7 dispositifs de défiscalisation immobilière en 2024 ?

Bénéficier de réduction d’impôt tout en agrandissant votre patrimoine immobilier, c’est possible en défiscalisant. Et oui, certaines lois incitent les investisseurs à acheter des biens spécifiques et à les mettre en location. Le tout sous certaines conditions, bien évidemment. Dès lors que vous respectez lesdites conditions, vous pouvez réduire une partie de vos impôts grâce à votre investissement. Et comme le législateur est généreux, il vous propose pas moins de 7 dispositifs de défiscalisation immobilière. Quels sont-ils ? Nopillo vous propose un état des lieux.  

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1 - La loi Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu

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Initialement loi Scellier, puis loi Duflot, la loi Pinel a été renouvelée jusqu’en décembre 2024. Passé cette date, vous ne pourrez plus bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière. 

Alors de quoi s’agit-il concrètement ? La loi Pinel vise à redynamiser le marché immobilier locatif. D’abord en favorisant l'achat de construction neuve ou la rénovation de logements anciens. Ensuite, en permettant l’accès au logement à des foyers disposant de peu de revenus.  

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Les avantages fiscaux ?  

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Pour redynamiser le marché locatif, le gouvernement utilise son arme fatale : les réductions d'impôt. Mais celles-ci varient selon la durée du bail : 

• Vous louez pour 6 ans : vous pouvez déduire 9 % du montant de l’investissement immobilier
• Vous louez pour 9 ans : vous pouvez déduire 12 % du montant de l’investissement immobilier
• Vous louez pour 12 ans : vous pouvez déduire 14 % du montant de l’investissement immobilier

Attention, la loi Pinel prévoit deux plafonds : la valeur du bien pris en compte pour la réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € et le montant de la réduction est plafonné à 10 000 €. 

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Les conditions ? 

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Pour bénéficier de tous les avantages de dispositif de défiscalisation immobilière, vous devez impérativement respecter certaines conditions : 

• Un logement nu à usage d’habitation situé dans un immeuble collectif (exit les appartements meublés et les maisons individuelles) ; 
• Un logement neuf, en l’état de futur achèvement, ou un logement ancien réhabilité comme neuf. 
• Des performances énergétiques respectant la réglementation environnementale 2020 des bâtiments neufs (RE 2020) ; 
• Un logement respectant les critères de qualité en termes de surface, d’exposition et d’espace extérieur ; 
• Une mise en location à des foyers disposant de faibles ressources ; 
• Un loyer inférieur à certains seuils (cela varie d’une zone à l’autre) ; 
• Un contrat de bail d’une durée minimum de 6 ans ; 
• Un bien situé dans une des zones Pinel (ce sont généralement les zones tendues). 

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2 - LMNP, la niche fiscale 

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Contrairement aux autres, LMNP ne correspond pas à une loi de défiscalisation immobilière à proprement parler, mais un statut juridique. Celui qui respecte les conditions devient ainsi loueur en meublé non professionnel. 

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Les avantages fiscaux ? 

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Les avantages fiscaux se situent surtout au niveau du régime réel d’imposition. Car en tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC qui vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 à 71 % selon le type de mise en location. 
• Le régime réel qui vous permet de déduire vos charges, amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux et déduire le déficit (s’il y en a). En somme, vous pouvez réduire drastiquement votre base imposable, voire même la supprimer. 

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Les conditions ? 

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Pour bénéficier de cette défiscalisation immobilière, le propriétaire LMNP doit d’abord louer un bien meublé. C'est-à-dire, un bien équipé de la liste des fournitures mentionnées par le décret du 31 juillet 2015. On y retrouve par exemple un lit, des rideaux, des plaques de cuisson, … Rien d’extravagant en soi. L’idée est simplement de permettre au locataire de s’installer en emmenant juste une valise avec ses affaires. 

