LMNP à Aubervilliers - Étude de marché
Considérée comme l’une des villes les plus pauvres de France, Aubervilliers souffre d’une mauvaise réputation. Et pourtant, la commune se transforme avec le développement du programme Grand Paris. Serait-ce une opportunité pour investir en LMNP à Aubervilliers ? Nopillo vous donne son avis à travers son étude de marché.
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Investir en LMNP à Aubervilliers : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Dans la proche banlieue parisienne, Aubervilliers se transforme. À tel point que la ville attire de plus en plus d’investisseurs désireux de rester en Ile-de-France, tout en profitant de prix de l'immobilier attractif. Il faut dire qu’avec 3 932 € au mètre carré, l’investissement LMNP à Aubervilliers est nettement plus abordable que dans la ville Lumière. Cela dit, attention à acheter dans le bon quartier, car tous ne se valent pas :
- Centre-ville : bien desservi par les transports en commun, il bénéficie pleinement de la proximité avec Paris. En prime, ils abritent de nombreux commerces pour les habitants (environ 4 200 € / m2).
- Victor Hugo - Canal : proche du Canal Saint-Denis, ce quartier connaît une revitalisation importante avec l'aménagement des berges et l'arrivée de nouvelles infrastructures. Ce qui lui permet d'attirer une population plus jeune et active (environ 4 150 € / m2).
- Fort d'Aubervilliers : avec la création d'écoquartiers et l'arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, ce secteur connaît un développement urbain significatif (environ 4 300 € / m2).
- Quatre-Chemins : situé entre Paris et Pantin, ce quartier est bien desservi par les transports en commun (ligne 7 du métro). Ce qui explique son attractivité auprès des jeunes actifs et des familles. (environ 4 000 € / m2).
- La Plaine Saint-Denis : entre Aubervilliers et Saint-Denis, c’est l’une des zones les plus dynamiques, qui est d’autant plus boostée par le projet du Grand Paris (environ 4 300 € / m2).
- Porte d’Aubervilliers : limitrophe à Paris, ce quartier accueille de nombreux immeubles de bureaux (y compris le siège social Véolia), sans oublier le centre commercial du Millénaire (environ 4 800 € / m2).
Avec l'arrivée de la ligne 15 du métro et le prolongement de la ligne 12, Aubervilliers connaît de profonds changements, pour le bonheur des habitants, mais aussi des loueurs en meublé non professionnels.
La démographie
Aubervilliers compte 90 000 habitants, parmi lesquels :
- 43,7 % de moins de 30 ans ;
- 42,3 % entre 30 et 60 ans ;
- 14,1 % de plus de 60 ans ;
- 76,2 % de locataires ;
Au-delà de la composition, ce qui intéresse les futurs investisseurs LMNP à Aubervilliers, c’est la croissance de sa population. Et bonne nouvelle, en 10 ans, la commune du nord parisien a gagné plus de 14 000 habitants.
Le plan d’urbanisme
Le projet du Grand Paris Express affecte positivement la ville d’Aubervilliers. Celui-ci prévoit :
- L’ouverture de la ligne 15 (longue de 75 kilomètres) qui desservira les stations Mairie d'Aubervilliers et Fort d'Aubervilliers. Prévue en 2025, cette ligne de métro permettra d’atteindre plus facilement les communes de la grande couronne parisienne, comme Orly, Roissy, Massy ou Versailles.
- L’extension de la ligne 12 qui desservira les stations Aimé Césaire et Mairie d'Aubervilliers.
Une ouverture qui bénéficie directement aux habitants, et donc aux investisseurs LMNP à Aubervilliers.
Le plus d’Aubervilliers
Pendant longtemps, Aubervilliers a eu mauvaise réputation. Et pourtant, la ville regorge d’atouts :
- La proximité avec la capitale : seuls 9 kilomètres séparent le centre de Paris et celui d’Aubervilliers. Et avec les nouvelles lignes de métro, la connexion avec la capitale sera encore plus marquée.
