Location nue - Guide Complet

Si l’investissement immobilier locatif reste l’un des placements les plus sûrs, les propriétaires sont confrontés à une multitude de décisions. Le premier est tout simplement de choisir la bonne stratégie de mise en location : louer le bien vide ou meublé. Dans cet article, nous nous intéressons spécifiquement à la location nue. 

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Qu’est-ce qu’une location nue ? 

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La location nue, c’est par définition une location non meublée. Autrement dit, le propriétaire bailleur n’a pas besoin de respecter une liste de mobilier obligatoire pour louer son bien. Il doit simplement fournir à son locataire un bien décent. C’est-à-dire, un logement respectant les 5 critères de décence, que sont : 

• Une surface minimale : au moins 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. 
• L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : le gros œuvre, les systèmes électriques et les accès doivent être en bon état. 
• L'absence d'animaux nuisibles et de parasites : tels que des rats, des puces de lit ou des cafards. 
• Une performance énergétique minimale : depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des passoires thermiques, soit des logements consommant plus de 450 kwh/m2/an. 
• La mise à disposition de certains équipements indispensables : comme le chauffage, la robinetterie pour l’accès à l’eau potable, les sanitaires,....

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Quelle différence entre location nue et location meublée ?

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Du fait de l’absence de mobilier, les règles de mise en location d’un bien nu diffèrent de celles d’un bien meublé. Voici les principales différences : 

• La durée du bail : elle est de 3 ans renouvelables tacitement pour la location nue, contre 1 an pour la location meublée. 
• Le délai de préavis : sauf zone tendue, le locataire d’un bien vide doit donner congé au bailleur 3 mois avant son départ, contre 1 mois pour la location meublée. Côté propriétaire, le délai de résiliation est de 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide alors qu’il est réduit à 3 mois pour les biens équipés. 

• Le dépôt de garantie : comme il n’y a pas de meubles, le propriétaire d’un bien vide ne peut demander plus d’un mois de caution, contre 2 mois pour les logements meublés. 

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Pour mieux comprendre les différences entre location nue et location meublée, n’hésitez pas à cliquer sur ce lien.  

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Quels sont les avantages et inconvénients de la location nue ?

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Les avantages 

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L’absence d’obligation de mise à disposition des meubles permet au propriétaire d’en retirer des avantages non négligeables. D’une part, son investissement initial est réduit puisqu’il n’a pas besoin d’acheter les fournitures supplémentaires. Or, selon la taille du logement, le budget pour meubler un appartement peut être assez conséquent. 

D’autre part, le risque de dégradation est aussi limité puisque le locataire n’a rien d’autre que les équipements essentiels (un toit sur la tête, une cuisine, une douche, …). 

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Mais au-delà de la non-mise à disposition des fournitures obligatoires, les locations nues présentent aussi d’autres avantages. Notamment du fait de la durée de location beaucoup plus longue. Le turn over étant moins important, le bailleur n’a pas besoin d’entreprendre les démarches de recherche de locataire trop régulièrement. 

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Sans oublier la possibilité de bénéficier des dispositifs de défiscalisation. En particulier la loi Pinel, qui permet d’obtenir une réduction d'impôt allant de 10,5 % à 17,5% selon la durée de la période de location. Si vous souhaitez en savoir plus sur cette loi, c’est par ici. 

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Les inconvénients 

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Malgré tous ces avantages, il convient de connaître les limites de la location nue. Et ceux-ci sont d’ordre financier. 

D’abord à cause d’une rentabilité moindre. Bien souvent, l’ajout des meubles permet de percevoir des loyers plus élevés (entre 10 à 20 %). Le propriétaire d’un logement vide verra donc ses recettes locatives diminuées. 

Ensuite, à cause de la fiscalité. En effet, le statut de loueur meublé non professionnel est particulièrement avantageux en matière d’imposition. Notamment grâce au principe de l’amortissement qui permet de déduire le bien immobilier, les meubles et surtout les travaux d’amélioration. 

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Quel statut juridique pour louer un bien vide ?

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Il est possible de louer un bien vide via différents statuts. Le plus courant concerne le régime des revenus fonciers, puisqu’il s’agit d’un investissement immobilier en nom propre (nous développerons ce régime dans le prochain paragraphe). Mais il est aussi possible de louer un bien via des sociétés. Dans ce cas, vous n’êtes plus propriétaire du bien immobilier, mais de parts sociales de société. 