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Ensuite, le loueur meublé non professionnel doit respecter les conditions de ressources suivantes : 

• Des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ; 
• Des revenus locatifs inférieurs à la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

Mais rassurez-vous, si vous dépassez vous ne perdez pas tous les avantages du statut, vous passez juste en loueur meublé professionnel (LMP).

3 - La loi Denormandie, le complément de la loi Pinel

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Mis en place en 2019 suite à l’écroulement d’un immeuble à Marseille, ce dispositif de défiscalisation immobilière vient compléter la loi Pinel. Il a davantage vocation à rénover le parc immobilier ancien dans les zones présentant un fort besoin de réhabilitation. Pour autant, il ne s’agit pas nécessairement de zones tendues. 

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Bonne nouvelle : le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. 

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Les avantages fiscaux ? 

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Comme Pinel, la loi Denormandie permet de bénéficier de réductions d'impôt variables selon la durée de location : 

• Vous louez pour 6 ans : vous pouvez déduire 12 % du montant de l’investissement immobilier
• Vous louez pour 9 ans : vous pouvez déduire 18 % du montant de l’investissement immobilier
• Vous louez pour 12 ans : vous pouvez déduire 21 % du montant de l’investissement immobilier

Là encore, ce dispositif de défiscalisation immobilière prévoit un plafond de 300 000 € pour le calcul de l’avantage fiscal et 10 000 € pour la réduction d'impôt. 

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Les conditions ?

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Pour profiter de la fiscalité de la loi Denormandie, il faut respecter les conditions suivantes : 

• Acheter un bien nécessitant une restauration ; 
• Acheter dans une zone contenant de nombreux logements vétustes ; 
• Réaliser des travaux à hauteur de 25 % de l’opération immobilière ; 
• Améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % ; 
• Louer à des foyers disposant de faibles ressources ; 
• Proposer un loyer inférieur à certains seuils. 

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4 - Le dispositif Loc’Avantages, ou louer abordable 

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Anciennement loi Cosse, le dispositif de défiscalisation immobilière Loc’Avantages a pour objectif de favoriser l’accès au logement pour tous. L’idée est alors de favoriser la mise en location de logements abordables.

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Bon à savoir : Loc’Avantages s'applique à tous les contrats de bail signé entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024. 

Les avantages fiscaux ? 

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Les propriétaires-bailleurs signant un contrat Loc’Avantages peuvent bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu’à 65 %. Le montant de l’abattement varie selon la localisation du bien immobilier. 

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Si jamais la réduction fiscale conduit à un déficit foncier, il sera possible de l’imputer au revenu global du foyer fiscal, dans une limite de 15 300 €. 

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Les conditions ? 

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Pour profiter de cette réduction fiscale, vous devez : 

• Louer une résidence principale non meublée ; 

• Signer un contrat avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) ; 
• Vous engager à pratiquer des loyers inférieurs à ceux du marché ; 
• Louer à des locataires présentant de faibles niveaux de ressources ; 
• Louer pendant une durée minimale de 6 ans ; 
• Proposer un logement avec de bonnes performances énergétiques (exclusion des DPE G et F). 

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C’est d’ailleurs lors de la signature de la convention avec l’Anah que le propriétaire doit faire la demande de réduction d'impôt. 

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5 - La loi Malraux pour l’investissement locatif dans des immeubles anciens

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Similaire à Denormandie, la loi Malraux permet de bénéficier d’un avantage fiscal dès lors que vous achetez dans les biens anciens et dans certaines zones. L’idée est alors de sauvegarder le patrimoine immobilier français. 

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Les avantages fiscaux ? 

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Avec ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de : 

• 30% du montant des travaux de rénovation si le bien est situé dans un secteur “sauvegardé" ; 
• 22% du montant des travaux de rénovation si le bien est situé en zones AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine). 

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La réduction d'impôt de 30 % est valable jusqu’au 31 décembre 2024. Passé cette date, certains immeubles bénéficieront toujours de la réduction Malraux, mais celle-ci est abaissée à 22 %. 

