Auto-entrepreneur et LMNP - Est-ce possible ?
Par définition, les propriétaires LMNP n'exercent pas leur activité de location meublée à titre professionnel. À côté, ils peuvent être salariés ou travailleurs indépendants. Dans ce cadre est-il possible de cumuler l’activité d’auto-entrepreneur et de LMNP ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
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Peut-on cumuler l’auto-entreprise et le statut LMNP ?
Pour cumuler l’activité de loueur meublé non professionnel et d’auto-entrepreneur, vous devez impérativement respecter les conditions de ces deux statuts.
Les conditions pour être propriétaire LMNP
Pour être loueur en meublé non professionnel, vous devez d’abord louer :
- un bien meublé : il s’agit d’équiper le bien avec la liste des fournitures prévues par le décret du 31 juillet 2015.
- à usage d’habitation : il peut s’agir de la résidence principale du locataire ou d’un logement touristique. En revanche, le bien immobilier ne doit pas servir une activité commerciale.
- respectant les critères de décence : comme la surface de 9m2 minimum, la présence de chauffage, d’eau, d’électricité, …
Pour mieux comprendre les conditions du LMNP, n’hésitez pas à lire cet article.
En plus de ces conditions, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € et 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Au dessus de ces seuils vous basculez sur le statut de Loueur en Meublé Professionnel ou LMP. Consultez notre article pour en apprendre plus sur les différences entre les status LMNP et LMP.
Les conditions pour être auto-entrepreneur
Tout comme les loueurs meublé non professionnels, les auto-entrepreneur doivent également respecter certains seuils de chiffre d’affaires :
- 176 200 € pour la vente de marchandises ;
- 72 500 € pour les prestations de services.
Le cumul de statut auto-entrepreneur et LMNP
Dès lors que vous respectez les conditions susmentionnées, vous pouvez cumuler les statuts d’auto-entrepreneur et LMNP. Mais attention, selon le type de bien mis en location et la nature de votre activité professionnelle, les seuils varient :
- Vous vendez des marchandises : votre chiffre d’affaires total (recettes locatives + revenus professionnels) ne doit pas excéder 176 600 €. Et si vous louez un logement qui n’est pas un meublé de tourisme, vos recettes locatives doivent être inférieures à 72 500 €.
- Vous vendez des prestations de services : votre chiffre d’affaires total ne doit pas excéder 72 500 €.
Que se passe-t-il en cas de dépassement des seuils ?
En cas de dépassement des seuils susmentionnés, l’administration fiscale vous concède une période de tolérance de 2 ans. Si vous les dépassez en année N-2, et les respectez en année N-1, vous pouvez continuer à cumuler les statuts d'auto-entrepreneur et de LMNP. En revanche, si vous dépassez les plafonds pendant deux années consécutives, vous devrez changer de statut.
Alors quel statut choisir ? Plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Vous souhaitez garder votre statut d’auto-entrepreneur : vous pouvez passer en SCI ou en SARL de famille pour la location meublée. Cela vous permettra de conserver la simplicité des démarches administratives propres à la micro-entreprise.
- Vous souhaitez garder votre statut de propriétaire LMNP : il faudra passer en société pour votre activité professionnelle (comme avec la SASU ou l’EURL) ou redevenir salarié (c’est possible avec le portage salarial qui vous permet de profiter du statut de salarié, tout en exerçant votre activité d’indépendant). Dans ce cas, vous continuerez à bénéficier des avantages du statut LMNP, notamment à travers le régime réel d’imposition.
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Comment se déclarer auto-entrepreneur et LMNP ?
S’il est possible de cumuler les activités d’auto-entrepreneur et de loueur en meublé non professionnel, encore faut-il les déclarer auprès de l’administration fiscale.
Vous êtes déjà auto-entrepreneur
Si vous étiez déjà auto-entrepreneur, vous pourrez déclarer le cumul d’activité lors de votre immatriculation LMNP. Pour cela, il convient d’envoyer le formulaire P01 auprès du greffe du tribunal de commerce. Vous y préciserez alors la nature de votre activité professionnelle.
En outre, ce document vous permet également de choisir le régime fiscal applicable. Par défaut, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Cependant, vous pouvez opter pour le régime réel lors de votre déclaration d’activité.
Vous êtes déjà LMNP
Si vous étiez déjà LMNP, il faudra déclarer votre activité de location meublée lors de votre immatriculation en tant qu’auto-entrepreneur. Ici, tout se fait directement sur le site de l’URSSAF.
Quel que soit l’ordre dans lequel vous déclarez le cumul de statut auto-entrepreneur et LMNP, sachez que l’administration fiscale considère ces deux activités comme étant distinctes. À ce titre, vous recevrez deux numéros de SIRET : un pour chaque activité.
Quelle est la fiscalité des auto-entrepreneurs LMNP ?
En tant qu’auto-entrepreneur et loueur en meublé non professionnel, vous êtes redevable de plusieurs impôts et taxes. Voici les principaux.
L’impôt sur le revenu
Pour calculer l’impôt sur le revenu, l’administration fiscale prend en compte vos revenus professionnels et vos recettes locatives.
À ce titre, vous devez remplir le formulaire 2042-C-Pro pour votre activité d’auto-entrepreneur.
En revanche, pour votre activité de loueur meublé non professionnel, les démarches varient selon votre régime d’imposition :
- Vous êtes sous le régime micro-BIC : vous devez remplir le formulaire 2042-C-Pro.
- Vous êtes sous le régime réel : vous devez envoyer une liasse fiscale composée de plusieurs formulaires (notamment les Cerfa 2031 et 2033).
Par principe, vous pouvez choisir le régime qui vous convient. Cependant, il faut respecter certains seuils pour le régime micro-BIC. À savoir des bénéfices industriels et commerciaux inférieurs à 77 700 € (ou 15 000 € pour une location saisonnière). Or, si vos revenus d’auto-entrepreneur rentrent dans la catégorie des BIC, ils sont ajoutés à vos recettes locatives pour déterminer le seuil applicable. À l’inverse, si vos revenus d’auto-entrepreneur rentrent dans la catégorie des BNC, seules vos recettes locatives sont prises en compte pour déterminer le seuil applicable.
Bon à savoir : de manière générale, le régime réel d’imposition est la meilleure option fiscale. Il est donc préférable d’opter pour ce régime, même si vous ne dépassez pas les seuils.
Les charges sociales
En tant qu’auto-entrepreneur, vous êtes redevable de cotisations sociales. Ces dernières sont proportionnelles au montant de votre chiffre d’affaires (uniquement issu de votre activité professionnelle).
En tant que LMNP, vous n’êtes pas redevable de prélèvements sociaux, puisque vos recettes locatives sont considérées comme faisant partie de la gestion de votre patrimoine privé. Il existe toutefois quelques exceptions pour les locations meublées touristiques et la plus-value en cas de vente.
La CFE
Que ce soit en tant qu’auto-entrepreneur ou propriétaire-bailleur LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises. Il s’agit d’un impôt local dont le montant est défini par votre commune en fonction de votre chiffre d’affaires + recettes locatives.
Si vous souhaitez en savoir plus sur cette taxe, n’hésitez pas à consulter cet article.
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