Réforme de la plus-value immobilière en 2025 - Qu’est-ce qui change ?
Le 14 février, la réforme de la plus-value immobilière 2025 est passée. Qu’est-ce qui change pour les propriétaires LMNP ? Les réponses sont ici.
Adopté, non adopté, adopté, … Le projet de loi de finances 2025 sur la plus-value immobilière LMNP nous aura tenus en haleine pendant de longs mois. Finalement, François Bayrou est passé en force avec l’article49.3. Le budget de l’État est enfin adopté et il implique quelques bouleversements pour les LMNP. Alors quels sont ces changements ? Nopilo vous dit tout. Avec en bonus, des conseils pour limiter l’impact du PLF 2025 sur votre plus-value.
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Que dit le PLF 2025 sur la plus-value immobilière ?
Promulgué le 14 février, l’article 84 de la PLF 2025 sur la plus-value immobilière impacte fortement les Loueurs en Meublé Non Professionnels.
Quelle est la nouvelle fiscalité des plus-values en immobilier en 2025 ? Et pour les investissements locatifs ? Nouveaux seuils de TVA, fin de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, …. Les changements sont nombreux, mais la mesure phare du PLF, c’est l’amortissement réintégré à la plus-value LMNP.
Qu’est-ce que ça veut dire ?
Par principe, la plus-value est le gain réalisé sur une opération entre la date de l’achat et la date de revente. En gros, c’est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Ainsi, avant l’adoption de la loi de finances 2025 sur la plus-value immobilière, le calcul était le suivant :
PV brute = Prix de vente - Prix d’achat
La somme était alors imposée selon le régime de la plus-value des particuliers.
C’est-à-dire :
Dans un premier temps, des prélèvements sociaux (17,2 %) et l’impôt sur le revenu (19%) sont appliqués, soit 36,2 % au total.
Dans un second temps, des abattements peuvent se déduire selon la durée de détention (de 6 à 30 ans).
Enfin, si le montant de la plus-value imposable est supérieur à 50 000 €, une surtaxe s'ajoute (de 2 à 6 %).
Avec le budget 2025 sur la plus-value, l’imposition ne change pas. Mais le mode de calcul de cette taxe évolue. Désormais :
PV brute = Prix de vente - Prix d’achat + Amortissement.
Concrètement, qu’est-ce que ça change ? Voyons la réponse en chiffres.
Exemple de calcul sur la fiscalité de la plus-value immobilière en 2025
Pour comprendre l’impact du PLF 2025 sur la plus-value, rien de tel que des chiffres concrets.
Alors voici un exemple :
Marc achète un bien immobilier 200 000 € qu’il revend 260 000 €, 10 ans plus tard. Au cours de ces 10 années, il a généré 100 000 € d’amortissement.
Voyons ce qui se passe avant et après la loi de Finances 2025 sur la plus-value.
Dans cet exemple, on constate 29 000 € d’impôt de différence avec le budget 2025 sur la plus-value immobilière. La loi de finances semble alors être une très mauvaise nouvelle pour les propriétaires LMNP. Mais il est possible d’éviter cela. Nopillo vous explique comment.
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Comment s’exonérer de la plus-value immobilière en 2025 ?
Si la plus-value immobilière 2025 n’est plus si avantageuse fiscalement pour les LMNP, cela ne signifie pas que vous devrez la payer à tous les coups.
Cette loi n’impacte que le calcul de la plus-value brute, pas la plus-value imposable. Or, plus vous conservez le bien longtemps, plus vous profitez de l’abattement fiscal. Et ce, aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.
Voici un tableau récapitulant les différents taux d’abattement pour durée de détention.
Ainsi, si vous conservez le bien immobilier moins de 5 ans, vous serez effectivement soumis à une taxation maximale. En revanche, si vous le conservez plus de 22 ans, vous maximisez l’abattement forfaitaire ou vous réduisez drastiquement la taxe sur la plus-value 2025. Encore mieux, à partir de 30 ans de détention, vous n’avez plus d’impôt à payer sur la PV.
Alors finalement, comment ne pas être taxé sur la plus-value ? La réponse est simple. Conserver le logement en location meublée le plus longtemps possible. Et comme avec le statut LMNP, les amortissements et les charges sont toujours déductibles, vous réduisez votre fiscalité, tout en percevant des revenus locatifs chaque mois.
Quid de la plus-value sur la résidence principale en 2025 ?
Bonne nouvelle ! La plus-value sur la résidence principale en 2025 n’est pas impactée par la loi de Finances.
PLF 2025 et plus-value de la résidence principale : Rien ne change !
Par principe, cette mesure s’applique à tous les loueurs en meublé non professionnels, peu importe que vous louiez votre bien immobilier sur de longues durées ou de courtes durées.
En effet, il existe toujours une exonération de la plus-value sur la résidence principale. Le PLF 2025 n’y change rien.
Rassurez-vous, si vous êtes contraint de reprendre le logement loué à titre de RP pour des raisons professionnelles ou personnelles (justifiables), vous pourrez quand même bénéficier de l'exonération de taxe plus-value sur la résidence principale en 2025.
PLF 2025 - Résidence principale ou location meublée, quel investissement ?
PLF 2025, résidences principales, investissements locatifs… la nouvelle loi de Finances sème un vent de panique auprès des investisseurs. “Le statut LMNP est mort ! “, “Il n’y a plus d’intérêt fiscal à investir dans l’immobilier !”, … Les médias ne se privent pas non plus d’en rajouter une couche.
Et pourtant, le statut de loueur en meublé non professionnel est loin d’être mort. Bien au contraire. Même si le projet de Loi de Finances 2025 impacte la plus-value, il ne remet pas en question tous les avantages fiscaux du LMNP. L’amortissement continue d’être déduit chaque année, de même que les charges ou le déficit. Grâce à tous ces mécanismes, vous réduisez drastiquement vos impôts année après année.
Finalement, cette modification de la plus-value immobilière dans la Loi de Finance 2025 vous incite plutôt à rester LMNP le plus longtemps possible. Parce que vendre, c’est renoncer au statut et se faire imposer lourdement.
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