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Comme beaucoup de dispositifs de défiscalisation, la réduction d’impôt est plafonnée. Plus précisément, le montant des travaux pris en compte est au maximum de 400 000 € (ou 100 000 € par an sur 4 ans). 

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Les conditions ? 

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Pour profiter de ces avantages, l’investisseur immobilier : 

• Réaliser des travaux de rénovation sur l'intégralité de l’immeuble  ; 
• S’engager à louer le bien immobilier pendant 9 ans ; 
• Mettre en location la résidence principale du locataire (exit la location saisonnière) ; 
• Ne pas louer à un ascendant, descendant ou autre personne rattachée au foyer fiscal ; 
• Obtenir une autorisation préfectorale préalable au commencement des travaux ; 
• Confier les travaux à un architecte des bâtiments de France ; 
• Rénover un bien situé dans un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. 

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6 - La loi Monuments Historiques pour la sauvegarde du patrimoine français

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Vous souhaitez investir dans des biens remarquables, comme des châteaux ou des palais ? La loi Monuments Historiques peut vous intéresser. 

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Les avantages fiscaux ? 

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L’achat d’un bien classé à l’inventaire des Monuments Historiques permet de bénéficier d’une réduction d'impôt de : 

• 50% de vos charges foncières ou 100% si le bien est ouvert à la visite au moins 50 jours par an ; 
• 50% du coût des travaux ou 100% si le bien est ouvert à la visite. 

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Ce dispositif de défiscalisation immobilière est particulièrement intéressant pour les ménages soumis à une tranche d’imposition marginale élevée. 

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Les conditions ? 

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La loi Monument Historique ne concerne qu’un nombre restreint de logements. Pour en bénéficier, vous devez respecter les conditions ci-dessous : 

• Obtenir une autorisation spéciale pour les travaux de restauration ; 
• Faire appel à un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.) pour superviser les travaux ;
• Acquérir un bien classé Monument Historique ou bien inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ; 
• Conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans. 

L’objectif est clairement d’inciter les propriétaires de biens remarquables à effectuer des travaux, et ainsi contribuer à la rénovation du patrimoine français. 

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À noter qu’il n’y a pas d’obligation de location. Ici, c’est surtout l’ouverture à la visite qui est mise en avant.

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7 - Le déficit foncier, un mécanisme à part 

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En soi, il ne s’agit pas d’une loi de défiscalisation immobilière, mais d’un mécanisme comptable. Il est valable aussi bien pour la location meublée que pour la location vide (même si les modalités varient d’un statut à l’autre). 

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Les avantages fiscaux ?

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Le déficit foncier s’applique dès lors que les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives. Dans ce cas, il est possible de déduire la différence et de la reporter. Mais les règles varient selon le type de location (nue ou meublée) :  

• Avec le régime des revenus fonciers : vous pouvez déduire le déficit sur vos revenus imposables globaux dans la limite de 10 700 €. C'est-à-dire, celui qui prend en compte vos salaires et autres revenus non issus de la mise en location. 
• Avec le statut LMNP : vous pouvez déduire le déficit de vos revenus locatifs, et le reporter pendant 10 ans. 

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Les conditions ? 

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Pour bénéficier de cette défiscalisation immobilière, il faut impérativement opter pour le régime réel (aussi bien avec les revenus fonciers pour la location nue qu’en LMNP). 

Si vous optez pour le régime micro-BIC ou micro foncier, vous profiterez seulement d’un abattement forfaitaire, sans possibilité de déduire ni les charges, ni les amortissements, ni le déficit. 

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Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard n’est plus dans la liste, puisque les avantages fiscaux octroyés ne concernaient que les investissements réalisés avant le 31 décembre 2022. 

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Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, certains sont nettement plus avantageux que d’autres. Nous n’allons pas vous dire qu’untel est meilleur qu’un autre, puisque cela dépend avant tout de votre projet immobilier. Il convient donc de faire vos propres calculs pour connaître le montant des impôts à payer. Vous pouvez commencer dès maintenant avec le LMNP. 

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