Couple Pacsé : comment faire un achat immobilier ?

Alternative au mariage, le PACS (pacte civil de solidarité) permet à des partenaires de vie de faire reconnaître leur union, sans avoir à se marier. Les droits et les devoirs sont différents de ceux d’un couple marié, mais l’assistance mutuelle (qu’elle soit financière ou non) demeure. Et ce, à toutes les étapes de la vie du PACS, notamment en cas d’achat immobilier. Alors quelles sont les spécificités de ce statut ? Quels sont les droits des partenaires ? Que se passe-t-il en cas de séparation ? Ou de décès ? La vente du bien est-elle libre ? Qui doit rembourser le crédit immo ? Nopillo vous répond. 

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PACS, un statut à part

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Instauré grâce à la loi du 15 novembre 1998, le PACS est une union civile entre deux personnes. Celles-ci s’engagent à maintenir une vie commune, à s’assister dans les moments difficiles et à s’apporter une aide financière réciproque (notamment en cas de chômage).

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Ce statut se trouve à l’intermédiaire entre le concubinage (qui ne reconnaît aucun lien entre les concubins) et le mariage (qui permet aux conjoints de bénéficier de nombreux avantages). 

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Parmi les spécificités du PACS, il y a son régime. Avant la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, les partenaires d’un PACS étaient soumis au régime de l’indivision. Ce qui signifie que tous les biens acquis pendant la durée du PACS appartiennent aux deux partenaires à parts égales. Et ce, peu importe si vous avez financé 10 %, 50 % ou 100 % de l’investissement immobilier. Il est toutefois possible de rédiger une convention d’indivision pour ajuster la répartition de la propriété, et les règles applicables. 

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Depuis 2007, les couples pacsés sont soumis au régime de la séparation des biens. Votre patrimoine se divise alors en deux catégories : 

• Les biens personnels : ce sont les biens qui appartiennent à l’un des partenaires. L’autre n’a aucun droit dessus. 
• Les biens communs : ils appartiennent aux deux époux (en principe à hauteur de leur participation financière). 

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Mais alors que se passe-t-il en cas d’achat immobilier ? 

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PACS et achat immobilier 

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Vous achetez à deux 

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Le bien immobilier se transforme en bien commun. Chacun des partenaires du PACS est propriétaire à hauteur de sa participation au financement de l’achat immobilier. 

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Ce qui signifie : 

• Vous devez respecter le principe de solidarité : vous êtes considéré comme solidairement responsable durant toute la durée du PACS. Si votre partenaire ne rembourse pas sa part des mensualités du prêt immobilier, c’est à vous de les rembourser. 
• Vous bénéficiez d’un droit de jouissance : en cas de décès d’un des partenaires, le survivant bénéficie d’un droit de jouissance d’un an. Et ce, même s’il n’est pas co-propriétaire du bien immobilier. 
• Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse en cas de donation : comme vous êtes liés par un pacte civil de solidarité,  les droits de mutation sont similaires à ceux d’un couple marié. Vous bénéficiez d’un abattement. Et surtout, vous pouvez réduire le barème d'imposition applicable.

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Vous achetez seul 

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Si vous achetez seul, le bien immobilier acquis rentre dans la catégorie des biens personnels. Il n’intègre pas la communauté de biens. Vous êtes redevable seul du paiement des loyers, et votre partenaire n’a aucun droit de propriété dessus. Et cela vaut aussi bien si vous achetez le bien avant ou après la signature du contrat de PACS. 

Pour autant, le principe d’assistance financière continue de s’appliquer. L’autre partenaire doit contribuer au paiement des charges courantes. 

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Bon à savoir : si le régime de séparation de biens est le régime par défaut, le couple pacsé peut tout à fait adopter d’autres alternatives pour l’achat immobilier. Par exemple,  signer un contrat d’indivision ou créer une SCI. Mais avant de faire votre choix, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel, comme un notaire ou nopillo. 

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Le PACS, une protection restreinte pour le conjoint 

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Contrairement au mariage, le PACS vous offre une protection moindre. Notamment en cas de décès d’un des partenaires. Et pour cause, le survivant est alors considéré comme un tiers. Il ne peut prétendre à la propriété appartenant à son partenaire de PACS, même si l’achat immobilier a été effectué en commun. Il bénéficie seulement d’un droit de jouissance d’un an. 

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Cette situation peut être particulièrement problématique lorsque les enfants héritent d’une partie du bien (notamment pour les familles recomposées). Le survivant peut être contraint de quitter son logement ou de payer un loyer aux héritiers. 

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Pour éviter ces situations dramatiques, il vaut mieux rédiger un testament précisant que les biens seront légués au partenaire du PACS. Mais s’il y a des enfants, la part du survivant ne peut être supérieure à la quotité disponible. 

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La rupture du PACS et l’achat immobilier 

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Avec le régime de l’indivision, le bien immobilier acheté est tout simplement partagé à 50/50 entre les partenaires du PACS. Et ce, peu importe le niveau de financement. Mais avec le régime de la séparation de biens, la situation diffère :  

• Si le bien acheté en commun est revendu : les résultats de la vente sont répartis proportionnellement à la participation financière de chacun. 
• Si le bien acheté en commun est conservé : si l’un des partenaires garde le logement pour y vivre, il devra racheter la part de l’autre. 

Mais attention, comme avec l’indivision, toutes les règles relatives à la vente ou la conservation du logement doivent être prises d’un commun accord. L’un des partenaires ne peut vendre seul un bien acquis à deux. En cas de désaccord, il faudra saisir le tribunal. 

PACS, LMNP et revenus 

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L’achat immobilier d’un couple pacsé ne concerne pas toujours la résidence principale. Il peut aussi s’agir d’un investissement immobilier locatif. En plus du crédit immobilier à rembourser, il y a aussi les revenus locatifs à gérer. 

Alors comment ça se passe ? Si vous souhaitez vous lancer dans la location meublée, il faudra remplir un formulaire supplémentaire lors de votre immatriculation : le formulaire FCMB. Au sein de ce formulaire, vous devrez indiquer un certain nombre d’informations, comme l’identité des partenaires, les caractéristiques du logement (appartement, maison, …), et bien sûr la répartition des parts de chaque propriétaire.

À la fin de l’année fiscale, chacun paiera des impôts proportionnellement à sa quote-part. 

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