LMNP à Avignon - Étude de marché
Vous souhaitez investir en LMNP à Avignon ? Découvrez ici les avantages et les limites de la cité des Papes à travers une étude de marché complète.
Du soleil tout au long de l’année, un patrimoine historique riche et varié, un bassin d’emploi dynamique, une connectivité optimale, … Avignon ne se limite pas à son tourisme. La Cité des Papes peut aussi offrir de belles opportunités aux investisseurs immobiliers. Alors faut-il investir en LMNP à Avignon ? La réponse à travers cette étude de marché.
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Investir dans la location d’un meublé à Avignon : Une bonne opportunité ?
Avant d’investir dans la location d’un meublé à Avignon, analysez en profondeur la ville et votre futur quartier. Nopillo vous propose déjà quelques pistes.
Le prix au mètre carré
Principalement connu pour sa riche histoire et son patrimoine médiéval, Avignon est d’abord perçu comme une destination touristique. Et pourtant, les prix du marché attractifs en font aussi une ville propice à l’investissement immobilier locatif (en moyenne 2 376 € / mètre carré).
Mais comme partout, les prix de l’immobilier varient d’un quartier à l’autre :
- Avignon Centre : longeant le Rhône, le quartier central est entouré de remparts. C’est ici que se trouvent les monuments emblématiques de la ville, comme le Palais des Papes et le Pont d'Avignon. Et cela se reflète sur les prix de vente (environ 3 500 € / m2).
- Saint-Ruf : situé au sud-ouest du centre-ville, ce quartier populaire est en pleine transformation (environ 1 900 € / m2). Avec la construction de nombreuses résidences, vous y trouverez peut-être des opportunités pour votre future location meublée à Avignon.
- Les Angles et Villeneuve-lès-Avignon : situés de l'autre côté du Rhône, ces quartiers bénéficient de vues imprenables sur Avignon et offrent un cadre de vie plus verdoyant (environ 3 200 € / m2).
- Fontcouverte : depuis quelques années, ce quartier résidentiel bénéficie d’un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Ce qui explique la hausse des prix, notamment pour l’immobilier ancien (environ 2 000 € / m2).
- Montfavet : c’est un ancien village indépendant devenu quartier d'Avignon. Encore aujourd’hui, Montfavet garde une atmosphère rurale (environ 2 100 € / m2).
- La Rocade : ce quartier résidentiel au sud de la ville s'étend autour de l’axe routier de la Rocade Charles-de-Gaulle (environ 1 900 € / m2).
- Barthelasse : c’est une île au milieu du Rhône. Elle est particulièrement appréciée des familles et des touristes à la recherche de grands espaces verts (environ 2 400 € / m2). Pour satisfaire cette cible, mieux vaut opter pour la location d’une maison meublée à Avignon.
La démographie
Avignon compte aujourd’hui 90 000 habitants, un chiffre qui se stabilise après plusieurs années de difficultés économiques.
Ne trouvant pas d’emploi, les Avignonnais préféraient se rendre dans les grandes métropoles de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).
Aujourd’hui, les mesures mises en place par la mairie permettent de redynamiser la ville en attirant de nouvelles entreprises et de nouveaux habitants.
Tout n’est donc pas perdu pour l’achat d’un meublé à Avignon. La location a encore de beaux jours devant elle, puisque 62 % de la population est locataire.
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Le plan d’urbanisme
Pour dynamiser la ville, la mairie met en place plusieurs programmes de rénovation urbaine :
- La rénovation du centre-ville pour préserver le patrimoine unique d’Avignon.
- La construction d’une école dans l’éco-quartier Joly Jean.
- La création de 5 nouveaux quartiers, comme l’Agroparc ou le quartier méditerranéen Bel-Air.
- La construction d’un immeuble mixte intégrant des bureaux, des espaces co-living, de co-working, des bars, des restaurants, …..
Autant de projets urbains favorables aux habitants, et aux futurs propriétaires LMNP à Avignon.
