Règlement de copropriété et interdiction de location meublée - Que faire ?
Votre règlement de copropriété interdit la location meublée ? Si cette interdiction est possible, elle doit toujours être justifiée.
Vous avez acheté votre appartement locatif. Vous avez équipé le logement. Vous avez entamé toutes les démarches pour vous lancer dans la location meublée. Tout est prêt … Enfin presque. Votre voisin vous informe que le règlement de copropriété ne vous autorise pas à louer un bien en tant que propriétaire LMNP. La copropriété peut-elle interdire la location meublée ? Comment faire pour louer un meublé dans immeuble d’habitation collectif ? Découvrez votre kit de survie pour assurer la viabilité de votre projet immobilier.
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Une copropriété peut-elle interdire la location meublée ?
Le règlement de copropriété, la pierre de voûte de vos droits et obligations
Pour savoir si une copropriété peut interdire la location meublée, il convient de revenir aux bases : le règlement de copropriété. Ce document juridique obligatoire organise la vie en communauté au sein d'un immeuble collectif partagé entre plusieurs propriétaires.
- Il encadre les droits et obligations des copropriétaires.
- Il définit les règles d'utilisation de chaque lot (parties communes et parties privatives).
- Il fixe les règles de répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires, selon la surface de leur lot, leur usage, etc.
- Il encadre les relations entre copropriétaires et syndic de copropriété.
- Il organise la gestion de la copropriété, en précisant le rôle du syndic, la fréquence des assemblées générales, et les modalités de prise de décision.
- Il détermine la destination de l’immeuble. Autrement dit, son usage (habitation, mixte ou professionnel).
C’est justement la destination du logement qui peut restreindre votre activité de loueur meublé non professionnel. En particulier si vous optez pour une mise en location touristique.
La copropriété peut interdire la location meublée …
En tant que référence incontournable pour tous les propriétaires, le règlement de copropriété fait un peu la pluie et le beau temps. Chacune de ces clauses doit être étudiée avec attention pour rester en conformité avec vos obligations contractuelles, tout en maintenant de bonnes relations de voisinage. Et notamment la clause d’habitation bourgeoise.
Celle-ci est souvent formulée comme ceci : “L'immeuble est destiné à usage d'habitation à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale […]”.
Selon les immeubles, il existe deux types de clause d’habitation bourgeoise :
- Clause d’habitation bourgeoise ordinaire : les activités libérales sont autorisées, comme le bureau d’un médecin ou d’un avocat. Même si les professions libérales impliquent de recevoir du public, elles ne sont pas interdites à travers une telle clause.
- Clause d’habitation bourgeoise exclusive : aucune activité professionnelle, quelle que soit sa nature, n’est autorisée. Mais cela implique la location d’un appartement meublé ?
En soi, l’activité LMNP vise à offrir un logement à un locataire. De par cette affectation, il pourrait être tentant de la considérer comme étant à usage d’habitation. Mais en réalité, c’est un peu plus complexe. Les revenus du loueur en meublé non professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Autrement dit, la location meublée est une activité de nature commerciale.
Ce qui signifie que la copropriété peut interdire la location meublée. Mais il y a quelques subtilités à connaître.
Bon à savoir : bien souvent, la clause d’habitation bourgeoise est prévue dans les immeubles de standing (de type haussmannien) ou dans les grandes métropoles, comme Paris, Bordeaux, Lyon, …. Mais il est tout à fait possible de constater la présence de cette clause dans un petit immeuble de campagne. D’où l’importance de vérifier le règlement de copropriété.
Sous certaines conditions
Avant de paniquer devant la présence d’une clause d’habitation bourgeoise, il convient de relativiser. L’objectif d’une telle clause n’est pas tant de limiter les possibilités de mise en location, mais plutôt de garantir la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.
Or, entre un bien meublé et non meublé, la mise en location ne devrait pas perturber outre mesure le voisinage.
C’est la raison pour laquelle, les juges distinguent différents types de mise en location, notamment :
- La location meublée de longue durée : le locataire élit l’appartement comme étant sa résidence principale. En principe, cela ne devrait pas perturber les autres occupants. Il n’y a donc aucune raison à ce que le règlement de copropriété interdise ce type de location meublée.
- La colocation meublée : certaines clauses interdisent la division des logements en plusieurs lots. Ce qui peut limiter la colocation. Ici, ce n’est pas tant la tranquillité des occupants qui est en danger, mais plutôt la destination et la structure du bien. Si la colocation implique la création d’une nouvelle chambre, il peut être difficile d’obtenir l’autorisation de louer.
La durée de location étant relativement longue (au moins plusieurs mois), ces deux types de contrat de bail ne perturbent pas tant les autres occupants. En revanche, la situation se complexifie pour les biens loués en AirBnB.
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Le cas particulier de la location saisonnière
Les allées et venues de nouveaux locataires “inconnus” peuvent nuire à la tranquillité des voisins, mais aussi à leur sécurité.
Est-ce vraiment le cas ? Pour les juges, l’activité commerciale est véritablement caractérisée lorsque les propriétaires proposent des prestations para-hotelières. C’est d’ailleurs ce qu’a confirmé une décision de la Cour de cassation en date du 25 janvier 2024.
A priori , il est donc possible de louer un bien meublé, même sur de courte durée, dans une copropriété avec une clause d’habitation bourgeoise. La seule condition étant de ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage.
Cela dit, de plus en plus de mesures anti-AirBnB se mettent en place. Le droit et la jurisprudence évoluant très rapidement au sujet des locations touristiques, il ne serait pas surprenant de faire face à un renversement de la Cour de cassation d’ici quelques mois/années.
Comment faire de la location meublée dans un immeuble collectif ?
Vérifier que le règlement de copropriété ne dispose pas de clause d’habitation bourgeoise
Pour éviter les déconvenues d’un revirement de jurisprudence, nous vous conseillons de vérifier la présence de clause d’habitation bourgeoise avant même d’acheter le bien immobilier.
Si une telle clause est présente, vous avez plusieurs possibilités selon vos objectifs :
- Vous prévoyez de louer sur de courtes durées ? Les risques d'interdiction de location meublée saisonnière sont élevés. L’idéal serait alors de trouver un autre immeuble de copropriété qui n’interdit pas cette pratique.
- Vous prévoyez de louer votre bien sur de longues durées (a minima contrat de location étudiant) ? Comme ce type de contrat ne porte pas atteinte à la tranquillité des autres occupants, il y a très peu de risque que votre activité LMNP soit en péril.
Prendre le temps d’informer la copropriété de votre activité
Que vous fassiez de la location meublée saisonnière ou de longue durée, vous devez en informer la copropriété. En plus de favoriser de bonnes relations avec les autres copropriétaires, cela permettra à chacun de connaître les personnes occupant le logement. C’est d’autant plus vrai, s’il y a beaucoup de passages liés à la location de courte durée.
Si des interdictions existent quant à la location meublée dans une copropriété, c’est toujours pour garantir le bien-être de tous les habitants de l’immeuble. Alors veillez à le respecter, quel que soit le type de location en place.
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