LMNP - Les inconvénients du statut en toute transparence
Entre la possibilité de faire de la location saisonnière, des loyers plus élevés et une fiscalité plus avantageuse, la location meublée non professionnelle est souvent perçue comme la meilleure manière d’ investir dans l’immobilier en nom propre. Et pourtant, ce statut n’est pas sans faille. Avant de vous lancer, vous devez connaître les inconvénients du LMNP. L’objectif n’est pas de vous détourner de ce statut, mais plutôt de vous y préparer.
{{quel-regime="/composants"}}
LMNP : comment ça fonctionne ?
Considéré comme un statut à part, le LMNP obéit à plusieurs conditions :
- La mise en location d’un bien meublé : vous devez aménager le bien en y incluant a minima la liste des fournitures prévue par le décret du 31 juillet 2015. Par exemple, une literie, un dispositif d'occultation des fenêtres, un frigo, une table et des chaises, … En plus des meubles, il faut évidemment louer un logement décent.
- Des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € et 50 % de vos revenus fiscaux globaux : Le dépassement de ces seuils ne vous fait pas perdre tous les avantages du statut LMNP. Il vous fait simplement passer en loueur meublé professionnel. Le fonctionnement est globalement similaire entre LMP et LMNP, mais il existe quelques différences en termes de fiscalité.
- La déclaration : pour devenir officiellement loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer votre activité auprès de l’administration fiscale.
Mais avant de vous immatriculer en LMNP, vous devez connaître les inconvénients du statut LMNP.
6 inconvénients liés au statut LMNP
Souvent passés sous silence, les inconvénients du statut LMNP peuvent représenter un frein pour certains investisseurs. Et pourtant, leur connaissance permet de mieux s’y préparer.
Une fiscalité complexe
Comme avec les revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Niveau micro-BIC, le fonctionnement est globalement similaire ; hormis le taux d'abattement qui est plus avantageux en LMNP( 50 % en location longue durée).
Niveau réel, les choses se compliquent. En plus de déduire vos charges et votre déficit, vous pouvez aussi amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. C’est une bonne nouvelle au moment de payer les impôts. Mais à l’heure de remplir la déclaration d'impôt, c’est un véritable casse-tête. Et oui, les amortissements obéissent à des règles comptables très strictes. La moindre erreur peut vous coûter cher (comme un redressement fiscal).
D’où l’importance d’avoir une comptabilité rigoureuse, pour ne pas subir tous les effets de cet inconvénient du LMNP.
Les démarches administratives
Outre la complexité du régime réel, le statut de loueur en meublé non professionnel a d’autres travers administratifs. Pour commencer, il ne suffit pas de déclarer vos revenus locatifs pour bénéficier des avantages fiscaux. Vous devez aussi effectuer toutes les démarches liées à l’immatriculation LMNP en amont.
Par ailleurs, si vous investissez dans une résidence de services (étudiants, seniors, etc.), vous devrez aussi faire toutes les démarches liées à la récupération, la facturation et la collecte de la TVA.
Si vous n’aimez pas l’administratif, vous n’êtes pas au bout de vos peines, puisqu’il y a aussi le paiement de la CFE à prévoir. Déjà, ce sont des charges supplémentaires en plus. Mais si en plus, vous jetez un œil à l’espace professionnel du service des impôts, vous comprendrez l’ampleur des inconvénients LMNP.
Le budget meuble
Le statut LMNP implique l’achat de meubles. Ce qui suppose un investissement initial de départ plus important. Vous ne pouvez pas vous contenter d’acheter un bien immobilier, il faut aussi acheter un canapé, une table, des chaises, … Selon la typologie, le montant à allouer à l’ameublement peut varier entre 2000 et 10 000 €. En plus, il faut aussi prévoir le renouvellement ou l'entretien régulier de ces meubles.
Une somme qui peut rapidement impacter votre taux de rentabilité.
{{economie-impots="/composants"}}
Le non-cumul des dispositifs de défiscalisation
Pour inciter les investisseurs à acheter certains biens, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation. Par exemple, la loi Pinel pour le neuf ou encore les lois Malraux et Denormandie pour les bâtiments anciens. Malheureusement, ils ne se cumulent pas avec le statut de loueur en meublé non professionnel.
Est-ce véritablement un inconvénient LMNP ? Nous y reviendrons plus tard.
Des risques locatifs
Même en optant pour la location de longue durée, le turn over des locataires est souvent plus élevé qu’avec un logement vide. Ce qui implique une augmentation du risque de vacances locatives et une gestion plus importante. Autrement dit, du temps et de l’argent.
Sans oublier que les locataires peuvent dégrader les meubles. Et même si la caution permet d’en couvrir une partie, elle n’est pas toujours suffisante. Autant d’inconvénients LMNP qui freinent les investisseurs.
Des changements législatifs
Le statut de loueur en meublé non professionnel est si avantageux qu’il est considéré comme une niche fiscale. Mais si le gouvernement est généreux, il n’aime pas trop les niches. C’est pourquoi, de plus en plus de lois tendent à limiter l’impact de la fiscalité LMNP et à harmoniser les statuts (notamment avec les revenus fonciers). Il y a donc un risque grandissant de voir le statut évoluer et de perdre les bénéfices fiscaux. Ce qui traduit une forme d’instabilité pour les loueurs en meublé.
Des inconvénients LMNP à relativiser
Si le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas sans faille, ses inconvénients sont largement compensés par ses avantages :
- Le non-cumul des dispositifs de défiscalisation : souvent présentés comme d’excellents leviers d’investissement, ces dispositifs de défiscalisation sont loin d'être si avantageux. D’une part à cause de leurs conditions très strictes. D'autre part à cause de leur réduction d'impôt limité. Finalement, si vous faites les bons calculs, le statut LMNP est souvent le plus avantageux.
- Le budget meubles : l’investissement de départ est généralement vite rentabilisé. Et ce, à deux niveaux ; grâce aux loyers plus élevés et grâce aux amortissements du régime réel.
- Les risques locatifs : même s’ils existent, il est possible de les limiter en portant une grande attention au choix des locataires et en souscrivant une assurance loyers impayés. Et si vous achetez dans une ville dynamique, la vacance locative devrait être réduite,
- Les changements législatifs : force est de constater que les modifications concernent principalement la location touristique. À ce sujet, l’instabilité est avérée, nous ne pouvons dire le contraire. Mais pour les locations de longues durées, le statut LMNP est parti pour durer encore de nombreuses années.
- La fiscalité complexe et les démarches administratives : la meilleure manière de limiter ces inconvénients LMNP, c'est de faire appel à un expert.
L’accompagnement, la solution pour éviter les inconvénients LMNP
La fiscalité du loueur en meublé non professionnel étant à la fois avantageuse et risquée, il semble indispensable de se faire accompagner par un expert. Cela vous permettra de profiter de tous les bénéfices, sans les inconvénients du LMNP.
Et pour cause, chez nopillo, nous vous accompagnons à toutes les étapes de votre projet immobilier : depuis le choix du régime fiscal à la vente en passant par les déclarations d'impôt et l’immatriculation. Nous vous fournissons des conseils personnalisés pour vous aider à prendre les meilleures décisions en fonction de votre situation.
Check-list des erreurs à ne pas commettre
Outre les inconvénients du statut LMNP, nous vous avons préparé un guide des erreurs à ne pas commettre :
En ayant connaissance de tous ces risques et inconvénients du LMNP, vous avez toutes les clés en main pour réussir votre projet d’investissement immobilier.
{{quel-regime="/composants"}}