Le plus d’Avignon
Malgré des difficultés économiques passées, Avignon a de quoi séduire les investisseurs immobiliers. Voici ses principaux atouts :
- Un cadre de vie exceptionnel : situé dans le Vaucluse, Avignon profite d’un ensoleillement optimal tout au long de l’année. Sans oublier la proximité avec différents parcs régionaux (les Alpilles, la Camargue, le Lubéron et les Baronnies provençales) qui permet aux habitants de déconnecter.
- Un patrimoine riche : entre le Palais des Papes, le Pont d’Avignon, le Musée Calvet, le Palais du Roure, … la ville regorge de monuments emblématiques attirant des touristes du monde entier.
- Une accessibilité : la gare TGV d’Avignon permet de rejoindre les plus grandes métropoles françaises (comme Lyon, Marseille ou Paris) en seulement quelques heures.
- Une population étudiante : même si la ville n’est pas réputée pour ses universités, elle compte tout de même 9 000 étudiants. Autant de locataires potentiellement intéressées par un studio meublé à Avignon.
- Un pôle d’activité réinventé : la Communauté d'Agglomération du Grand Avignon a su booster l’attrait économique. Aujourd’hui, plus de 30 000 entreprises embauchent dans des secteurs aussi variés que le transport, le tourisme, le commerce, l’aéronautique, l’enseignement et la santé.
Le potentiel de rentabilité
Entre le regain d’attractivité et les prix de l’immobilier raisonnables, Avignon offre un beau potentiel de rentabilité aux loueurs en meublé non professionnels. Comptez en moyenne 5 à 6 % de taux de rendement.
Bien évidemment, ce chiffre varie selon plusieurs critères :
- Est-ce que vous achetez un bien immobilier neuf ou ancien ?
- Est-ce que vous prévoyez d’investir dans une location d’un appartement meublé à Avignon à un particulier ou une agence ?
- Est-ce que vous louez sur de courte ou de longue durée ?
Autant de questions à vous poser avant d’investir en LMNP à Avignon.
Outre la rentabilité court terme, la plus-value à long terme doit aussi être analysée avant tout investissement immobilier. Bonne nouvelle, les prix du marché augmentent avec plus de 17 % en l’espace de 10 ans.
Quelle est la réglementation pour location d’un appartement meublé à Avignon ?
Avant de mettre en location votre appartement meublé à Avignon, vous devez impérativement respecter les règles applicables.
L’encadrement des loyers
Avignon est considérée comme une zone tendue. Pour autant, la politique d’encadrement des loyers est allégée.
En effet, lors de la mise en location d’un nouveau meublé à Avignon, vous êtes libre de fixer le montant du loyer qui vous convient. Veillez toutefois à respecter les prix du marché (12 € / m2 en moyenne).
En revanche, lorsqu’il s’agit de renouveler un contrat de bail ou de changer de locataire (après moins de 18 mois d’inoccupation), vous devrez respecter l’indice de référence des loyers (IRL).
La location saisonnière
Avignon étant une ville très touristique, il peut être très rentable d’y louer un appartement sur de courtes durées. Mais pour cela, vous devrez impérativement déclarer le meublé de tourisme auprès de la mairie.
Une fois cette déclaration effectuée, vous recevrez un numéro d’enregistrement à renseigner sur vos annonces de location en ligne.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de la location à Avignon d’un meublé ?
Pour booster la rentabilité de la location à Avignon d’un meublé, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :
- Opter pour la location saisonnière pour maximiser les revenus locatifs.
- Faire une location meublée à Avignon de particulier à particulier, pour éviter les frais d’agence immobilière.
- Acheter un bien ancien et réaliser des travaux d’amélioration énergétique pour profiter de prix de l’immobilier plus bas.
- Mettre le bien en colocation pour augmenter les recettes locatives ;
- Choisir la bonne stratégie fiscale ; etc.
Pour optimiser votre rentabilité, optez pour le régime réel. En prenant en compte les amortissements et charges déductibles, vous pourrez réduire le montant des impôts à payer, et donc, le poids de la fiscalité sur votre niveau de rentabilité.
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