assujetties à la TVA les locations de courtes durées de moins de 30 jours proposant 3 des 4 prestations de services. Qui sont : 

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• Petit-déjeuner
• Le nettoyage des locaux
• Le linge de maison 
• La réception des clients 

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La doctrine BOFIP, modifiée en août 2024, a eu un impact direct sur les prestations de services. Les modifications interviennent dans ces cas particuliers : 

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• Petit-déjeuner : l’exploitant doit mettre à disposition un appareil électronique, un lien internet ou une ligne téléphonique pour réserver le petit-déjeuner, y compris dans une boulangerie à proximité.

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• Nettoyage des locaux : lorsque le séjour est d’une durée de moins d’une semaine, le nettoyage doit être effectué au moins une fois avant le début du séjour. 

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• Le linge de maison : lorsque le séjour est d’une durée de moins d’une semaine, le changement de linge doit être renouvelé au moins une fois avant le début du séjour.

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Aujourd’hui, pour les séjours de moins d’une semaine, il suffit que le linge ou le ménage soit effectué avant le début du séjour pour les remplir et être soumis à la TVA sur votre location meublée depuis le PLF 2025.

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Ces modifications s’appliquent dès maintenant. Pour en savoir plus sur la fiscalité en LMNP, nous vous invitons à visiter notre page dédiée. 

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Seuil de franchise de TVA en 2025

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La Loi de Finances prévoyait un abaissement du seuil de franchise de TVA en 2025. Avant l’adoption de la Loi de Finances 2025, les Loueurs Meublés Non Professionnels n’avaient pas besoin de payer la TVA.

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Sauf dans le cas où : 

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• Leurs locations meublées (moins de 30 nuits) avec ¾ des prestations de services (linge, petit-déjeuner, ménage, accueil, etc.)
• Et leurs recettes locatives annuelles dépassent le seuil de franchise de base qui était fixé à 85 000 € 

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Voici la principale réforme de la TVA sur les LMNP par le PLF 2025. Cette disposition entrera en vigueur à partir du 1ᵉʳ mars 2025. 

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L’une des réformes les plus impactantes, c’est celle concernant l’abaissement du seuil de TVA des locations meublées. Le PLF 2025 a décidé de baisser le montant d’éligibilité à la TVA, passant de 85 000 € annuels à 27 500 €. Ce qui rend plus de loueurs meublés soumis à la TVA. 

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Petite précision sur le seuil de TVA : avec le PLF 2025, vous sortez du régime de la franchise en base de TVA en 2025 si vos recettes dépassent 25 000€ sur l’année précédente (2024) ou 27 500€ sur l’année en cours (2025).

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L’abaissement du seuil de la franchise en base de TVA a suscité une vive réaction de l’opinion publique. Face à cette contestation, la mise en application de cette mesure est actuellement suspendue par le gouvernement. 

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TVA, LMNP 2025, est-ce toujours un investissement intéressant ? 

La TVA, pour les LMNP, en 2025, a subi quelques modifications, mais ce n’est pas pour autant qu’il faille s’inquiéter. 

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Rappelons-le, il y a 2 grands changements au sujet de la TVA : 

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• Le seuil de franchise de TVA (suspendue)
• Soumission à la TVA des prestations de services, pour que plus de loueurs meublés soient soumis à la TVA. 

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Mais ce n’est pas pour autant que la LMNP et la location courte durée ne sont plus des investissements intéressants. Car la LMNP dispose toujours de ses avantages fiscaux qui vous permettront de payer moins d’impôts sur vos recettes locatives. 

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Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos experts fiscaux qui prendra le temps de répondre à toutes vos questions. 

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