Démembrement de propriété : mode d’emploi et cas du LMNP

Avez-vous pensé au démembrement de propriété pour transmettre votre patrimoine immobilier ? Ce montage juridique vous permet de profiter de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Alors quel est l’intérêt d’une telle opération ? Combien coûte un démembrement de propriété ? Comment en sortir ? Quel impact sur la location meublée ? Nopillo répond à toutes vos questions. 

{{quel-regime="/composants"}}

‍

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

‍

Avant de comprendre les impacts de cette pratique sur le statut LMNP, commençons par une définition du démembrement de propriété. Il s’agit de la division des droits de propriété sur un bien immobilier ou mobilier en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. 

‍

Lorsqu'un bien est démembré, deux personnes (ou plus) se partagent les droits qui seraient autrement détenus par un seul propriétaire, à savoir : 

‍

1 - L'usufruit 

‍

Il réunit le droit d'utiliser le bien (usus) et d'en percevoir les revenus (le fructus), sans pour autant que l’usufruitier ne soit le propriétaire du bien. 

Ce qui implique plusieurs droits et devoirs : 

• Côté droit : l’usufruitier peut mettre le bien en location sans obtenir l’accord du nu-propriétaire. En ce sens, il peut avoir le statut de loueur en meublé non professionnel. 
• Côté devoir : il doit conserver le bien en bon état puisqu’il devra le restituer à l’issue du démembrement. Cela signifie aussi qu’il doit réaliser les travaux d’entretien nécessaires à son maintien (hors gros travaux, comme la toiture par exemple), mais également payer la taxe d’habitation et l’Impôt sur la Fortune Immobilière(sauf cas particuliers). 

‍

2 - La nue-propriété 

‍

C’est la propriété du bien (abusus), sans possibilité de jouissance. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus en cas de mise en location. 

Là encore, ce statut implique plusieurs droits et devoirs. 

• Côté droit : il peut vendre sa nue-propriété à un tiers, mais pas la pleine propriété (sauf à obtenir l’accord de l’usufruitier). Et surtout, c’est lui qui récupère l'intégralité des droits (usus et fructus) à l'extinction de l'usufruit ; soit au décès de l'usufruitier, soit à l'expiration d'une durée fixée.
• Côté devoir : il doit laisser l’usufruitier jouir librement du bien immobilier. C’est-à-dire, réaliser les gros travaux (hors entretien courant) si nécessaire.

Pour vous aider à mieux comprendre, voici un schéma du démembrement de propriété. 

Pourquoi faire un démembrement de propriété ? 

‍

Le démembrement de propriété intervient, soit du vivant du propriétaire, soit après son décès. 

• Démembrement de propriété et succession : c’est notamment le cas d’un bien immobilier détenu par les deux parents. Si l’un d’entre eux décède, il est tout à fait possible d’anticiper la transmission du patrimoine aux enfants. Ainsi, le parent survivant devient usufruitier ; il peut continuer à jouir du bien (soit en vivant dedans ou en le mettant en location). Quant aux enfants, ils deviennent nus-propriétaires jusqu’au décès de l’usufruitier. On parle alors de démembrement viager. 
• Démembrement de propriété et donation : plutôt que d’attendre le décès d’un propriétaire, il est possible d’organiser ce montage juridique de son vivant. Dans ce cas, l’usufruit peut être transmis à un enfant, un parent, un tiers, … Ici, c’est aux parties de définir la fin du démembrement, soit au décès du propriétaire, soit à une date fixe. 

‍

La transmission du patrimoine entre parents et enfants constitue l’un des exemples les plus courants du démembrement de propriété. Mais ce n’est pas le seul. 

En effet, l’achat d’un bien en viager est aussi considéré comme un démembrement de propriété. Le vendeur est l’usufruitier du bien, et les acheteurs deviennent les nus-propriétaires. 

‍

Quels sont les avantages et inconvénients du démembrement de propriété ? 

‍

Les avantages 

‍

Le principal avantage du démembrement de propriété réside dans sa fiscalité. 

D’une part, à travers les droits de donation. Lorsqu'un bien est transmis en démembrement, seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation, non la pleine propriété. Cette valeur est déterminée par l’âge de l’usufruitier. Plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée tandis que la valeur de l’usufruit diminue. D’où l’intérêt de réaliser un calcul sur le démembrement de propriété afin d’évaluer le meilleur moment pour donner, et donc réduire la base taxable. 

‍

Le barème suivant s’applique en cas d’usufruit viager (à vie) et non temporaire : 

‍

Vous pouvez également utiliser cette simulation du service public pour calculer la valeur de la nue-propriété. 

‍

D’autre part à travers les droits de succession. Lors du décès de l’usufruitier entraînant la fin du démembrement, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans taxation supplémentaire. Autrement dit, les héritiers n’ont pas à payer de droits de succession sur la partie de l'usufruit.

