L’amortissement de meubles en LMNP

Grâce à l’amortissement de meubles en LMNP, vous pouvez réduire le montant imposable sur les loyers perçus. Découvrez comment faire. 

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Si le statut de loueur en meublé non professionnel est perçu comme une niche fiscale, c’est grâce à un système comptable bien ficelé : l’amortissement. Avec ce mécanisme comptable, vous pouvez déduire la perte de valeur de votre bien immobilier, de vos travaux et de votre mobilier. De quoi réduire considérablement le montant des impôts sur les revenus locatifs (voire même de le supprimer dans de nombreux cas). 

Dans cet article, nopillo s’intéresse spécifiquement à l’amortissement des meubles en LMNP. Décryptage

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LMNP et amortissement du mobilier - Comment ça marche ? 

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En LMNP, l’amortissement du mobilier est sensiblement similaire à l’amortissement du bien immobilier ou des travaux. Mais si la définition est identique, la durée diffère de par la nature des meubles. 

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Amortissement - Définition 

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Qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’une location meublée LMNP, l’amortissement désigne  la dépréciation naturelle de vos biens immobiliers et mobiliers au fil du temps. Concrètement, chaque année, vous pouvez déduire une partie de la valeur de vos investissements de vos revenus imposables. Résultat : Une réduction significative de votre assiette fiscale et, par conséquent, de vos impôts.

Prenons un exemple simple : un appartement loué en meublé perd progressivement de sa valeur du fait de l'usure normale du bien immobilier, des meubles, des travaux divers et variés. L'amortissement vous permet de déduire cette perte. C'est comme si vous mettiez systématiquement de l'argent de côté pour anticiper les futurs travaux de rénovation ou le renouvellement du mobilier.

Le mécanisme est particulièrement avantageux pour les investisseurs en location meublée non professionnelle qui bénéficient alors d’une fiscalité allégée sur les loyers perçus. 

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Durée d’amortissement du mobilier en LMNP 

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Il n’y a pas une durée d’amortissement du mobilier en LMNP, mais plusieurs. Tout dépend des fournitures installées dans l’appartement ou le studio.

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Par exemple : 

• L’amortissement de l’électroménager en LMNP : 5 ans en moyenne 
• L’amortissement du matériel informatique : 3 ans en moyenne 
• L’amortissement du matériel électrique : 8 ans en moyenne 
• L’amortissement de la literie : 6 ans en moyenne 
• L’amortissement de la table à manger et du sofa : 10 ans en moyenne 

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L’idéal est d’avoir un tableau d’amortissement pour chaque meuble LMNP. Grâce à cette ventilation pour chaque composant, vous pourrez mieux suivre les déductions fiscales. 

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Bon à savoir : vous ne pourrez amortir que les meubles d’une valeur supérieure à 600 €. En deçà, la somme est trop faible pour être prise en compte dans les amortissements. En revanche, ces meubles peuvent être compris dans les charges (dès lors que la date de facture est postérieure au début d’activité LMNP). 

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LMNP et amortissement des meubles - Comment en profiter  ? 

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Pour profiter du statut LMNP et de l’amortissement des meubles, plusieurs conditions doivent être réunies. 

Dans un premier temps, vous devez obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour cela, deux conditions : 

• Meubler le bien immobilier avec la liste de fourniture prévue par le décret du 31 juillet 2015. 
• Tirer des recettes locatives inférieures à 23 000 € et  aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. 

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Dans un second temps, vous devez choisir le bon régime fiscal. Car en LMNP, vous avez deux options : 

D’un côté, le régime micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % s’il s’agit de location meublée à l’année (mais aucun amortissement déductible). 

De l’autre, le régime réel d’imposition qui vous permet de déduire vos charges, votre déficit, et bien sûr, vos amortissements. 

