Quelles sont les obligations pour une location meublée ?
Loyers plus élevés, avantages fiscaux, attractivité du bien, diversité des revenus, … la location meublée permet au propriétaire-bailleur d’en retirer un certain nombre de bénéfices. En contrepartie, il doit respecter plusieurs obligations légales. Alors quelles sont les obligations pour une location meublée ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
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La mise à disposition d’un logement meublé et décent
Selon la loi ALUR, la location meublée est “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Le propriétaire doit donc fournir à son locataire des meubles, mais aussi un logement décent.
La mise à disposition des meubles
Le principe même de la location meublée consiste à fournir certains équipements au locataire. Mais quels sont-ils ? Pour le savoir, il convient de se référer à la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Une literie (avec au moins une couette ou une couverture) ;
- Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment de congélation ;
- De la vaisselle pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.
En fournissant l’ensemble de meubles susmentionné, le propriétaire bailleur permet à son locataire de venir avec seulement une valise dans le logement. Et s’il ne respecte pas cette obligation propre à la location meublée, son logement est requalifié en location vide. Il perd ainsi plusieurs avantages (notamment le statut de loueur meublé non professionnel).
Bon à savoir : si l’un des éléments susmentionnés est en panne ou hors d’état d’usage, le propriétaire bailleur devra le remplacer.
La décence du logement
Il ne s’agit pas forcément d’une obligation propre à la location meublée, puisqu’elle concerne tous types de logement. Alors qu’est-ce qu’un logement décent ? Celui-ci est caractérisé par ces 5 critères :
- La surface minimale : au moins 9 m² pour la surface habitable et 2,20m pour la hauteur sous plafond. Ce qui représente un volume habitable de 20 m³ minimum.
- L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : ici, plusieurs obligations doivent être respectées. Par exemple, le bon état d'entretien du gros œuvre, une protection contre les infiltrations d’air parasite, une étanchéité suffisante des portes et fenêtres, etc.
- L'absence d'animaux nuisibles et de parasites : comme des cafards, des rats, des puces de lit, etc.
- Une performance énergétique minimale : depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des passoires thermiques. Autrement dit, les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an.
- La mise à disposition de certains équipements : comme le chauffage, les dispositifs d’alimentation en énergie, les installations pour l’évacuation des eaux usées, l’installation sanitaire, etc.
Bon à savoir : en outre, le propriétaire doit également assurer la jouissance paisible du locataire. C’est-à-dire qu’il ne peut pas faire irruption dans le logement sans l’autorisation du locataire.
La rédaction d’un contrat de bail
La loi impose aux propriétaires-bailleurs de signer un bail écrit. Cela vaut pour tous types de location, même les locations saisonnières à la journée.
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Les clauses du bail de location
Le contrat de location meublée doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, telles que :
- L’identité des parties : nom, dénomination, domicile du propriétaire et du locataire.
- La date d'entrée dans le logement : cela permettra alors de calculer la durée du bail.
- La durée du contrat de location : pour un bail de location meublée longue durée, celle-ci est d’un an renouvelable. Mais il est aussi possible de louer à la journée, à la semaine ou au mois avec les baux saisonniers.
- La destination du bien : en l'occurrence, la location meublée à usage d’habitation.
- La surface habitable : telle que définie par le code de la construction et de l'habitation.
- La désignation des locaux : ceux dont le locataire a la jouissance exclusive et ceux qui font l'objet d'un usage commun.
- Le montant du loyer : ainsi que les charges locatives, les modalités de paiement, et les règles de révision du loyer.
- Le montant du loyer du dernier locataire : dès lors qu’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois.
- La nature des travaux effectués : soit depuis la fin du dernier contrat de location, soit depuis le dernier renouvellement du bail (si applicable).
- Le montant du dépôt de garantie : dans le cadre de la location meublée, il est limité à 2 mois de loyer.
Les annexes au bail
Au-delà du contrat de bail, le propriétaire est également tenu de fournir plusieurs annexes, comme :
- Les extraits du règlement de copropriété : pour les appartements situés dans des immeubles d’habitation collectifs.
- La notice d’information relative aux droits et obligations de la location meublée : notamment concernant les voies de recours en cas de litige.
- Les états des lieux : à l’entrée et à la sortie. Il s’agit de statuer sur l’état du logement lors de la mise en location. Les éventuelles dégradations du bien pourront ainsi donner lieu à un dédommagement (celui-ci est prélevé directement sur le dépôt de garantie).
- Les quittances de loyer : il ne s’agit pas vraiment d'une annexe au bail, mais d’un document attestant du bon paiement des loyers. La quittance doit être transmise dès lors que le locataire en fait la demande.
Le contrat de bail est fourni en autant d'exemplaires qu’il y a de parties. Si vous optez pour la colocation avec des baux individuels, vous devrez fournir un exemplaire du contrat à chaque colocataire (avec son nom spécifique).
Les obligations fiscales pour une location meublée
Comme pour ses autres revenus, le propriétaire-bailleur a l’obligation de déclarer les recettes issues de la location meublée. Les modalités de déclaration dépendent en grande partie de votre statut : activité de location en société ou en nom propre (avec le statut de loueur meublé professionnel ou non).
Le plus courant étant d’opter pour l’achat en nom propre, vous serez soit LMNP ou LMP en fonction du montant des loyers perçus. Dans tous les cas, les revenus locatifs des loueurs meublé (non) professionnels sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui vous permet de choisir entre le régime micro-Bic ou le régime réel :
- Pour le régime micro-BIC : il suffit de déclarer vos recettes à travers le formulaire 2042-C-Pro.
- Pour le régime réel d’imposition : vous devrez envoyer une liasse fiscale. Cela vous permettra ainsi de déduire vos charges et d’amortir les meubles et immeubles.
Si vous avez besoin d’aide dans ces déclarations fiscales, n’hésitez pas à contacter nopillo.
Bon à savoir : quel que soit votre statut, vous devrez également payer la CFE (Cotisation foncière des entreprises).
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