LMNP à Clermont-Ferrand - Étude de marché
Vous avez un projet d’investissement immobilier locatif à Clermont-Ferrand ? Avant de vous lancer tête baissée dans l’achat d’un appartement meublé, vous devez réaliser une étude de marché complète. Quels sont les prix de vente ? Le montant du loyer potentiel ? Des impôts potentiels ? La ville a-t-elle mis en place de programme de développement urbain pour favoriser le confort de vie des habitants ? Comment évolue la croissance démographique ? … Nopillo répond à toutes vos questions sur l’investissement LMNP à Clermont-Ferrand.
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Investir en LMNP à Clermont-Ferrand : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Au cœur du Puy-de-Dôme, Clermont-Ferrand bénéficie d’un prix de l’immobilier attractif avec 2 161 € / m2 . Mais bien sûr, il y a des variations entre les quartiers :
- Centre-ville : le cœur historique de la ville est apprécié des touristes, des étudiants et des jeunes actifs. Entre la location AirBnB ou la location étudiante, vous n’avez pas trop à craindre la vacance locative (2 500 € / m2).
- Jaude : située entre le centre historique et la butte de Clermont, c’est la place la plus connue de la ville. Mais les prix au mètre carré y sont aussi plus élevés qu’ailleurs (2 900 € / m2).
- Montferrand : ce quartier bénéficie d’un charme unique avec son architecture médiévale. Sans oublier une position stratégique due à la proximité avec la zone industrielle et les entreprises comme Michelin (environ 1 900 € / m2).
- Saint-Jean : c’est ici que se trouve la gare SNCF. Autant dire que c’est un quartier ultra connecté qui profite d’un bon développement avec l'arrivée de nouveaux commerces (2 100 €)
- Côte Blatin : ce quartier résidentiel calme est aussi proche du centre-ville. Avec ses maisons de ville et des immeubles bourgeois, il est très apprécié des familles (2 800 € / m2).
- Les Salins : au sud de Clermont-Ferrand, c’est un quartier apprécié des étudiants pour son dynamisme et sa proximité avec les facultés (2 400 € / m2).
- Carmes : même s’il est situé à proximité de l’effervescence de la place de Jaude, ce quartier offre un véritable havre de paix à ses habitants grâce aux nombreux espaces verts (environ 2 100 € / m2).
- Landais : c’est ici que se concentre la majorité des campus. C’est donc un emplacement de choix pour une location LMNP à Clermont-Ferrand (2 400 € / m2).
- L’éco-quartier Trémonteix : à proximité des buttes de Montjuzet et de Montchany, ce nouveau quartier offre une véritable qualité de vie aux Clermontois (2 900 € / m2).
- Chamalières : en périphérie, cette commune reste bien desservie par les transports en commun, tout en offrant à ses habitants une ambiance village (2 400 € / m2).
Les prix au mètre carré mentionnés ne sont que des moyennes. Pour mieux évaluer la rentabilité de votre projet immobilier, nous vous conseillons de comparer des appartements similaires au vôtre (nombre de pièces, rue, année de construction, …).
La démographie
Avec 147 000 habitants, Clermont-Ferrand est la cinquième ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes.
Niveau démographie, la cité auvergnate reste très jeune avec :
- 47 % de moins de 30 ans ;
- 21 % de plus de 60 ans ;
- 20 % d’étudiants
- 66,5 % de locataires.
Et surtout, ce qui intéresse les investisseurs LMNP à Clermont-Ferrand, c’est la croissance de sa population. Bonne nouvelle, la ville connaît une augmentation stable avec + 8000 nouveaux habitants en l’espace de 10 ans.
Le plan d’urbanisme
Pour continuer à attirer de nouveaux Clermontois, la métropole doit sans cesse se renouveler. Plusieurs programmes d’urbanisme sont ainsi prévus, tels que :
- La métamorphose de Carmes : la place se végétalise avec des espaces de jeux, des nouveaux jardins et des aménagements pour favoriser une mobilité urbaine plus verte.
- Le quartier de la Gauthière : il bénéficie de plusieurs changements, comme une meilleure connectivité au centre, le développement de la mixité sociale ou encore la création d’un nouveau lieu de vie.
