Investir en LMNP en couple : Comment déclarer votre activité ?
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Si la location meublée non professionnelle représente de multiples avantages, les démarches administratives peuvent s’avérer complexes. Notamment pour les personnes mariées, pacsées ou en concubinage. Alors comment se déroule l’investissement en LMNP en couple ? Qui doit déclarer les recettes locatives ? Comment ? Nopillo vous aide à y voir plus clair.
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L’investissement LMNP en couple
Avant toute chose, il convient de rappeler quelques règles concernant la déclaration de revenus des couples. En effet, si vous êtes mariés ou pacsés, il s’agit d’une déclaration de revenus commune pour l’ensemble du foyer fiscal. En revanche, si vous êtes en concubinage, chaque partenaire doit réaliser une déclaration séparée.
À l’inverse, les recettes locatives d’un loueur meublé non professionnel doivent être déclarées individuellement. Et ce, quelle que soit votre situation matrimoniale. Alors qui doit déclarer les revenus locatifs du LMNP en couple ? Cela dépend de votre situation.
Vous êtes mariés ?
Par principe, chaque époux doit déclarer en son nom les biens immobiliers qu’il gère. C’est d’ailleurs ce qui ressort de l’article 1432 du Code civil : “Quand l'un des époux prend en main la gestion des biens propres de l'autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration et de jouissance, mais non les actes de disposition”.
Cela concerne donc les biens loués en LMNP par le couple, mais également, ceux appartenant à l’autre conjoint. Si cette situation est rendue possible par le législateur, nous vous déconseillons de déclarer les recettes annuelles issues d’un bien appartenant exclusivement à votre conjoint.
Pour les couples mariés possédant de nombreux appartements, il est tout à fait possible de prévoir plusieurs déclarations LMNP pour les époux. Dans ce cadre, il y a plusieurs entités juridiques, ce qui vous permet d’opter pour des régimes fiscaux différents. Par exemple, le régime réel pour déduire les charges locatives et amortir le bien loué, le régime micro-BIC pour profiter de l’abattement forfaitaire de 50 % dès lors que vous n’avez que peu de charges déductibles, le dispositif Censi Bouvard pour les résidences de service, ….
Mais attention, il n’est pas possible d’avoir un statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel au sein du même foyer fiscal. Et pour cause, les revenus pris en compte pour chaque statut sont les revenus du foyer fiscal.
Vous êtes pacsés ?
Le régime fiscal de l’investissement en LMNP en couple pacsé s’apparente fortement à celui des époux mariés.
En effet, celui qui gère le bien immobilier doit déclarer les bénéfices industriels et commerciaux issus de l’activité de location. Ces revenus déclarés sont ensuite ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal.
Il y a toutefois une différence entre le mariage et le PACS, puisque l’article 1432 n’a pas vocation à s’appliquer. Dans ce cadre, celui qui gère le bien ne peut déclarer les revenus d’un bien appartient exclusivement à son partenaire.
Au-delà d’une déclaration réalisée par une seule personne, il est aussi possible d’opter pour le régime de l’indivision (nous y reviendrons plus tard).
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Vous êtes en concubinage ?
Chaque concubin déclare en son nom les biens qu’il possède sur sa déclaration d’impôt. Et pour les biens immobiliers achetés en commun, c’est le régime de l’indivision qui a vocation à s'appliquer.
Pour vous aider à y voir plus clair sur l’investissement LMNP en couple, voici un tableau récapitulatif :
Attention, il s’agit d’un récapitulatif simplifié. Chaque situation étant différente, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert pour déterminer le meilleur choix.
L’indivision pour la location meublée non professionnelle des couples
La location meublée non professionnelle en indivision peut être envisagée pour les couples pacsés ou en concubinage.
L’indivision en LMNP
L’indivision permet à plusieurs personnes de détenir un bien conjointement. Au-delà des couples, ce régime peut aussi s’appliquer aux investisseurs ou amis qui souhaitent acheter en commun ou encore en cas de succession avec plusieurs héritiers.
À travers ce régime, chaque propriétaire possède des droits sur le bien (à parts égales ou non) qui lui permettent de prendre des décisions concernant la gestion immobilière. Mais pour chaque décision, les règles de majorité varient :
- Les actes de conservation : ce sont tous les travaux nécessaires à la conservation du bien. Dans ce cadre, chaque propriétaire peut prendre une décision sans l’accord des autres.
- Les actes d’administration : par exemple, la signature d’un contrat de bail, les travaux d’entretien, ou tout autre acte de gestion courante. Ici, il faut obtenir l’accord d’au moins ⅔ des indivisaires. Mais attention, au sein d’un couple en LMNP, le partage des parts n'est pas toujours égalitaire. Il est possible, en effet, que l’un des partenaires possède plus de 70 % des parts (notamment s’il participe davantage au financement du bien). Dans cette hypothèse, il pourra prendre ce type de décision seul.
- Les actes de disposition : cela concerne principalement la vente, pour laquelle l'unanimité est nécessaire.
Si ces règles s’appliquent de plein droit, vous pouvez aussi rédiger une convention d’indivision pour les adapter. Pour cela, vous devez impérativement passer par un notaire.
Les conséquences de l’indivision sur l’investissement LMNP en couple
Le régime de l’indivision a plusieurs conséquences sur la location meublée non professionnelle.
Au moment de la déclaration d’activité, vous devez envoyer le formulaire FCMB pour le bien en indivision. Lors de cette déclaration, les indivisaires se partagent les charges et les recettes au prorata des parts qu’ils détiennent. En plus du Cerfa FCMB, nous vous conseillons également d’envoyer le formulaire POi pour chaque indivisaire.
Par ailleurs, en cas d’indivision, c’est le régime réel simplifié qui s’applique de plein droit (et non le régime micro-BIC).
Bon à savoir : pour se partager les parts, certains indivisaires optent pour un démembrement de propriété (c'est-à-dire qu’ils séparent la nue-propriété et l’usufruit). Cette situation est très désavantageuse en LMNP, puisque vous perdrez les bénéfices de l’amortissement.
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