LMNP à Saint-Denis - L’étude de marché
Saint-Denis a longtemps souffert d’une mauvaise réputation. Et pourtant, la ville peut offrir de belles opportunités aux investisseurs. À condition de savoir trouver le bon bien. Alors où faut-il acheter en LMNP à Saint-Denis ? Quelle stratégie adopter ? Découvrez notre étude de marché complète.
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Investir en LMNP à Saint-Denis : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Beaucoup moins chère que la capitale (4 300 € / m2), Saint-Denis reste accessible à de nombreux investisseurs. Attention tout de même au quartier dans lequel vous achetez votre logement meublé :
- La Plaine Saint-Denis : c’est le pôle économique de la ville. Il accueille de nombreuses entreprises françaises et internationales, ce qui en fait le 2ème bassin d’Ile-de-France après la Défense. En plus d’attirer des cadres et jeunes actifs, ce quartier profite aussi de sa proximité avec le stade de France (4 900 € / m2).
- Le Centre-Ville : c’est ici que se trouvent la célèbre basilique de Saint-Denis et les marchés animés. Un quartier idéal pour les familles et les jeunes actifs (4 550 € / m2).
- Pleyel : ce quartier va pleinement bénéficier du projet urbain Grand Paris Express avec une meilleure connectivité. En prime, c’est ici que se trouve la cité du cinéma, “les studios hollywoodiens à la française” (5 000 € /m2).
- Confluence : entre le canal Saint-Denis et la Seine, ce quartier a bénéficié d’un développement urbain ambitieux avec la construction de nouveaux logements (4 500 € / m2). Pour les propriétaires LMNP qui souhaitent acheter un appartement neuf à Saint-Denis, Confluence est l’endroit idéal.
- Floréal-Allende-Mutuelle : à proximité du parc de la Courneuve, c’est le quartier idéal pour les familles (4 100 € / m2).
- Porte de Paris : bien connecté aux transports en commun, il permet de rejoindre facilement la capitale et les points stratégiques de Saint-Denis (4 300 € / m2).
- Romain Rolland : c’est un quartier populaire qui bénéficie de prix de l’immobilier très abordables (3800 € /m2).
Il ne s’agit là que de moyennes. Pour plus de précision quant à la rentabilité de votre investissement locatif, il convient d’analyser les annonces immobilières pour comparer les biens en détail (en termes de surface, rue, nombre de pièces, années de construction, …).
La démographie
Avec 113 900 habitants, c’est la ville la plus peuplée du département de Seine Saint-Denis. Et la croissance démographique ne fait qu’évoluer avec plus de 7 000 nouveaux habitants en 10 ans.
Niveau répartition, la population est plutôt hétéroclite :
- 44,8 % de moins de 30 ans
- 40,7 de personnes entre 30 et 60 ans ;
- 15,5 % de plus de 60 ans ;
- 12,3 % d’étudiants ;
- 76,1 % de locataires.
Avec un tel pourcentage de locataires à Saint-Denis, votre investissement immobilier LMNP ne risque pas de souffrir de vacances locatives.
Le plan d’urbanisme
Le projet du Grand Paris va impacter fortement la ville de Saint-Denis. Et ce, de manière très positive.
Ce programme de développement urbain prévoit l’ouverture de nouvelles lignes de métro (15, 16 et 17). Les habitants pourront rejoindre encore plus facilement les aéroports, la capitale et le quartier de la Défense.
Ces nouvelles lignes transformeront Saint-Denis, et notamment le quartier Pleyel qui deviendra le carrefour du Grand Paris.
D’ailleurs, la transformation a déjà commencé avec l’extension de la ligne 14 juste avant les Jeux Olympiques qui permet de rejoindre facilement l’aéroport d’Orly depuis la station Pleyel.
Le plus de Saint-Denis
La force de Saint-Denis réside dans son dynamisme économique. Avec la Plaine-Saint-Denis, la ville accueille pas moins de 50 000 salariés. On y retrouve des entreprises variées, comme Siemens, AFNOR ou encore Randstad.
Outre son bassin d’emploi, Saint-Denis est aussi une ville étudiante. Elle accueille l'Université Paris 8 dédiée aux sciences de la culture qui compte plus de 22 000 étudiants. Pour satisfaire ces profils, vous pourrez alors investir dans un appartement ou un studio, mais aussi dans une résidence de service.
Même si la ville est déjà très bien connectée (avec les lignes de métro 12 et 13, les lignes de tramway 1, 5 et 8, le RER B et D), le projet du Grand Paris Express lui permettra de bénéficier d’une meilleure connexion avec la capitale. Il va s’en dire que les investisseurs LMNP qui achètent avant la finalisation des lignes de métro bénéficieront d’une belle valorisation de leur bien immobilier.
Le potentiel de rentabilité
Bien qu’elle soit située proche de la capitale, Saint-Denis offre un niveau de rentabilité plutôt intéressant (5,4 %). Cela dit, il sera souvent insuffisant pour générer du cashflow positif. L’enjeu est surtout de limiter l’effort d’épargne. Mais avec la bonne stratégie immobilière et fiscale, c’est tout à fait possible.
Pour les villes d’Ile-de-France, c’est surtout le potentiel de valorisation immobilière qui est intéressant. Avant même que le projet du grand Paris ne soit finalisé, les prix à l’achat ont connu une croissance de 26,8 %. Imaginez ce qu’ils seront en 2030, lorsque toutes les lignes de métro seront construites. Vous pourrez alors profiter d’une excellente plus-value.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Saint-Denis ?
L’encadrement des loyers
La demande locative étant très forte à Saint-Denis, la ville est considérée comme une zone tendue et est soumise à l’encadrement des loyers.
Ce qui signifie que vous ne pouvez fixer un montant du loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20 %. Ce loyer de référence est calculé selon un ensemble de paramètres, comme l’année de construction, la présence ou non de meubles, le nombre de pièces, la rue exacte, …Si vous souhaitez calculer vos futurs revenus, n’hésitez pas à utiliser ce simulateur en ligne.
La location saisonnière
La tension locative est telle que la mairie de Saint-Denis impose quelques restrictions en matière de location LMNP de courte durée. Ainsi, vous devez d’abord déclarer votre activité saisonnière à la mairie avant d’obtenir une autorisation pour changement d’usage en meublé touristique.
Ici, les règles d’octroi sont moins strictes qu’à Paris, mais il faut tout de même obtenir cette autorisation. À défaut, vous encourez une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Saint-Denis ?
La population de Seine Saint-Denis étant très hétéroclite, vous pouvez louer tous types de biens pour tous les profils. Par exemple, des studios pour les jeunes actifs, des colocations pour les étudiants, des appartements pour les couples, des maisons pour les familles, …
Quelle que soit la stratégie choisie, il est primordial de calculer le taux de rentabilité en amont. Pour cela, vous devrez identifier vos recettes locatives, mais aussi et surtout vos charges, sans oublier le montant des impôts à payer.
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