- Une ville étudiante : depuis 2019, le Campus Condorcet Paris-Aubervilliers a ouvert ses portes. Étendu sur 7 hectares entre Paris, Porte de la Chapelle et Aubervilliers, ce pôle universitaire devrait accueillir plus de 8000 étudiants et 4 800 doctorants. L’ambition affichée est de le transformer en premier pôle d’étude des sciences humaines et sociales. Et comme les étudiants sont la cible privilégiée des propriétaires LMNP, Aubervilliers se présente comme une ville de choix pour investir dans l’immobilier.
- Un pôle économique : avec Saint-Denis et Saint–Ouen, Aubervilliers se partage la plaine Commune, le 2e pôle économique d’Île-de-France après la Défense. À lui seul, il accueille plus de 168 000 emplois de divers secteurs d’activité.
- Des prix de l’immobilier avantageux : Aubervilliers bénéficie encore d’un des prix au mètre carré les plus attractifs du Grand Paris. Il serait dommage de ne pas en profiter tant que c’est encore le cas. Car lorsque les lignes de métro seront officiellement en place, le prix des appartements neufs, ou même anciens, risque de monter en flèche.
Le potentiel de rentabilité
Avec un taux de rentabilité de 4,5 %, un investissement immobilier locatif à Aubervilliers est plus intéressant qu’à Paris. Mais est-ce suffisant pour dégager un cash flow positif en tant que propriétaire LMNP ? Rien n’est moins sûr. Pour autant, il est largement possible de couvrir les mensualités d’emprunt avec les loyers perçus. En revanche, il faudra probablement faire un petit effort d’épargne pour toutes les charges associées (comme les impôts à payer, les honoraires d’agences, les assurances, …).
Ne regardez pas seulement la rentabilité à court terme. Dans les grandes métropoles, la rentabilité à long terme est tout aussi importante, si ce n’est plus. Pour preuve, les prix de l’immobilier ont augmenté de 17,2 % en 10 ans, alors que les lignes de métro ne sont pas encore définitivement terminées. Imaginez le potentiel rendement une fois qu’elles seront finalisées.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Aubervilliers ?
L’encadrement des loyers
Aubervilliers est considérée comme une zone tendue. Ce qui signifie que les locataires bénéficient d’un préavis d’un mois. Mais finalement, cela ne change pas vraiment pour les propriétaires LMNP à Aubervilliers.
En revanche, l’application d’un dispositif d’encadrement des loyers a une incidence sur les bailleurs. Or celui-ci s’applique dans l’agglomération parisienne. Vous devez donc respecter un loyer de référence avant de fixer votre prix.
Celui-ci dépend de plusieurs paramètres, comme l’année de construction, le nombre de pièces, le quartier, le type de bien, …
N’hésitez pas à effectuer une simulation en ligne pour connaître le montant des loyers à percevoir, et ainsi calculer votre rentabilité.
La location saisonnière
Aubervilliers n’étant pas une ville très touristique, elle n’est a priori pas prisée pour la location de courte durée. Et pourtant, son bassin d’emploi représente un attrait pour un autre profil de client saisonnier : les voyageurs d’affaires.
Alors est-ce possible de leur louer votre bien pour une nuit, une semaine ou plus ? La réponse est oui. Les démarches sont allégées. Pour la location saisonnière LMNP à Aubervilliers, il suffit de déclarer votre activité auprès de la mairie.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Aubervilliers ?
Aubervilliers accueillant une population très hétéroclite, il est possible d’investir dans tous types de biens : des studios pour les étudiants, des T2 pour les jeunes actifs, des grands appartements ou même des pavillons pour les familles, … Quel que soit le logement acheté, il est fort probable qu’il soit rentable à long terme.
Cela dit, pour maximiser le potentiel de rendement, nous vous conseillons de privilégier les logements anciens, voire les passoires thermiques. Ceux-ci bénéficient d’un prix d’achat nettement inférieur et d’un potentiel de plus-value élevé. À condition bien sûr d’effectuer les travaux de rénovation adéquats. Et oui, la décence du bien n’est pas en option.
Outre les potentielles recettes ou plus-values générées grâce à votre investissement locatif, les charges sont aussi à prendre en compte, telles que la taxe foncière, la CFE, les assurances, et bien sûr la fiscalité LMNP à Aubervilliers
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