L’amortissement des travaux en LMNP

Grâce à l’amortissement des travaux en LMNP, vous pouvez réduire le montant des impôts à payer sur les loyers perçus. Découvrez comment. 

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En LMNP, les travaux représentent un énorme poste de dépense (parfois aussi important que le prix d’acquisition du bien immobilier). Pour minimiser leur impact sur la rentabilité de l’investissement locatif, mieux vaut les intégrer dans la fiscalité. Plusieurs questions se posent alors : Est-ce que les travaux sont amortissables ? Sous quelle condition ?  Quels travaux peut-on déduire en location meublée non professionnelle ? Comment calculer l’amortissement des rénovations ? Découvrez toutes les réponses sur l’amortissement des travaux en LMNP. Décryptage

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LMNP et amortissement des travaux - Comment ça marche ? 

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En LMNP, l’amortissement des travaux figure parmi les principaux avantages du statut. Découvrez en détail le fonctionnement de ce mécanisme comptable. 

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Amortissement - Définition 

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L’amortissement désigne la perte de valeur au fil du temps. Et l’avantage, c’est qu’il est  déductible des revenus imposables. Pour les loueurs en meublé non professionnels, ce mécanisme permet de minorer votre résultat fiscal, et donc de payer moins d’impôt.

Bien souvent, il s’applique aux biens immobiliers. Même si sur le marché, la valeur des biens a tendance à augmenter, ils restent victimes de l’usure naturelle. Si vous les laissez à l’abandon, ils se dégradent progressivement. C’est normal que cette usure soit prise en compte pour les investisseurs. 

Mais une question se pose : en LMNP, les travaux sont-ils des charges ou des amortissements ? Bonne nouvelle ! Ce sont des amortissements. Car toute rénovation va aussi subir les signes du temps. Cela dit, les petits travaux réalisés en cours de location (comme le changement d’un robinet) sont généralement considérés comme des charges déductibles du fait de leur petit montant (inférieures à 600 €). 

Pour profiter de la déduction des travaux en LMNP, il faut maîtriser un autre concept clé : la durée d’amortissement. 

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Durée d’amortissement des travaux en LMNP 

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La durée d’amortissement des travaux en LMNP dépend des travaux réalisés. Nous pouvons les répartir en différentes catégories : 

Par exemple : 

• La durée d’amortissement du gros oeuvre en LMNP : 50 ans 
• La durée d’amortissement de la toiture : 25 ans 
• La durée d’amortissement du revêtement de sol : 5 ans 
• La durée d’amortissement de la plomberie : 10 ans 
• La durée d’amortissement de la peinture/papier peint : 10 ans 
• La durée d’amortissement de la cuisine : 10 ans
• La durée d’amortissement de la maçonnerie : 15 ans 
• La durée d’amortissement du parquet : 15 ans 
• La durée d’amortissement du système électrique : 25 ans 
• La durée d’amortissement des travaux d’étanchéité : 25 ans 

Attention, il ne s’agit que de durées moyennes. Par exemple, il est tout à fait possible de prévoir l’amortissement du gros œuvre en LMNP sur 75 ans. Mais pour cela, il vaut mieux faire appel à un expert-comptable qui maîtrise parfaitement les taux d’amortissement.

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Bon à savoir : le terrain acheté n’est pas amortissable. Il ne perd pas de valeur, bien au contraire. 

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N’hésitez pas à compléter ces durées avec un tableau d’amortissement pour chaque composant (en mentionnant la durée et le taux). 

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LMNP et travaux déductibles - Comment en profiter  ? 

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Pour profiter du statut LMNP et des travaux déductibles, plusieurs conditions doivent être réunies. 

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1 - Devenir loueur meublé non professionnel

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Les travaux déductibles LMNP ne concernent que les investisseurs remplissant les conditions du statut. À savoir : 

• Équiper le bien immobilier avec la liste de fournitures prévue par le décret du 31 juillet 2015. 
• Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € et aux revenus d'activité de votre foyer fiscal. 

Une fois que ces deux conditions sont remplies, il ne faut pas oublier de déclarer son activité de location meublée non professionnelle. 

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2 - Choisir le bon régime fiscal

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En LMNP, la déduction des travaux n’est possible qu’à travers un régime fiscal : le régime réel d’imposition. 

En effet, si vous choisissez le régime micro-BIC, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Mais aucun amortissement ne sera déductible ; que ce soit pour le bien immobilier, les meubles ou les travaux. 

De son côté, le régime réel vous permet de déduire, en plus des amortissements, vos charges et votre déficit. 

Donc si vous faites des travaux en LMNP, le réel est le régime indispensable pour profiter des avantages fiscaux inhérents à l’activité de location meublée. 

