Le dispositif DeNormandie - Est-ce si intéressant ?

Pour rééquilibrer l’offre et la demande locative, l’administration fiscale octroie aux investisseurs des réductions d’impôts. Parmi les dispositifs de défiscalisation les plus populaires, il y a la loi DeNormandie. Devant prendre fin en décembre 2023, elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027. Alors pourquoi une telle prolongation ? Qu’est-ce que le dispositif DeNormandie ? Est-il possible de le cumuler avec le statut LMNP ? Est-il plus avantageux ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

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Le dispositif DeNormandie a été mis en place en 2019 suite à une tragédie : l’effondrement d’un immeuble délabré à Marseille. Cet événement a mis en lumière la nécessité de renouveler le parc immobilier français. C’est ainsi qu’est né le dispositif DeNormandie. Celui-ci reprend les grandes lignes d’un dispositif de défiscalisation à succès : la loi Pinel. La différence, c’est l’objectif. Il ne s’agit plus seulement de favoriser l’accès au logement pour tous, mais aussi de participer à la rénovation de logements anciens. 

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À travers cette loi, l’administration fiscale octroie aux investisseurs immobiliers qui respectent les critères DeNormandie une réduction d'impôt. 

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Bon à savoir : avec la prolongation de la loi, tous les propriétaires ayant acquis un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 peuvent bénéficier de l’avantage fiscal. 

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Quelles sont les conditions du Dispositif DeNormandie ? 

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Pour profiter des avantages fiscaux de la loi DeNormandie, les investisseurs doivent respecter certaines conditions : 

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La ville 

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En plus de favoriser la rénovation de logements anciens, la loi DeNormandie vise aussi à rééquilibrer le marché locatif dans certaines villes françaises. À ce titre, ce sont les zones les plus tendues qui en bénéficient. À savoir : 

• les communes concernées par le plan national “Action cœur de ville” ; 
• les communes signataires de la convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ; 
• les communes ayant un fort  besoin de réhabilitation de l'habitat. 

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Et depuis 2024, les copropriétés en difficulté sont aussi concernées par le dispositif DeNormandie. 

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Vous souhaitez savoir si votre futur investissement immobilier locatif entre dans le cadre de la loi DeNormandie ? N’hésitez pas à utiliser le simulateur du service public pour identifier les villes concernées. 

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Le logement à rénover

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Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous ne pouvez pas acquérir n’importe quel type de bien immobilier. Il faut aussi respecter les conditions ci-dessous : 

• Un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration (par exemple une passoire thermique) ou un local commercial transformé en logement à usage d’habitation. 
• Un logement non meublé. Ce qui signifie qu’il n’est pas possible de cumuler LMNP et DeNormandie. 
• Un logement loué à titre de résidence principale par le locataire pendant au moins 6 ans. 

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Le loyer et le locataire 

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À travers les différents dispositifs de défiscalisation, le gouvernement entend favoriser l’accès au logement pour tous. À cette fin, il fixe des plafonds en termes de loyers et de ressources financières. 

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Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif DeNormandie, le propriétaire ne pourra pas proposer un loyer au mètre carré dépassant les seuils suivants : 

• Zone A bis : 18,89 € 
• Zone A : 14,03 € 
• Zone B1 : 11,31 € 
• Zone B2 : 9,83 € 

Et surtout, il devra louer son logement à des locataires ayant des revenus inférieurs auX plafonds ci-dessous :

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Ces conditions limitent le potentiel de rentabilité de votre investissement locatif. 

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Les travaux à réaliser

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Comme l’objectif du dispositif DeNormandie est de réhabiliter le parc immobilier ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière. Par ailleurs, le gouvernement prévoit spécifiquement le type de travaux concernés. Il peut s’agir d’un ou plusieurs des cas suivants : 

• Travaux de rénovation énergétique (minimum 20 à 30 % des travaux) ; 
• Changement de chaudière, isolation de la toiture, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres (au moins deux de ces différents travaux) ; 
• Création d’une nouvelle surface habitable, comme un balcon, une terrasse ou un garage. 

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Quels qu’ils soient, ces travaux doivent être finalisés le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

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Bon à savoir : pour l’amélioration de performance énergétique, l’idée est généralement d’augmenter la classe du diagnostic immobilier DPE. Pour cela, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l'environnement). En plus de la réduction fiscale, cela vous permettra également de bénéficier d’aides financières (Ma Prime Rénov, ANAH, TVA à taux réduit, …). 

Quels sont les avantages fiscaux Denormandie ?

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Dès lors que vous respectez toutes les conditions susmentionnées, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Il s’agit d’un pourcentage du prix de revient net du logement (à savoir le prix d’achat + les travaux). Mais ce pourcentage varie selon la durée de location. Plus vous louez longtemps, plus vous réduisez vos impôts : 

• Location de 6 ans : réduction d'impôt de 12 % 
• Location de 9 ans : réduction d'impôt de 18 % 
• Location de 12 ans : réduction d'impôt de 21 % 

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Sachez également que la réduction d’impôt est plafonnée. Elle ne s’applique que pour un investissement maximum de 300 000 €. C’est justement ce plafond qui nous permet de douter de l’avantage fiscal du dispositif DeNormandie par rapport au statut LMNP. 

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DeNormandie ou LMNP ?

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Avec le dispositif DeNormandie, vous bénéficiez dans le meilleur des cas d’une réduction d’impôt de 63 000 € répartie sur 12 ans (21 % d’un investissement de 300 000 €). 

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Avec le statut LMNP, vous pourriez bénéficier de beaucoup plus en choisissant le bon régime fiscal. Et pour cause, avec le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire toutes les charges engagées pour le bien de la location, mais aussi l’amortissement lié au bien immobilier, aux travaux et aux meubles. 

Imaginons que vous achetiez un bien d’une valeur de 300 000 amortissable sur 20 ans. Vous pourriez déduire chaque année 15 000 € d’amortissement. En l’espace de seulement 5 ans, vous auriez déjà déduit 75 000 € de vos recettes locatives imposables. Et ce, sans compter les charges déductibles et l’amortissement des meubles. 

Finalement, le LMNP l’emporte sur la défiscalisation. 

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En plus de l’avantage fiscal, le statut LMNP est aussi beaucoup plus accessible. Vous pouvez acheter un bien neuf ou ancien , partout en France. La seule condition, c’est de le meubler. 

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Alors prêt à investir en LMNP ? 

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FAQ 

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Quelles sont les différences entre le dispositif Denormandie et la loi Pinel ? 

Le dispositif DeNormandie se focalise davantage sur les logements anciens alors que Pinel offre des avantages fiscaux pour les logements neufs. Mais dans les deux cas, les investisseurs éligibles respectent plusieurs conditions en termes de plafonds de ressources, montant des loyers et zone géographique. 

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Est-il possible de réaliser une opération immobilière rentable avec la loi DeNormandie ? 

Les conditions de mise en location étant particulièrement strictes, il est difficile de maximiser le montant des revenus locatifs. Et par là même, le niveau de rentabilité. Bien souvent, le statut LMNP, de par sa flexibilité, offre un rendement nettement plus intéressant. 

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Est-il possible de cumuler les aides de l’Etat pour l’amélioration de la performance énergétique et la réduction d’impôts DeNormandie ? 

La loi DeNormandie a pour objectif d’inciter les investisseurs à rénover le parc immobilier français. À ce titre, les différentes aides financières visant à l’amélioration du diagnostic énergétique se maintiennent. 

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