SCI vs LMNP - Quelles différences ?

Pour investir dans l’immobilier et optimiser leur fiscalité, les propriétaires-bailleurs ont le choix entre plusieurs statuts juridiques. Parmi les plus intéressants : la société civile immobilière et le statut de loueur meublé non professionnel. Alors quelles sont les différences entre SCI et LMNP ? Les réponses sont ici. 

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Le statut LMNP pour la location meublée

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Le statut de loueur meublé non professionnel vous permet d’investir en nom propre. Mais pour cela, il faut évidemment respecter plusieurs conditions. 

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Les conditions de la location meublée non professionnelle 

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Le loueur meublé non professionnel doit louer un logement meublé. C’est-à-dire qu’il doit équiper le bien avec l’ensemble des fournitures mentionnées par le décret du 31 juillet 2015. À savoir : 

• une literie ; 
• des volets ou des rideaux dans les chambres ; 
• des plaques de cuisson ; 
• un four ou un four à micro-ondes ; 
• un réfrigérateur ; 
• un congélateur ou un compartiment à congélation ; 
• de la vaisselle pour les repas ; 
• des ustensiles de cuisine ; 
• une table et des chaises ; 
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ; 
• du matériel d'entretien ménager.

À cela s’ajoute la location d’un bien décent à usage d’habitation. 

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Mais au-delà de la location meublée, il doit également percevoir des revenus locatifs inférieurs à : 

• 23 000 € ; 

• la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

Au-delà, c’est le statut de loueur meublé professionnel (LMP) qui a vocation à s’appliquer. 

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Les démarches administratives en LMNP 

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Dans les 15 jours suivant le début d’activité de location meublée non professionnelle, le propriétaire LMNP doit s’immatriculer auprès de l’administration fiscale. Pour cela, vous devez envoyer le formulaire PO1 au greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien mis en location. Il est possible de le faire en ligne ou par courrier. 

Au moment de la déclaration d’activité, le propriétaire LMNP choisit son régime fiscal et renseigne la TVA applicable. C’est seulement après avoir effectué cette démarche administrative que vous recevrez votre numéro de SIRET, indispensable lors de la déclaration d'impôt. 

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Au-delà de la déclaration d’activité, d’autres démarches administratives sont nécessaires lors de la déclaration de revenus. Mais rassurez-vous, par rapport à la SCI, les démarches administratives en LMNP sont extrêmement simplifiées. 

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La fiscalité du loueur en meublé non professionnel

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Les recettes locatives du loueur meublé non professionnel sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Le calcul des recettes imposables varie ensuite selon le régime fiscal choisi : 

• Régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives. 
• Régime réel d’imposition : cela vous permet de déduire les charges nécessaires à la mise en location, et d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Ce faisant, il est possible de réduire drastiquement votre base imposable, voire de la supprimer. Pour cela, il faut que la somme des amortissements et des charges soit supérieure à la somme des loyers perçus sur une année. Ce qui arrive fréquemment. 

N’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour voir la différence entre les deux régimes, mais vous constaterez que c’est majoritairement le régime réel qui est le plus avantageux. 

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Dans tous les cas, le propriétaire LMNP est toujours soumis à l'impôt sur le revenu, ce qui n’est pas forcément le cas à travers une SCI. 

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La SCI pour investir à plusieurs 

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La SCI est une société civile immobilière permettant à plusieurs personnes d’acheter un bien en commun. La société devient alors propriétaire du bien, tandis que les associés sont propriétaires des parts sociales de la SCI. 

Ce type de montage juridique est très souvent utilisé dans le cadre des successions, car il simplifie énormément la transmission de patrimoine. 

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Les conditions pour constituer une SCI 

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Comme il s’agit d’une personne morale, il est obligatoire d’être plusieurs associés (au moins deux) pour constituer une société. Cela dit, il peut s’agir de personne physique ou personne morale. Vous pouvez donc être seul investisseur personne physique, mais associé à une autre entreprise personne morale. Il s’agit alors d’un montage juridique assez complexe qui peut être utilisé pour de grands projets immobiliers. 

La plupart du temps, la societé civile immobilière sert à investir en couple, avec des membres de la famille, des amis, etc. 

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Par ailleurs, la SCI est généralement réservée à la location vide, et n'est, en principe, pas compatible avec la location meublée. Il existe toutefois quelques exceptions : 

• SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : ce qui génère des obligations comptables et fiscales plus importantes.
• SCI soumise à l'impôt sur le revenu : la location meublée n'est possible que si vos revenus locatifs meublés génèrent moins de 10 % des recettes totales de la société civile immobilière.

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Les démarches complexes pour créer une société civile immobilière

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Comme il s’agit d’une personne morale à part entière, vous devez impérativement remplir toutes les démarches administratives propres à la création d’entreprise. Et celles-ci sont beaucoup plus lourdes qu’avec le statut de LMNP. En effet, pour créer une SCI vous devez prévoir: 

• l’inscription au registre du commerce et des sociétés ; 
• la rédaction des statuts de la société. 
• la publication au journal d’annonces légales . 

Pour toutes ces démarches, l’intervention d’un professionnel est absolument indispensable. 

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Au-delà de la création de la société, il faudra également réaliser le compte de résultat et les bilans d’activité chaque année. Là encore, vous devez faire appel à un expert. 

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La fiscalité des SCI

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Si vous investissez à travers une SCI, vous avez le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. 

• Si vous optez pour l'impôt sur les sociétés : c’est la société qui paie l'impôt. Elles bénéficient alors du principe de l’amortissement et de la déduction des charges. De leur côté, les associés paieront un impôt sur les dividendes perçus (flat tax et prélèvement sociaux).
• Si vous optez pour l'impôt sur le revenu : les revenus locatifs des associés seront considérés comme des revenus fonciers. Dans ce cadre, l’abattement forfaitaire n’est que de 30 % et vous ne bénéficiez pas du principe d’amortissement. 

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SCI ou LMNP - Que choisir ? 

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Le choix entre la SCI et la LMNP dépend surtout de vos objectifs et de votre situation actuelle. En effet, si vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier à grande échelle, la création d’une société civile immobilière est préférable. En revanche, si vous n’avez que quelques logements à mettre en location, le statut de LMNP est amplement suffisant. Et surtout beaucoup moins stressant du fait de démarches administratives allégées. 

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