Quels sont les avantages et inconvénients de la location meublée ?
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Louer vide ou louer en meublé ? Telle est la question que se posent de nombreux investisseurs au moment de mettre leur bien en location. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons les avantages et inconvénients de la location meublée. Décryptage.
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Quels sont les avantages de la location meublée ?
La location meublée présente des avantages pour le propriétaire-bailleur, mais aussi pour le locataire.
Les avantages pour le propriétaire
Des loyers plus intéressants
C’est l’avantage incontournable des locations meublées pour les propriétaires-bailleurs. Et pour cause, les loyers sont généralement supérieurs à ceux des logements vides. À travers ce type de bien, les locataires ne paient pas seulement pour le logement, ils paient aussi pour l'utilisation de tous les meubles et équipements mis à disposition. Ces prestations complémentaires justifient une revalorisation du loyer à la hausse.
En moyenne, la différence de loyer entre le nu et le meublé est de l’ordre de 10 à 20 %. Mais nous vous conseillons toutefois d’effectuer une étude de marché en amont afin de fixer le bon montant. En effet, la différence de loyer entre une location meublée et une location nue dépend d’une multitude de paramètres, comme la localisation, la taille et l'état du logement, ou encore l’offre et la demande sur le marché.
Une diversification des loyers perçus
Les revenus locatifs peuvent être d’autant plus intéressants pour les investisseurs possédant un bien dans une ville attractive. En effet, les locations meublées sont souvent adaptées aux étudiants. Mais à la fin de l’année scolaire, ces derniers sont libres de quitter leur logement. Les propriétaires peuvent alors se retrouver avec deux ou trois mois de vacances locatives. Loin d’être un inconvénient, cela leur permet de multiplier les sources de revenus. Et pour cause, il est tout à fait possible d’opter pour la location saisonnière en période estivale. Et selon les zones, les gains peuvent être exponentiels. Si vous louez dans une région touristique, vous pourrez en effet percevoir un mois de loyer, en seulement une semaine.
Un dépôt de garantie plus élevé
Traditionnellement, le dépôt de garantie exigible par le propriétaire est fixé à un mois de loyer. Pour rappel, c’est la somme d'argent que le locataire doit verser au propriétaire lors de la signature du bail de location afin de garantir le paiement du loyer et des charges, mais aussi de prévenir les éventuelles dégradations des biens loués.
Mais un mois de caution, c’est pour la location vide. Si vous prévoyez de louer un appartement meublé, vous pourrez demander deux mois de garantie. En effet, le locataire ne risque pas seulement de causer des dommages sur le logement en lui-même (comme les murs, le sol, les canalisations, …), il peut aussi endommager les meubles mis à sa disposition.
Comme les frais de remise en état risquent d’être plus importants, il est logique que le montant du dépôt de garantie soit plus conséquent.
Des impôts réduits
Pour les investisseurs, la location meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Et pour cause, les revenus tirés de la location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans ce cadre, vous aurez le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Sauf si vos recettes locatives dépassent 23 000 € annuel et représentent au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Auquel cas, vous serez considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP).
La plupart du temps, c’est le régime LMNP qui s’impose. En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez alors choisir entre deux régimes :
- Le régime micro-BIC : dans le cadre d'une location meublée classique, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts (contre 30% pour les locations vides en micro-foncier).
- Le régime réel : aucun abattement n’est prévu. En revanche, vous pouvez déduire toutes les charges liées à l'exploitation du bien, comme les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion et d'assurance, les frais de chauffage et d'électricité, etc. En prime, vous pourrez amortir le logement et son mobilier.
Un bien plus attractif
Les locations meublées sont particulièrement recherchées par certaines catégories de locataires, notamment les étudiants. Si votre bien immobilier est situé dans une ville étudiante, vous n’aurez, en principe, aucune difficulté à le louer.
Mais attention, cet avantage de la location meublée s’applique essentiellement dans les villes dynamiques où la demande est élevée.