- Les places Delile et Salford : là encore, l’objectif est de les rendre plus vertes en réduisant les flux automobiles, tout en favorisant la marche et le vélo.
Autant de programmes urbains qui séduisent les habitants et les investisseurs LMNP à Clermont-Ferrand.
Le plus de Clermont-Ferrand
En plein cœur du Massif central, la cité auvergnate a de quoi séduire les habitants à l’année, les étudiants et les touristes. Découvrez pourquoi :
- Un cadre de vie idyllique : pour les amoureux de la nature, Clermont-Ferrand reste idyllique. Après tout, c’est ici que se trouve la plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe. Les habitants et les touristes peuvent y admirer le volcan Puy-de-Dôme et la chaîne des Puys.
- Un dynamisme économique : Clermont-Ferrand accueille les sièges de grandes entreprises, comme Michelin, Candia, Jacquet… Vous y retrouverez également de nombreuses sociétés informatiques ou biotechnologiques. Autrement dit, des secteurs d’avenir qui plaisent aux jeunes actifs. D’ailleurs, le dynamisme économique a permis à la métropole d’obtenir le label “Communauté French Tech”.
- Une ville connectée : pour se balader en ville, les habitants bénéficient d’un vaste réseau de bus et de tramway. Et pour aller plus loin, la gare SNCF permet de rejoindre facilement Paris, Toulouse, Lyon, Nîmes, …
Le potentiel de rentabilité
La rentabilité moyenne à Clermont-Ferrand se situe autour de 5 %. Il sera donc plus difficile de générer des revenus complémentaires ; du moins dans les premières années où les mensualités d’emprunt sont dues.
Au-delà de la rentabilité court terme pour les propriétaires LMNP, Clermont-Ferrand offre aussi une rentabilité plus long terme. Et pour cause, en l’espace de 10 ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 21,7%. Avec une telle valorisation, vous pourrez réaliser une belle plus-value lors de la revente.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Clermont-Ferrand ?
L’encadrement des loyers
Bien que la demande locative soit élevée, la capitale historique de l’Auvergne n’est pas considérée comme une zone tendue, et n’est donc pas soumise au dispositif d’encadrement des loyers. Vous êtes libre de fixer le montant du loyer qui vous convient. À condition de respecter les prix du marché. Sachez qu’en moyenne, le prix au mètre carré est de 11 € pour la location. Mais évidemment, cela dépend du quartier, du nombre de pièces, de l’année de construction,… Alors pour fixer le montant le plus juste, nous vous recommandons d'analyser attentivement les petites annonces.
Bon à savoir :
- Selon l'étude de LocService.fr, le loyer moyen charges comprises est de 13,5 €/m2 en 2023. C'est une augmentation de 13,4% par rapport à 2019, où il était de 11,9 €/m2.
- D'après les données de l'Observatoire Clameur, le loyer médian hors charges pour les appartements est de 12 €/m2 (calculé sur les 4 derniers trimestres). Il varie selon le type de logement :
- Appartement T1 : 15 €/m2
- Appartement T2 : 12 €/m2
- Appartement T3 et + : 10 €/m2"
La location saisonnière
Clermont-Ferrand étant une ville touristique, les propriétaires LMNP ont tout intérêt à développer la location saisonnière pour booster leur rendement. Pour cela, il faudra impérativement déclarer votre meublé de tourisme à la mairie. Sans oublier de facturer et collecter la taxe de séjour.
Bon à savoir : si vous louez une partie de votre résidence principale, ces démarches ne sont pas obligatoires.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Clermont-Ferrand ?
La population étant très étudiante, les loueurs en meublé non professionnels à Clermont-Ferrand ont tout intérêt à proposer des logements à cette cible, avec par exemple des studios, des appartements en colocation ou des grandes maisons en coliving.
Vous pouvez combiner ce mode d’exploitation avec la location saisonnière en période estivale pour maximiser vos revenus locatifs.
Et comme la rentabilité immobilière, ce n’est pas que des dépenses, il faudra aussi prendre en compte toutes les charges. À commencer par l’imposition LMNP. De bons choix fiscaux peuvent vous faire économiser plusieurs milliers d’euros (voire dizaines de milliers).
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