Investir en LMNP à Reims - Guide complet
Vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif à Reims ? Découvrez notre étude de marché complète. Prix au mètre carré, croissance démographique, dynamisme économique, … Nopillo passe la cité des rois au crible afin de vous aider dans votre projet d’achat LMNP à Reims.
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Investir en LMNP à Reims : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
La cité des sacres reste très abordable pour les investisseurs immobiliers. Le prix au mètre carré y est de 2 650 € en moyenne. Mais d’un quartier à l’autre, les prix varient fortement :
- Le centre-ville : c’est ici que se concentrent les plus belles architectures de la cité des rois. Avec la présence de la cathédrale Notre-Dame et des nombreux musées, le centre-ville est le lieu favori des touristes. Mais c’est aussi le plus cher (environ 3 800 € / m2).
- Jean Jaurès : c’est un quartier plus résidentiel qui reste proche du centre-ville (2846 € / m2 en moyenne). Idéale pour les familles ou les jeunes actifs.
- Clémenceau : au sud-est de Reims, il contient de nombreux commerces et espaces verts, offrant ainsi un excellent cadre de vie à ses habitants (2 753 € / m2 en moyenne).
- Moissons : c’est l’un des quartiers les plus riches de la ville. Ici, vous trouverez majoritairement des grandes maisons. Il est aussi possible de trouver des appartements, mais le prix y est élevé (3 550 € /m2 en moyenne).
- Saint-Rémi : proche du centre-ville, ce quartier attire aussi beaucoup d’étudiants. D’autant plus que les loyers y sont plus abordables (2 576 € /m2).
La démographie
Avec ses 180 000 habitants, Reims est la 12ème ville la plus peuplée de France. Parmi ces habitants, la ville compte 44,3 % de jeunes de moins de 30 ans et 71 % de locataires. C’est énorme par rapport à la moyenne française qui est de 19 %.
Pour les futurs propriétaires LMNP à Reims, cette demande locative est un gage de réassurance : le risque de logement vacant est réduit.
Le plan d’urbanisme
Pour attirer de nouveaux habitants et des touristes, la sous-préfecture de la Marne multiplie les projets d'urbanisme. En voici quelques-uns prévus en 2024 :
- Le nouveau campus de Neoma : dans le quartier Croix rouge, il pourrait accueillir jusqu’à 7 000 élèves (contre 4 700 aujourd’hui)
- Le début du chantier de l’Esad : c’est la nouvelle école d'art et de design de Reims qui devrait voir le jour pour la rentrée 2025.
- Le renouveau de la voie des sacrés : l’axe central, reliant la cathédrale Notre-Dame à la basilique Saint-Rémi, va bénéficier d’une profonde transformation.
- Le réaménagement des berges de Reims : la cité des rois investit massivement pour reconnecter la ville à la nature.
L’objectif étant de redynamiser la ville, de favoriser la vie estudiantine et d’augmenter son attractivité. Pour les investisseurs LMNP à Reims, tous ces projets urbains laissent entrevoir de belles perspectives en termes de demande locative.
Les plus de Reims
Largement connu pour son histoire riche, Reims est aussi une ville moderne qui a su se renouveler pour attirer un large panel de profils.
- Une ville étudiante : avec ses pôles universitaires et ses grandes écoles, Reims attire chaque année plus de 37 000 étudiants.
- Un pôle d’activité économique : c’est le premier pôle économique de la région Champagne-Ardenne. La ville est particulièrement active dans le secteur de l’agroalimentaire (avec le champagne). Mais aussi dans la santé, l’industrie automobile, les banques et les assurances, etc.
- Une ville touristique : celle qu’on appelle la cité des sacres dispose d’un patrimoine extrêmement riche. Entre son champagne AOC, son architecture médiévale, ses multiples monuments classés au patrimoine mondial de l’Unesco (comme la cathédrale Notre-Dame, le palais du Tau et l’ancienne abbaye Saint-Rémi), Reims accueille des voyageurs de toute la France, et même de toute l’Europe.
- Une ville dynamique : outre ses pôles d’activités économiques, Reims est aussi une ville vivante à travers les nombreuses activités proposées, telles que des bars, des restaurants, un opéra, des festivals en été, des médiathèques, un conservatoire de musique, etc.
- Une ville connectée : Reims est à 150 km de Paris. Et grâce à sa ligne TGV, la capitale est accessible en seulement 45 minutes. Ce qui permet à de nombreux salariés de travailler sur Paris et de vivre à Reims pour profiter d’un cadre de vie plus tranquille. En plus de sa proximité à la ville Lumière, Reims dispose d’un important réseau de transport en commun avec une vingtaine de lignes de bus et des tramways.
Le potentiel de rentabilité
De par son attractivité locative et ses prix de l’immobiliser bas, Reims est une ville très rentable. En adoptant la bonne stratégie, vous pourriez obtenir un taux de rendement brut de 6,93 %. Vous pourriez même générer des revenus complémentaires pour améliorer votre niveau de vie ou continuer à investir en LMNP à Reims ou dans d’autres villes de France.
Outre la rentabilité à court terme, Reims vous permet aussi de dégager une plus-value à long terme. Et pour cause, la ville a gagné + 30,9 % en 10 ans.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Reims ?
L’encadrement des loyers
Bien que la propension du locataire soit très élevée, Reims n’est pas considérée comme une zone tendue. La politique d’encadrement des loyers est donc beaucoup plus souple que dans d’autres villes tendues. Par principe, les propriétaires sont libres de fixer le montant de loyer qu’ils souhaitent (pour une nouvelle location). À condition bien sûr de respecter la loi de l’offre et de la demande. Comptez en moyenne 12 € / m2 pour une location dans la ville rémoise.
En revanche, lorsqu’il s’agit de renouveler un contrat de location meublée, il faut impérativement respecter l’indice de référence des loyers de l’INSEE.
La location saisonnière
Reims étant particulièrement touristique, la mairie impose certaines règles pour pouvoir louer son bien sur de courte durée :
- Une autorisation pour changement d’usage : cela concerne tous les propriétaires LMNP à Reims qui louent un logement autre que leur résidence principale. En revanche, si vous louez une chambre chez vous moins de 120 jours par an ou l’intégralité de votre logement pendant vos vacances, vous n’avez pas à obtenir cette autorisation. À défaut de respecter cette obligation, vous vous exposez à une amende de 50 000 €.
- Une déclaration en mairie : qu’il s’agisse de votre résidence secondaire ou principale, vous avez l’obligation de déclarer votre activité de location meublée saisonnière en mairie. Le non-respect de cette obligation est puni d’une amende de 5000 €.
- La taxe de séjour : vous devez la collecter et la facturer auprès des voyageurs. Plus d’infos.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Reims ?
Si Reims est une ville rentable, encore faut-il adopter la bonne stratégie. Voici nos astuces.
- Opter pour une petite surface : la population étudiante étant importante à Reims, il est préférable de cibler ces locataires pour un contrat de bail longue durée. À ce titre, les studios sont à privilégier.
- Mettre en place une colocation : à côté des studios, les colocs ont aussi la cote auprès des étudiants. En plus, en divisant le logement en plusieurs chambres, vous augmentez vos recettes locatives.
- Ne pas oublier la fiscalité : votre taux de rentabilité dépend aussi de vos sorties d’argent. Or, les impôts constituent une part importante de vos frais immobiliers. Pour les réduire au maximum, une seule solution pour les investisseurs LMNP à Reims ; choisir le bon régime fiscal.
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