• La SCI ou société civile immobilière : l’objet même de la SCI est de posséder et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Ce qui en fait l’un des statuts juridiques les plus populaires au moment d’investir à plusieurs. En prime, le choix de la SCI est particulièrement avantageux dans le cadre d’une transmission de patrimoine. 
• La SARL de famille : cette société ne peut être créée qu’entre les membres d’une même famille (soit liés par les liens du sang, soit par les liens d’alliance). L’avantage est qu’il s’agit d’une société à responsabilité limitée. Autrement dit, la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport. 
• La SAS ou société par actions simplifiées : ce statut est spécialement conçu pour exercer une activité commerciale. À ce titre, il est plus adapté pour l’achat / revente de biens immobiliers que de mise en location nue. Cela dit, avec ce statut, il est possible d’investir seul à travers une SASU. 
• La SNC ou société en nom collectif : ici, les associés bénéficient d’une grande liberté au moment de la rédaction des statuts et d’un formalisme plus léger. 

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Quelle fiscalité pour la location nue ? 

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S’il existe plusieurs statuts juridiques envisageables pour louer un bien nu, nous nous intéressons ici au plus courant : les revenus fonciers.  

Dans ce cas, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. 

Le régime micro-foncier 

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C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€ par an.

Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%. Autrement dit, vous ne déclarez que 70% de vos recettes locatives. 

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Mais attention, l’administration fiscale exclut du régime micro-foncier certains logements particuliers tels que :

• les monuments historiques et assimilés ;
• les immeubles bénéficiant de régimes spéciaux, tels que Malraux, Périssol, Scellier intermédiaire, Besson, Robien ou ZRR. 

Cela dit, le régime micro-foncier est cumulable avec le dispositif Pinel. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce régime, cliquez ici.

Le régime réel d’imposition

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Ce régime s’applique de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont supérieures à 15 000€ par an. Il est aussi possible d’opter pour le régime réel si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil. Mais dans ce cas, la décision est irrévocable. Vous ne pourrez changer de régime pendant une période de 3 ans. 

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Ceci étant dit, le régime réel vous permet de déclarer votre revenu foncier net. Autrement dit, les loyers perçus après déduction de toutes les charges nécessaires à la mise en location. Par exemple : 

• Les frais de réparation et d'entretien ; 
• Les charges de copropriété ;
• Les honoraires d’agence immobilière ; 
• Les assurances (emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant, …) ; 
• Les intérêts d’emprunts ; 
• Les impôts et taxes (comme la taxe foncière ou les ordures ménagères, …) ; 
• Les travaux d’amélioration des performances énergétiques ; etc. 

Attention toutefois, tous les travaux d’amélioration ne sont pas considérés comme des charges déductibles avec une location nue. Ainsi, si vous agrandissez le logement ou que vous effectuez une construction visant à transformer le logement, il ne sera pas possible de déduire ces frais. 

Cela dit, l’ensemble des charges déductibles susmentionnées vous permet de réduire considérablement votre base imposable. Et dans certains, les charges sont supérieures aux recettes. Si tel est le cas, votre location nue subit un résultat négatif ; vous êtes en déficit foncier. Il est donc possible de le reporter.

Dans un premier temps, vous pourrez reporter ce déficit (hors intérêt d’emprunt) sur votre revenu global dans une limite de 10 700 €. Et ce, pendant les 6 années suivantes. 

Dans un second temps, vous pourrez reporter la part de déficit qui dépasse 10 700 € et les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers. Et ce, pendant les 10 années suivantes. 

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Comment déclarer en tant que propriétaire immobilier ? 

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Les propriétaires d’une location nue doivent déclarer leurs revenus fonciers en même temps que leurs autres sources de revenus, lors de la déclaration d’impôts. Mais les démarches à entreprendre diffèrent selon le régime choisi : 

• Vous êtes sous le régime micro-foncier : il faudra remplir le formulaire 2042. Dans ce cas, la déclaration est simplifiée puisqu’il suffit de renseigner le montant des loyers perçus. L’administration fiscale se chargera d’appliquer l’abattement forfaitaire. 
• Vous êtes sous le régime réel : c’est le formulaire 2044 qui s’applique. Ici, vous devez renseigner vos revenus fonciers nets. C'est-à-dire après déduction de toutes les charges. Il convient donc de réaliser tous les calculs et de justifier ces déductions. 

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Les démarches étant beaucoup plus lourdes avec le régime réel, il est préférable de se faire accompagner par un expert comme nopillo. 

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