Comment optimiser sa recherche de locataire ?
Vous commencez votre activité de loueur en meublé non professionnel ? En plus de toutes les démarches administratives à effectuer, il reste le plus important : mettre en location le bien immobilier. Car sans locataire, il n’y a pas de revenus locatifs. Mais entre le risque de loyers impayés, de dégradations, la vacance locative, … la recherche de locataire est tout un art. Comment l’optimiser ? Nopillo vous donne ses astuces.
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1 - Préparer le logement pour donner envie à votre futur locataire
Avant même de sélectionner le locataire idéal, vous devez recevoir des demandes. Et pour cela, il faut commencer par proposer un logement décent à la location.
Si vous avez acheté un logement ancien, des travaux de rénovation seront alors nécessaires. Peintures, électricité, plomberie, sols, … tout doit être conforme et dans un état irréprochable. L’idée est de donner envie pour optimiser votre recherche de locataire. Car si vous proposez un bien avec une peinture toute écaillée, peu de locataires souhaiteront vivre dans votre logement. Ou du moins, à un prix très bas.
Après les travaux de remise en état, les loueurs en meublé non professionnels doivent aussi équiper le logement. A minima, il faudra fournir les meubles obligatoires. À défaut, vous ne pourrez profiter du statut LMNP et de tous ces avantages fiscaux.
Et si vous vivez dans une zone concurrentielle avec peu de demandes locatives, n’hésitez pas à ajouter des meubles supplémentaires, comme une télévision, un lave-linge, un grille-pain, etc.
2 - Réaliser le DPE
En principe, si vous venez d’acheter un logement, le vendeur a dû vous remettre le diagnostic de performance énergétique. Cela dit, depuis le 1er juillet 2021 et l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, il y a quelques modifications quant à la durée de validité des diagnostics. Ils sont toujours de 10 ans, mais certains doivent être renouvelés avant :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : ils ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ;
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : ils ne seront plus valides après le 31 décembre 2024.
Selon la date de votre diagnostic de performance énergétique, il vous faudra peut-être en réaliser un autre. Et ce, avant même de commencer les démarches de recherche de locataires, puisque la mention du DPE est obligatoire dans les annonces immobilières.
3 - Définir le portrait type de locataire idéal
Vous préférez un étudiant, un cadre célibataire, un jeune couple, une famille avec x enfants, …. ? Réfléchissez à votre locataire idéal.
Bien souvent, cela dépend aussi du type de bien :
- Est-ce un studio ou un grand appartement ?
- Combien de pièces compte le bien immobilier ?
- Peut-il être transformé en colocation ? Le souhaitez-vous ?
- Le quartier est-il dynamique ou plutôt résidentiel ?
- Quel est le montant du loyer proposé ?
Tous ces critères vont influencer le choix des candidats. Avant d’entamer vos recherches de locataires, réfléchissez à qui votre logement pourrait convenir.
Il ne s’agit pas de se montrer rigide, mais de réaliser un premier filtre au moment de recevoir les appels.
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4 - Publier une annonce qui sorte du lot
Le logement est fin prêt ? Il est temps de le rendre visible auprès des futurs locataires. Vos meilleurs alliés sont les sites d’annonces immobilières en ligne. Le Bon Coin, PAP, SeLoger.com, … Vous avez l’embarras du choix pour votre recherche de locataire. Selon l’état du marché locatif, vous pouvez publier votre bien sur plusieurs plateformes afin de maximiser sa visibilité.
Pour chaque site, il y a les indispensables à ne pas oublier :
- La description : soyez le plus précis possible pour éviter de recevoir des appels intempestifs. Parmi les informations utiles, il y a le prix, la surface habitable, le montant des charges locatives, le montant du dépôt de garantie, le score DPE, le nombre de chambres, la durée de location souhaitée (étudiant, mobilité, longue durée, courte durée, …), etc. Et bien évidemment, vous devez mettre en avant tous les atouts du logement. Ce peut être une terrasse, une super localisation géographique, la présence d’un ascenseur, une bonne ambiance de voisinage, etc.
- Les photos : c’est la première chose que les locataires regardent. Si vous proposez des photos floues prises à la lumière artificielle, vous partez déjà du mauvais pied. Prenez des photos en plein jour, au format paysage et en utilisant l’objectif grand angle. Aujourd’hui, pas besoin d’avoir un appareil professionnel pour avoir des photos de qualité. Un simple smartphone suffit.
- Les informations de contact : précisez le canal par lequel vous préférez être joint (mail, numéro de téléphone ou plateforme) ainsi que vos horaires de disponibilité.
- Le dossier locatif : si vous vivez dans une zone tendue où la demande locative est extrêmement forte, demandez un dossier locatif avant même d’organiser les visites. Et précisez-le dans l’annonce.
Pour maximiser l’impact de votre logement, ajoutez un titre qui cible votre locataire idéal. Par exemple : “studio de 18 m2 idéal pour étudiant”, “appartement 2 chambres pour jeune cadre”, “petite maison en périphérie idéale pour les familles”, etc.
5 - Trier les annonces pour optimiser votre recherche de locataire
Votre annonce a fait mouche et vous avez déjà reçu plein d'appels ?
Si vous n’avez pas le temps de faire trop de visites, faites une pré-sélection à partir du dossier locatif. Celui-ci doit comporter plusieurs informations comme :
- une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ;
- le dernier avis d’imposition ;
- une attestation d’emploi (pour savoir si le candidat est en CDD ou CDI) ;
- une photocopie de la pièce d’identité :
- les anciennes quittances pour savoir si le locataire payait bien son loyer.
L’idée est de vérifier la solvabilité du locataire pour optimiser la recherche. Généralement, son salaire doit représenter au moins 3 fois le montant du loyer. Ce sera d’ailleurs obligatoire si vous passez par une assurance loyers impayés.
Bon à savoir : certains locataires trichent sur leur dossier en falsifiant des documents. Vous pouvez alors vérifier que les montants soient corrects en vous rendant sur le site des impôts. Ici vous aurez simplement besoin du numéro fiscal et de la référence de l’avis d’imposition.
6 - Programmer les visites efficacement
Après votre première présélection, il est temps de passer aux visites d’appartement. Pour éviter de multiplier les allers-retours, nous vous conseillons de programmer une demi-journée de visite avec des créneaux individuels de 20 à 30 minutes. De cette manière, vous pouvez planifier plusieurs visites sans avoir à y passer plusieurs jours. Si vous avez déjà bien aménagé votre logement et effectué le travail de pré-sélection, il est fort probable qu’un (ou plusieurs) potentiel locataire soit intéressé par le logement. Il ne vous restera alors plus qu’à choisir.
Lors de la visite, valorisez les atouts du logement et mettez le candidat à l’aise. Ce sera plus facile d’établir une conversation et de faire votre choix final.
Bon à savoir : si vous n’avez vraiment pas le temps d’organiser les visites et de gérer la recherche de locataire, n’hésitez pas à passer par une agence immobilière.
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