Faut-il investir en LMNP à Metz ?

Entre la beauté de son paysage, ses universités et ses jardins somptueux, Metz a de quoi plaire à ses habitants. Mais pas seulement. La capitale de la Moselle séduit aussi les investisseurs pour son potentiel de rentabilité. Alors devez-vous investir en LMNP à Metz ? Voici quelques éléments de réponse avec cette étude de marché. 

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Investir en LMNP à Metz : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Ville dynamique du Grand Est, Metz recèle d’opportunités pour les investisseurs. Avec un prix au mètre carré de 2 323 €, la capitale de la Moselle reste abordable pour tous les budgets. Attention toutefois au quartier dans lequel vous achetez, car le potentiel de rentabilité n’est pas identique partout. Faisons le point : 

• Centre-ville : le quartier historique est l’un des plus chers à Metz ( 2700 € /m2). Mais c’est aussi l’un des plus attractifs avec ses bâtiments anciens, son charme architectural, ses commerces, ses bars, ses restaurants, ….
• Amphithéâtre : à proximité du centre et de la gare, ce quartier a bénéficié d’importants programmes urbains. Vous y trouverez facilement des biens immobiliers neufs (2600 € /m2). 
• Quartier de la Gare : c’est le quartier le plus connecté. De nombreux transports en commun y passent, sans oublier la gare TGV qui relie Metz à Paris en 1h30 ( 2700 € /m2).
• Nouvelle-Ville : ce quartier central regroupe plusieurs monuments emblématiques, comme l'hôtel des postes. À côté de ces bâtiments, Nouvelle Ville reste résidentielle et accueille de nombreuses maisons avec jardins ( 2600 € /m2). 
• Sansonnet : c’est le poumon vert de la ville. Tout comme le quartier Amphithéâtre, il a profité de nombreuses rénovations urbaines (1900 € /m2). 
• Île du Saulcy : bien qu’elle soit à proximité des universités, l’île de Saulcy reste relativement paisible et verdoyante. En tant qu’investisseur LMNP, ce quartier de Metz est définitivement à considérer. Et oui, les étudiants raffolent des locations meublées (2300 € /m2). 
• Borny : c’est l’autre quartier étudiant qui accueille le campus Bridoux  (1500 € /m2). Là encore, il représente une excellente opportunité pour les loueurs en meublé non professionnels. 
• Grigy-Technopole : la présence du technopole dynamise fortement ce quartier qui attire de nombreux jeunes actifs et des cadres (2000 € /m2).
• Sablon : à proximité du centre-ville et de la gare, Sablon reste un quartier résidentiel très apprécié des habitants (2200 € /m2).

Attention, il ne s’agit que de moyennes. Si vous avez repéré un bien immobilier, veillez à comparer son prix avec d’autres logements similaires (surface, nombre de pièces, rue, année de construction, …). 

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La démographie 

Metz compte environ 121 000 habitants.  Ce qui en fait la 3ème ville de la région Lorraine après Strasbourg et Reims.

Parmi les Messins, vous retrouverez : 

• 40,9 % de moins de 30 ans ; 
• 22,7 % de plus de 60 ans ; 
• 64,5 % de locataires ; 
• 14,7 % d’étudiants. 

Le plan d’urbanisme 

Pour attirer de nouveaux habitants (et investisseurs LMNP), Metz multiplie les projets d’urbanismes. En voici quelques-uns : 

• Réaménagement de la rue de la chèvre ; 
• Aménagement d’une piste cyclable avenue Foch ; 
• Grand projet urbain Metz Nord ; 
• Création d’une ligne de bus Mettis C ; 
• et bien d'autres. 