‍

Outre la fiscalité du démembrement de propriété, la gestion patrimoniale est tout aussi avantageuse. Et ce, à plusieurs niveaux : 

• Une transmission anticipée du patrimoine, tout en continuant à jouir du bien ; 
• Une protection de l'usufruitier qui conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus ;
• Une anticipation des conflits familiaux, où les rôles de chacun sont clarifiés.

‍

Bon à savoir : Pour l’achat en démembrement de propriété (ou achat viager), les avantages se situent plutôt au niveau du prix d’achat. Et pour cause, ils ne payent que la valeur de la nue-propriété. 

{{economie-impots="/composants"}}

Les inconvénients 

‍

Si la succession ou la donation en démembrement de propriété présente de nombreux avantages, elle a aussi ses limites. 

• Une perte de liberté pour le nu-propriétaire : même s’il détient la propriété du bien, il n’en a ni l’usage du bien, ni la possibilité d’en percevoir les revenus. Il est donc dans l’incapacité de vendre, louer ou utiliser le bien sans l’accord de l'usufruitier. 
• Une difficulté de gestion partagée : cette opération implique souvent une gestion conjointe entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ce qui peut entraîner des tensions ou des désaccords. 
• La répartition des charges et des travaux : même si la loi fixe la répartition des charges et travaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, les litiges sont fréquents. Notamment au niveau des grosses réparations qui incombent au nu-propriétaire alors que celui-ci ne peut pas encore jouir du bien.
• Une complexité juridique et fiscale : le démembrement de propriété nécessite l'intervention d’un notaire pour bien structurer l'opération et éviter des erreurs. Ce qui peut entraîner des frais supplémentaires. 
• Une vente difficile : la vente et ses conditions contractuelles nécessitent l'accord des deux parties. 
• Les droits limités pour l'usufruitier : bien que l'usufruitier ait le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, il ne peut ni vendre le bien ni en disposer librement. Sans oublier qu’à la fin du démembrement, celui-ci perd tout droit sur le logement. 

‍

Comment réaliser le  démembrement du droit de propriété ?

‍

Le démembrement de propriété est un montage juridique relativement complexe qui nécessite l’intervention d’un notaire. 

Celui-ci vous aidera à : 

• Évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ; 
• Rédiger l’acte de démembrement précisant les droits et obligations de chaque partie ; 
• Inscrire l’acte au cadastre et le publier aux services de publicité foncière ; 
• Rédiger une convention entre les parties pour simplifier la gestion du logement.

Du fait de toutes ces démarches, sachez que les coûts du démembrement de propriété sont principalement liés aux frais de notaire. Ceux-ci varient en fonction de la valeur totale du bien, mais ils varient aussi selon une multitude de critères, comme la nature de l’opération (vente, donation, succession), l’âge de l’usufruitier, … 

‍

Après avoir démembré votre bien immobilier, vous vous demandez sans doute comment sortir d'un démembrement de propriété. La réponse est dans le contrat. En effet, c’est à vous de prévoir la fin du démembrement. Ce peut être le décès de l’usufruitier ou une date fixe. 

‍

Bon à savoir : il est possible de faire un démembrement de propriété sur une résidence principale, une SARL de famille ou encore une location meublée. Nous allons justement voir les impacts de ce montage juridique sur le statut LMNP. 

‍

Quel est l’impact du démembrement de la propriété sur le statut LMNP ?

‍

De par son droit de jouissance, l’usufruitier a la possibilité de louer son bien meublé, et par là même d’acquérir le statut LMNP. Dans ce cas, seul l’usufruitier est considéré comme l’exploitant et est donc inscrit en tant que Loueur Meublé Non Professionnel. C'est lui seul qui est imposé en LMNP et non le nu-propriétaire.

‍

Mais l’usufruitier LMNP n’est pas un bailleur ordinaire. Comme il n’est pas propriétaire du bien immobilier, il ne pourra jouir des mêmes droits. Notamment au niveau de l’amortissement. 

Par principe, les loueurs en meublé non professionnels peuvent amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Ce n’est pas le cas de l’usufruitier. En revanche, il peut amortir la valeur de l’usufruit viager “en se basant sur les statistiques d’espérance de vie de l’Insee” et non la valeur totale du bien immobilier (décision du Conseil d’État en date du 24 avril 2019). 

‍

Outre l’impact pour l’usufruitier, le démembrement de propriété a aussi un impact sur le nu-propriétaire en cas de revente. En effet, si celui-ci a acquis la pleine propriété suite à la fin du démembrement, le calcul de la plus-value se fera à partir de la date à laquelle il a acquis la nue-propriété, et non la pleine propriété. Il pourra ainsi profiter des abattements liés à la durée de détention du bien.  

‍

Vous souhaitez anticiper toutes les conséquences d’un démembrement de propriété sur votre statut LMNP ? Faites appel à Nopillo. 

{{quel-regime="/composants"}}