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3 - Faire appel à un professionnel

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En LMNP, les travaux par soi-même ne sont jamais une bonne idée. Et pour cause, l’administration fiscale a besoin de preuves : Comment pourrez-vous justifier le coût de la main-d’œuvre ? Le temps passé sur chaque élément ? …

Si vous faites tout par vous-même, il sera difficile de justifier les dépenses engagées. Sauf l’achat de matériel pour lequel vous avez déjà des factures. Mais comme le coût de la main d'œuvre est souvent très élevé, mieux vaut déléguer en LMNP. Les factures de travaux perçues vous permettront ainsi de justifier vos frais. 

La seule exception : vous avez déjà une entreprise de maçonnerie, plomberie, électricité, … Dans cette hypothèse, il faudra que votre entreprise génère aussi des factures (tout en respectant vos tarifs en vigueur) pour que les travaux entrepris soient amortis. 

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LMNP et travaux avant location - Sont-ils amortissables ? 

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En LMNP, les travaux avant la location sont aussi amortissables. Et oui, les gros travaux sont généralement réalisés avant l’entrée du locataire dans le logement. Il est donc logique que le propriétaire puisse les déduire, même si la date est antérieure à la mise en location. Bien souvent dans ce cas, les travaux sont intégrés à la valeur de marché du bien.

En ce sens, l’amortissement diffère de la déduction des charges locatives. En effet, seules les dépenses engagées au cours de l’exercice comptable précédent sont déductibles. 

Ce mécanisme est d’autant plus intéressant que la plupart du temps, les travaux ont vocation à optimiser le confort du locataire. Par exemple, une rénovation énergétique, un coup de peinture pour améliorer l’esthétique du bien, un changement de tuyauterie pour éviter les fuites, mise aux normes de la plomberie, installation d'une cuisine mieux équipée...

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Travaux LMNP - Comment calculer l’amortissement ? 

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Pour calculer l’amortissement des travaux LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes : 

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1 - Prendre en compte chaque rénovation réalisée sur le logement 

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En LMNP, la durée d’amortissement des travaux varie énormément. D’où l’importance de calculer chaque composant à part.  

Prenons un exemple concret : 

• Une rénovation de la toiture pour 20 000 € : vous pourrez amortir 800 € chaque année 
• Un revêtement du sol pour 3 000 € : vous pourrez amortir 600 € chaque année 
• Un remplacement d’évier pour 600 € : vous pourrez amortir 60 € chaque année 
• Un coup de peinture pour 1 500 €  : vous pourrez amortir 150 € chaque année 

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2 - Additionner tous les amortissements 

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À partir du calcul des travaux LMNP et de leur amortissement individuel, vous pourrez tous les additionner. Dans notre exemple, vous pourrez déduire chaque année 1 610 € de travaux. 

Mais ce n’est pas fini pour les LMNP. La défiscalisation des travaux s’ajoute au bien immobilier et aux meubles. Vous devrez donc additionner les amortissements des rénovations, de la valeur du logement et des fournitures. 

Admettons que vous amortissiez 10 000 € d’immeuble et 500 € de meubles, le total déductible sera de 12 110 €. 

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3 - Déduire les charges et les amortissements 

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En LMNP, il y a les travaux en amortissement, le bien immobilier, les meubles, et les charges déductibles. Et pour calculer le montant de l’impôt, il faut commencer par déduire les charges. Vous y retrouverez les honoraires d’agence, les frais de comptabilité ou les petites rénovations d’une valeur inférieure à 600 €. 

Ce n’est que lorsque les charges sont déduites, que vous pourrez comptabiliser les amortissements. Après ce calcul, vous connaîtrez le montant de l’impôt à payer sur les revenus locatifs. 

Pour poursuivre notre exemple, admettons que votre appartement meublé vous rapporte 12 000 € de recettes locatives annuelles avec 7 000 € de charges et 12 110 € d’amortissement. 

Voici le calcul : 12 000 - 7 000 - 12 110 € : - 7 110 € 

Dans cette hypothèse, vous n’avez pas d'impôt à payer. Encore mieux, vous avez des amortissements reportables : 7 110 € qui pourront être reportés les années suivantes sans aucune limite de temps. 

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Finalement, l’amortissement des travaux en LMNP est plutôt avantageux. Mais pour en profiter pleinement, il est primordial de ne pas se tromper dans les calculs et de choisir la bonne durée d’amortissement. À défaut, c’est le redressement fiscal qui vous pend au nez. C’est pourquoi, nopillo vous accompagne pour optimiser votre imposition, en toute conformité.

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