Comment calculer ses revenus de location ?
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Un bon investissement immobilier locatif nécessite une préparation fine en amont. L’idée étant de calculer l’ensemble de vos recettes et de vos dépenses afin d’obtenir le meilleur taux de rentabilité possible. Dans cet article, on s’intéresse à vos rentrées d’argent ; les revenus locatifs. Comment fixer le montant du loyer ? Les charges locatives sont-elles prises en compte dans les recettes locatives ? Et surtout, comment calculer l'impôt sur les revenus de location ? Nopillo répond à vos questions.
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Le calcul des revenus de location
Avant même de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier locatif, vous devez calculer le montant des loyers perçus et des charges.
Le montant du loyer
Les revenus de location correspondent à l’ensemble des loyers perçus au cours d’une année. Alors avant d’acheter votre bien immobilier, vous devez estimer ces revenus locatifs.
Ce qui implique de prendre plusieurs éléments en compte :
- Le marché locatif : la première chose à faire, c’est d’analyser les prix pratiqués pour des biens similaires au vôtre. Et sur ce point, une analyse approfondie est nécessaire. Il ne suffit pas de regarder le prix de deux ou trois studios à Bordeaux, car les prix peuvent fortement varier d’un studio à l’autre. Plusieurs critères peuvent vous permettre d’augmenter le prix du mètre carré, comme la rue, l’année de construction, le score DPE, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, l’étendue des équipements et services proposés, etc.
- Les dispositifs d’encadrement des loyers : dans certaines villes, une politique d’encadrement des loyers est prévue. C’est-à-dire que vous devez impérativement respecter l’indice de prix de référence de l’INSEE (avec une majoration de 20 %).
- Les vacances locatives : en location meublée, le turnover est plus élevé. Et selon l’état de votre logement et/ou de la demande locative, il peut s’écouler plusieurs semaines (voire mois) entre le déménagement de l’ancien locataire et l’aménagement du nouveau. Ce qui constitue une perte financière pour le propriétaire-bailleur. Il est donc primordial de prendre en compte cette vacance dans votre calcul des revenus de location.
En plus des loyers perçus, vous recevrez chaque mois le remboursement des charges locatives. Sont-elles à intégrer dans l’estimation de vos recettes ?
Les charges locatives
Chaque mois, le propriétaire perçoit des charges locatives. Ces dernières correspondent souvent aux charges de copropriété payées par le bailleur et bénéficiant au locataire. C’est par exemple le cas de taxe d’ordure ménagère, l’entretien de l'ascenseur, des parties communes, etc. En plus, les loueurs en meublé non professionnels peuvent payer d’autres charges au bénéfice du locataire, comme les factures d'électricité, internet, etc.
Alors sont-elles prises en compte dans le calcul des revenus de location ? La réponse est non. Ces derniers sont calculés hors charges, puisqu’au final, les charges récupérables sont neutres. Le locataire vous rembourse une somme que vous avancez.
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L’impôt sur les revenus de location en LMNP
Après l’estimation des recettes locatives, il ne faut pas non plus oublier la fiscalité. En tant que loueur en meublé non professionnel, le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs dépend de votre régime fiscal.
Avec le régime micro-BIC
Le calcul est simplifié puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Celui-ci varie selon le mode d’exploitation et la zone géographique :
- 30 % pour les locations saisonnières non classées ou les meublés de tourisme classés situés en zone tendue ;
- 50 % pour les locations meublées de longue durée ;
- 51 % pour les meublés de tourisme classés situés en dehors d’une zone tendue ;
- 71 % pour les chambres d'hôte.
Avec l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, les loueurs en meublé non professionnel ne peuvent déduire toutes les dépenses engagées pour la location.
Avec le régime réel d’imposition
Le calcul de l'impôt sur les revenus de location se complexifie. Mais le régime réel est aussi beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité
Et pour cause, vous bénéficiez de plusieurs dispositifs fiscaux vous permettant de réduire drastiquement le montant de l'impôt à payer :
- La déduction des charges : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location, comme les honoraires de l’agence immobilière, les frais de conciergerie, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les assurances, etc.
- L’amortissement : vous pouvez déduire la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux de rénovation. Par exemple, un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € amortissables sur 20 ans, vous permet de déduire chaque année 10 000 € (200 000 / 20) pendant 20 ans. C’est d’ailleurs le fonctionnement de l’amortissement qui fait du régime LMNP une niche fiscale. Il s’applique seulement aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non aux revenus fonciers du loueur de logement vide.
- Le déficit : si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus locatifs, vous êtes en déficit. Celui-ci pourra être reporté et déduit de vos impôts en année N+1. Et ce, pendant 10 ans.
En cumulant l’ensemble de ces avantages fiscaux, les propriétaires LMNP au régime réel réalisent des économies d'impôt exponentielles. Pour nombre d'entre eux, ils ne sont même pas imposables sur leurs revenus de location.
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