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Les avantages pour le locataire
Pour les locataires aussi, la location meublée est avantageuse. Et ce pour plusieurs raisons :
- Une durée minimale de bail raccourcie : c’est idéal pour les étudiants, les stagiaires ou les professionnels en CDD. Pour les étudiants, il est d’ailleurs possible de signer un contrat de bail étudiant d’une durée de 9 mois. Autrement dit, l’équivalent d’une année scolaire.
- Des économies lors de l’aménagement : entre le dépôt de garantie et les frais d’agence immobilière, un déménagement nécessite un certain budget. Si en plus il faut prévoir le camion de déménagement ou l’achat de nouveaux meubles, le futur locataire doit parfois ajouter plusieurs milliers d’euros. Avec la location meublée, il n’est pas nécessaire de dépenser tous ces frais.
- La simplicité : en plus des économies réalisées pour l’emménagement, celui-ci est également plus simple, puisque les locataires ont seulement besoin d’apporter leur valise.
- Le mois de préavis : le locataire peut donner congé seulement un mois avant son départ (contre 3 mois pour les baux classiques).
Mais tous ces avantages de la location meublée pour le locataire peuvent aussi se transformer en inconvénients pour le propriétaire. Nous allons justement voir pourquoi.
Quels sont les inconvénients de la location meublée ?
Des frais d'acquisition et d'entretien des meubles et équipements
Pour être qualifié de location meublée, le logement doit inclure une série d’équipements définis par décret, à savoir :
- une literie ;
- des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ou un compartiment à congélation ;
- de la vaisselle pour les repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des chaises ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager.
Au vu de cette liste, le propriétaire devra investir (souvent plusieurs milliers d’euros) pour fournir à son locataire un logement parfaitement équipé. De plus, ces biens doivent être entretenus et remplacés au fil du temps, ce qui peut représenter un coût supplémentaire pour le bailleur. Cependant opter pour le régime réel permet de passer l'ensemble de ces charges en déduction des recettes locatives.
Des loyers moins stables
Si la location meublée est soumise à des obligations plus souples que la location vide, cela représente un inconvénient pour le propriétaire. En effet, avec des contrats de location d’un an, le risque de vacances locatives est plus élevé. C’est pourquoi, la location meublée est surtout adaptée dans les villes dynamiques et/ou étudiantes où la demande est très forte.
Des risques de dégradation des biens
Comme les meubles et les équipements appartiennent au propriétaire, le risque de dégradation se multiplie. En effet, si les locataires ne prennent pas soin du logement et des meubles qui le composent, les frais de réparation peuvent être très élevés pour le propriétaire.
Et dans certains cas, le dépôt de garantie se révèle souvent insuffisant pour prendre en charge l’ensemble des dépenses associées au remplacement ou à la réparation des biens.
Une gestion plus complexe
Vous l’aurez compris, avec la location meublée, le "turnover" est plus important. Ce qui représente un inconvénient en termes de gestion. En effet, il faudra régulièrement réaliser des visites, vérifier les dossiers, publier les annonces, répondre aux messages, … Le risque de vacance locative est en conséquence plus élevé.
Des démarches administratives plus lourdes
Si le statut de LMNP permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux (si vous optez pour le régime réel), les démarches administratives sont nettement plus complexes. Vous devez en effet immatriculer votre activité de location meublée auprès du Service des impôts des Entreprises (SIE), choisir votre régime fiscal, et compléter plusieurs liasses pour votre déclaration fiscale.
Si vous optez pour le régime réel il peut ainsi être intéresser d'utiliser une solution comme nopillo, qui vous permet de bénéficier d’un accompagnement pour votre déclaration d'activité, votre tenue de compte, la génération de vos liasses fiscales ou tout simplement l'envoi de quittances à vos locataires.
Finalement, grâce à nopillo, les inconvénients de la location meublée ne sont plus si nombreux! Il ne vous reste plus qu’à profiter de tous ses avantages.
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