Le plus de Metz

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Étudiants, jeunes cadres internationaux, familles et voyageurs d’affaires, Metz accueille une grande variété de profils. Et pour cause, la capitale de la Moselle dispose de nombreux atouts : 

• Une ville universitaire réputée : 21 000 étudiants venus de la France entière et de l’étranger rejoignent les établissements d’enseignement supérieur de Metz. Vous y retrouverez notamment les universités d’arts, de lettres et langue, de droit, et de gestion, l’IAE, l’ICN Business School, l’École supérieure d’art de Lorraine, la Grande Tech Lorraine, Supélec, … 
• Une qualité de vie idéale : entre les espaces verts, le patrimoine culturel (notamment la célèbre cathédrale Saint-Étienne) et la mythique fête annuelle de la mirabelle, Metz offre à ses habitants un cadre de vie très agréable. Et même s’il s’agit d’une ville de taille moyenne, Metz n’en est pas moins dynamique. 
• Une position stratégique : à l’est de la France, Metz est parfaitement connectée aux pays européens voisins. Sans oublier les autres villes françaises de renom, comme Paris, Strasbourg ou Nancy, qui sont facilement accessibles en train. Autant d’atouts qui favorisent la croissance économique de la ville. Pour les propriétaires LMNP, cette forte demande locative est de bon augure. 
• Le dynamisme économique : en tant que zone d’échange transfrontalière, Metz a favorisé le développement de nombreuses entreprises provenant de divers secteurs d’activité. Néanmoins, les sociétés technologiques sont les plus en vogue du fait de la présence du technopole. 
• Le réseau de transport urbain : outre les TGV qui permettent de se déplacer partout en France, la cité messine facilite le déplacement de ses habitants avec le réseau de transport en commun Le Met’. Les habitants peuvent se déplacer partout dans la ville en bus ou en navette électrique. 

Le potentiel de rentabilité

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Avec un taux de rendement compris entre 6 et 8 %, Metz offre de très belles opportunités aux investisseurs. Grâce aux loyers perçus, vous pourrez minimiser l’effort, voire même, générer des revenus complémentaires. Autant dire que vous n’êtes pas le seul à vouloir investir en LMNP à Metz. 

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D’autant plus que la capitale de la Moselle bénéficie aussi d’une belle valorisation à long terme. Pour preuve, les prix de l’immobilier ont augmenté de 28,3 % en l’espace de 5 ans. De quoi générer une belle plus-value en cas de revente. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Metz ?

L’encadrement des loyers 

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Bien que Metz soit très attractive, la ville n’est pas considérée comme une zone tendue. Le dispositif d’encadrement des loyers n’a donc pas vocation à s’appliquer pour les nouvelles locations. 

Pour autant, il convient d’analyser les prix des loyers pratiqués avant de fixer le vôtre. Et pour cause, un montant trop élevé pourrait faire fuir les locataires, et favoriser les vacances locatives. Alors veillez à bien comparer des logements similaires au vôtre, en termes de rue, de pièces, d’année de construction, de services, … 

La location saisonnière 

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Même si Metz n’est pas réputée pour son tourisme, la ville accueille de nombreux visiteurs français et européens venus découvrir ses monuments et son célèbre festival. Sans oublier que le dynamisme économique de la ville est aussi propice aux voyages d’affaires. 

Alors entre les professionnels et les vacanciers, le besoin de logements saisonnier est grand. 

Bonne nouvelle pour les investisseurs, les démarches sont allégées pour louer son logement sur de courte durée à Metz. Il vous suffit de déclarer votre activité de location saisonnière à la mairie de Metz. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Metz ? 

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Metz accueillant une grande diversité de profils, vous pouvez opter pour différentes stratégies d’investissement : 

• La location saisonnière pour les touristes et voyageurs d’affaires. 
• Les colocations pour les étudiants 
• Les studios pour les jeunes actifs ; 
• Les résidences de services pour les seniors ; 
• Les maisons meublées pour les familles. 

Quel que soit le mode d’exploitation choisi, vous devrez impérativement calculer votre niveau de rentabilité avant d’acheter. Pour cela, il convient d’estimer le montant de vos recettes locatives, mais aussi de vos charges (copropriété, mensualité d’emprunt, impôt, …). 

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