C’est celui-ci qu'il faut choisir pour amortir les meubles. Pour cela, il suffit de choisir l’option lors de votre déclaration d’activité LMNP. Et si ce n’est pas déjà fait, il est toujours possible de changer de régime a posteriori. 

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Comment calculer l’amortissement du mobilier en LMNP ? 

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Pour calculer l’amortissement du mobilier en LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes : 

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1 - Prendre en compte chaque élément séparément 

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Comme vu précédemment, la durée d’amortissement des meubles en LMNP varie d’un type de meuble à l’autre. Le calcul également. 

Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple concret : 

• Une table d’une valeur de 600 € amortissable sur 10 ans : vous pourrez amortir 60 € chaque année 
• Un canapé à 1 000 € amortissable sur 10 ans : vous pourrez amortir 100 € chaque année 
• Un lit à 500 €  amortissable sur 6 ans : vous pourrez amortir 83 € chaque année 
• Un téléviseur à 800 €  amortissable sur 8 ans : vous pourrez amortir 100 € chaque année 
• Un frigo à 400 € amortissable sur 5 ans : vous pourrez amortir 80 € chaque année 

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Bon à savoir : pour pouvoir amortir les meubles en LMNP, il faut évidemment présenter les factures. 

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2 - Additionner tous les amortissements 

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Une fois que vous avez calculé l’amortissement pour chaque meuble individuellement, vous pouvez les additionner. Pour reprendre notre exemple, vous pourrez amortir 423 € de meubles chaque année. 

À côté des meubles, il y a aussi le bien immobilier et les travaux à amortir. Admettons que vous amortissiez 10 000 € d’immeuble et 3000 € de travaux, le total des amortissements sera de 13 423 €. 

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3 - Déduire les charges et les amortissements

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Avant de déduire les amortissements des bénéfices industriels et commerciaux, il faut déduire les charges. Celles-ci correspondent à toutes les dépenses engagées pour le bien de la mise en location. On y retrouve, par exemple, les honoraires d’agence, les frais de comptabilité ou les meubles d’une valeur inférieure à 600 € et achetés au cours de l’exercice précédent. 

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Une fois que les charges sont déduites, il est possible de déduire les amortissements (mais pas avant). Cela permettra ainsi de calculer le montant de l’impôt à payer. 

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Par exemple : 

Votre location meublée vous rapporte 12 000 € de revenus locatifs par an avec 6 000 € de charges (sans oublier les 13 423 € d’amortissement). 

Voici le calcul : 12 000 - 6 000 - 13 423 € : - 7 423 € 

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Ici, aucun impôt à payer. En revanche, vous avez 7 423 € de déficit. En réalité, il s’agit d’amortissements reportables. Vous pourrez les déduire l’année suivante (et les autres sans limite de temps). 

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Si ce mécanisme est très avantageux fiscalement, il est assez complexe à mettre en œuvre. D'où l'importance de se faire accompagner par un expert, comme nopillo. 

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Quel est l’impact de la loi de Finances sur le statut LMNP et le mobilier en amortissement ? 

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Depuis quelques années, le statut LMNP et le mobilier en amortissement sont mis à rude épreuve. Et notamment au niveau de la plus-value. 

Par principe, l’amortissement n’affecte pas la valeur du bien immobilier. Ce qui signifie qu’en de revente, celui-ci n’a pas à être pris en compte. Le calcul de la plus-value reste le même que pour les particuliers : prix d’achat - prix de vente. 

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Seulement voilà, le statut LMNP étant considéré comme une niche fiscale grâce à l’amortissement, ce mécanisme ne semble plus tout à fait juste. Alors depuis 2023, les députés et sénateurs tentent de réintégrer l’amortissement dans le calcul de la plus-value (notamment pour les locations de courte durée).

Si à l’heure actuelle, le texte n’a pas été définitivement voté, le risque plane pour les loueurs en meublé non professionnels. 

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Bon à savoir : pour les locations meublées en SCI, les amortissements sont déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value.

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