LMNP pour non-résident

Les logements meublés situés en France sont imposés en France. Et ce, même si vous ne vivez pas sur le territoire national. Cependant, les conditions de statut et les règles d’imposition varient selon la résidence fiscale du propriétaire bailleur. Alors quelles sont les particularités de la fiscalité des LMNP non résidents ? Les réponses sont dans cet article. 

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Qu’est-ce qu’un non résident ?

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Avant de comprendre la fiscalité des LMNP non résidents, il convient de revenir sur le concept de résidence fiscale. 

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En France, vous êtes considéré comme non résident, dès lors que : 

• votre lieu de résidence est situé hors de France la majorité de l’année ; 
• votre activité professionnelle se déroule principalement à l’étranger ;
• vos activités économiques proviennent pour la plupart d’un pays étranger.

Cela vaut pour les étrangers, mais également pour les Français expatriés. 

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En tant que non résident, vous avez le droit d’acheter un bien immobilier en France et de le mettre en location. Dans certains cas, vous pouvez également bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Encore faut-il respecter les conditions d’éligibilité. 

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Quelles sont les conditions de statut de LMNP pour les non résidents ?

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Que vous soyez résident fiscal français ou étranger, les conditions de statut de LMNP sont toujours les mêmes. À savoir : 

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1 - Une location meublée : pour cela, vous devez équiper le logement avec les fournitures prévues par la liste du décret du 31 juillet 2025.

2 - Des recettes locatives inférieures à : 

• 23 000 € 

• 50 % de vos ressources du foyer fiscal. 

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Cela dit, concernant les ressources de votre foyer fiscal, il y a deux interprétations possibles : 

• Une interprétation restrictive : vos ressources étrangères sont exclues du calcul. En tant que non résident fiscal français, il est fort probable que vos seules sources de revenus en France soient les loyers perçus par le logement meublé. Or, si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de la moitié des ressources du foyer fiscal, c’est le régime LMP (loueur meublé professionnel) qui doit s’appliquer.
• Une interprétation extensive : vos ressources étrangères sont inclues du calcul. Il est plus facile de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel. 

L’administration n’étant pas claire à ce sujet, c’est à vous de sélectionner l’interprétation qui vous convient. Mais dès lors que votre choix est fait, il n’est plus possible de revenir en arrière. 

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Cette distinction est importante, puisque la fiscalité des non résidents LMNP ou LMP varie. 

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Quelles sont les démarches du propriétaire bailleur non résident ?

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En tant que non résident, vous devez déclarer votre situation auprès de l’administration. À cette fin, il faut remplir le formulaire 2042-NR dès lors que vous changez de résidence fiscale en cours d’année. C’est-à-dire : 

• Si vous partez à l’étranger et que vous avez perçu des recettes locatives après votre départ. 
• Si vous revenez en France et que vous avez perçu des recettes locatives avant votre retour. 

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Pour les autres années, vous devrez remplir les déclarations fiscales LMNP qui varient selon le régime choisi. 

• Régime micro-BIC : vous devez transmettre l'annexe 2042 C Pro en complément de votre déclaration de revenus. 
• Régime réel : les démarches sont plus complexes, puisque vous devez également ajouter votre liasse fiscale et les résultats comptables à travers les formulaires 2031, 2033 et annexes. 
  

Quelle est la fiscalité des LMNP non résidents ?

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L'impôt sur le revenu

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Le loueur meublé professionnel a un statut particulier qui lui permet de déclarer ses revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et non en tant que revenus fonciers. Cela s’applique évidemment pour la fiscalité des LMNP non résidents. 

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Au-delà de la déclaration des recettes en BIC, vous pouvez choisir parmi les deux régimes fiscaux du statut de LMNP. À savoir : 

• Le régime micro-BIC : c’est le régime appliqué de manière automatique. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % en cas de location meublée de longue durée. Pour les locations saisonnières, l'abattement passe à 30 %, sauf s'il s'agit d'un meublé de tourisme classé ET situé hors zone tendue (51 % dans ce cas).
• Le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble des charges nécessaires pour la gestion du bien et sa mise en location. Mais surtout, le régime réel vous permet d’amortir les biens, les meubles et les travaux de rénovation. 

Bien souvent,le régime réel est le plus intéressant, puisqu’il permet de réduire de plus de moitié la base imposable (voire de la supprimer dans certains cas). Mais avant de sélectionner la meilleure option, n’hésitez pas à réaliser une simulation.

Quel que soit le régime choisi, les revenus locatifs imposables sont ensuite ajoutés au reste des revenus globaux du foyer fiscal. Ils sont alors soumis à un taux forfaitaire de 20 % (et non soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu qui peut monter jusqu’à 45 %). 

À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % pour les résidents d’un pays situé hors de la zone Espace Économique Européen ou de Suisse, et 7,5 % pour les résidents européens (hors France) ou suisses. 

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La TVA 

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La fiscalité des LMNP non résidents varie également au niveau de la TVA. En effet, certains loueurs meublés non professionnels peuvent être soumis au régime de TVA (notamment pour les résidences de services ou les résidences para-hôtelières). Dans ce cadre, les résidents fiscaux sont chargés de facturer et collecter la taxe sur la valeur ajoutée. Ce n’est pas le cas des bailleurs non résidents qui sont concernés par le principe de l’autoliquidation. Ainsi, s’ils sont propriétaires d’une résidence de service ou para-hôtelière, c’est l'exploitant, qui est redevable de la collecte de la TVA.

Mais surtout, ils ne pourront récupérer la TVA appliquée lors de l’acquisition du bien.

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