LMNP à Boulogne Billancourt - Faut-il investir ?
À l’ouest parisien, Boulogne Billancourt séduit aussi bien les habitants que les investisseurs. L’engouement est tel que la ville est surnommée le 21ème arrondissement parisien. Même si les prix de l’immobilier n’atteignent pas encore ceux de la capitale, ils s’en rapprochent dangereusement. Alors sa popularité en fait-elle un investissement rentable ? Nopillo vous fournit des éléments de réponse à travers cette étude de marché LMNP à Boulogne Billancourt.
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Investir en LMNP à Boulogne Billancourt : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Boulogne Billancourt est l’une des communes les plus prisées de la région parisienne. Proximité avec Paris, ligne de métro, cadre de vie agréable, dynamisme économique, … autant d’atouts qui séduisent les habitants et les investisseurs. Mais cela se reflète aussi sur son prix au mètre carré (7 900 €) qui varie fortement d’un quartier à l’autre :
- Centre-ville : sans surprise, c’est le quartier le plus dynamique de la ville avec de nombreux bars, restaurants et commerce. Il se situe entre les arrêts de métro Marcel Sembat et Jean Jaurès. Autant dire que la demande locative y est très élevée (environ 7 500 € / m2).
- Point-du-Jour : très dynamique, il attire une population jeune et active du fait de la présence de grandes entreprises comme NRJ, TF1, la Française des jeux, …. Si vous investissez en LMNP dans ce quartier de Boulogne Billancourt, misez sur les petites surfaces. Elles sont prisées des jeunes actifs (environ 7 200 € / m2).
- Silly-Gallieni : à proximité des rives de la Seine, ce quartier offre une véritable qualité de vie à ses habitants. D’autant plus qu’il accueille de nombreux bureaux, résidences et commerces (environ 7 500 € / m2).
- Parchamp–Albert Kahn : c’est le quartier historique de la ville. Il accueille ainsi des théâtres, musées et restaurants. En prime, Parchamp-Albert Kahn est près du bois de Boulogne pour ceux qui veulent déconnecter avec un peu de verdure (environ 8 800 € / m2).
- Billancourt–Rives de Seine : proche du nouveau centre d’affaires, cet ancien quartier industriel a profité d’importantes rénovations avec l'île de Seguin (environ 8 400 € / m2).
La démographie
Avec 120 000 habitants, Boulogne Billancourt est la première ville des Hauts-de-Seine. Parmi lesquels, vous retrouverez :
- 36,2 % de moins de 30 ans ;
- 21,8 % de plus de 60 ans ;
- 51,9 % de locataires ;
- 11,3 % d’étudiants.
Cette population hétéroclite permet aux propriétaires LMNP de diversifier leur stratégie d’investissement à Boulogne Billancourt.
Le plan d’urbanisme
Pour continuer à se moderniser, la mairie de Boulogne Billancourt prévoit plusieurs programmes de rénovation urbaine. Parmi lesquels :
- Le quartier du Trapèze : la ville prévoit l’aménagement de plus de 37 hectares de logements, d’équipements publics, de bureaux, de commerces, …
- L’île Seguin : les anciens terrains des usines Renault donnent naissance à une nouvelle éco cité culturelle. L’objectif est de transformer cet espace en un pôle international d’innovation dédié à la culture et à l’économie créative.
- Pont de Sèvres : ce quartier bénéficie d’une réorganisation, notamment au niveau du stationnement et du parc immobilier.
Autant de projets urbains qui bénéficient aux habitants, mais aussi aux investisseurs LMNP à Boulogne Billancourt.
Le plus de Boulogne Billancourt
À l’image de Paris, celle que l’on surnomme le 21ème arrondissement bénéficie d’une multitude d’atouts pour les investisseurs :
- Le dynamisme économique : plus de 13 000 entreprises opèrent à Boulogne Billancourt pour 64 000 actifs. Parmi ces entreprises, vous retrouverez les sièges de renom, comme celui de SAS Renault, La Française des Jeux, Bouygues Immobilier et Bouygues Telecom, Sephora, LCI, TF1 ou encore LVMH. Avec un tel dynamisme économique, vous ne risquez pas de souffrir de vacance locative.
- La présence de Roland Garros : Boulogne Billancourt accueille plusieurs spots de renom. Le plus connu étant sans aucun doute Roland Garros. À l’occasion de cet événement, le 21ème arrondissement parisien accueille plus de 600 000 visiteurs par an.
- Les beaux quartiers : Boulogne Billancourt est connu pour ses beaux quartiers. La population y est globalement aisée, ce qui permet de maintenir un certain standing pour votre location meublée.
- Une ville d’art et d’histoire : Boulogne Billancourt possède un riche patrimoine architectural (notamment pour la période de l’entre deux guerres) et accueille de nombreux musées. Avec la réhabilitation de l'île de Seguin, l’objectif est de faire de Boulogne Billancourt un haut lieu culturel du Grand Paris.
Le potentiel de rentabilité
De par ses prix de l’immobilier élevés, le taux de rentabilité est assez bas à Boulogne Billancourt (3,6 %). Il faudra probablement prévoir un petit effort d’épargne dans les premières années d’activité de loueur en meublé non professionnel ; au moins le temps de rembourser le crédit immobilier.
Pourtant, un investissement LMNP à Boulogne Billancourt est loin d’être une mauvaise idée. Et pour cause, la ville ne cesse de prendre de la valeur au fil des années. En l’espace de 10 ans, les prix à l’achat ont augmenté de 11,5%. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine sûr, et même profiter d’une plus-value lors de la revente.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Boulogne Billancourt ?
L’encadrement des loyers
Comme la plupart des villes de la grande couronne parisienne, Boulogne Billancourt est considérée comme une zone tendue. Et pourtant, elle n’est pas encore soumise à la politique d’encadrement des loyers.
Néanmoins, cela ne signifie pas que les propriétaires peuvent fixer un montant de loyer exorbitant. Même si la demande est forte, les locataires analysent les prix du marché, et vous devriez faire de même. Ainsi, n’hésitez pas à comparer votre bien à d’autres logements similaires (idéalement dans la même rue ou secteur).
La location saisonnière
En Île-de-France, la tension locative est telle que la plupart des communes restreignent la possibilité de louer sur de courtes durées. Plusieurs cas de figure sont prévus :
- Vous souhaitez louer votre résidence principale ? La location saisonnière est limitée à 120 jours par an. Et même dans ce cas, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement en déclarant votre activité à la mairie.
- Vous souhaitez louer une résidence secondaire ? En plus du numéro d’enregistrement, vous devez également obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Cette démarche est nettement plus complexe, puisqu’elle impose de transformer un autre bien immobilier à destination commerciale ou professionnelle en logement à usage d’habitation.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Boulogne Billancourt ?
La population de Boulogne Billancourt étant principalement constituée de jeunes actifs, il est important de leur proposer des logements correspondant à leurs besoins. Tels que :
- Des studios pour les célibataires ;
- Des appartements en colocation pour ceux qui ne veulent pas vivre seuls ;
- Des T1 ou des T2 pour les jeunes couples.
La bonne nouvelle, c’est que les jeunes actifs raffolent des locations meublées. Investir en LMNP à Boulogne Billancourt vous permettra ainsi de satisfaire leurs attentes.
Mais attention, si le choix du logement est déterminant pour maximiser vos recettes locatives (et donc votre rentabilité), la prise en compte des charges l’est tout autant. En particulier les impôts à payer.
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