Gestion locative - Quel est le rôle de l’agence immobilière ?
Visite, estimation du prix des loyers, état des lieux, rédaction du contrat de location, réparations, … La gestion locative nécessite du temps. Mais si vous avez déjà une vie bien remplie, vous n’avez pas forcément de temps à consacrer à toutes ces tâches. Pour combiner loyers perçus et gain de temps, la délégation peut alors être une solution. Et comme vous pouvez déléguer intégralement ou partiellement les activités liées à la gestion locative, Nopillo fait le point sur le rôle de l’agence immobilière.
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La gestion locative et le rôle de l’agence immobilière
La gestion locative étant parfois chronophage, les agences immobilières peuvent prendre en charge une diversité de tâches, variables selon vos besoins.
1 - L’évaluation du loyer
Avant même de mettre le bien à louer, l'agence immobilière réalise une étude du marché locale. L’objectif est de fixer un loyer en adéquation avec les prix pratiqués dans le quartier et les caractéristiques du bien (surface, état, équipements, nombre de pièces, etc.).
Suite à cette analyse, les professionnels de l’immobilier vont vous conseiller sur le montant optimal du loyer. Celui-ci reflète le parfait équilibre entre taux d’occupation maximal et rentabilité adéquate. Car si vous fixez un loyer trop haut, vous risquez de souffrir de vacances locatives. À l’inverse, si le loyer est trop bas, vos recettes locatives ne permettront pas toujours de rembourser l’ensemble de vos charges (mensualités d’emprunt, assurance, fiscalité, …).
Enfin, le loyer fixé sera soumis à l'éventuel plafonnement de loyers en vigueur dans certaines zones tendues.
2 - La commercialisation du Bien
En matière de gestion locative, le rôle premier des agences immobilières est de vous aider à trouver un locataire. Pour cela, elles vont rédiger et publier des annonces attractives. Celles-ci doivent être précises avec des photos et une description comprenant les informations essentielles (surface, loyer, charges, etc.) et les petits plus.
L’agent immobilier va ensuite diffuser l’annonce sur divers canaux (site internet, plateforme en ligne, réseaux sociaux, … ) pour atteindre un maximum de locataires potentiels. Mais avant cela, il peut aussi faire appel à son réseau. Ce faisant, votre bien peut être loué, sans même qu’il n'apparaisse en ligne.
3 - La sélection des locataires
Après avoir publié l’annonce, l’agence immobilière organise et réalise les visites du bien avec les candidats. Ceux qui sont intéressés par le logement peuvent alors remettre un dossier complet qui sera attentivement étudié par le gestionnaire locatif. Ici, l’objectif est de vérifier la solvabilité du candidat (revenus, situation professionnelle, garant,…).
De plus, si le propriétaire en a contracté une, l'assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) effectue une analyse approfondie du dossier du locataire après présélection par l'agence de gestion locative.
Le dernier mot revient généralement au propriétaire, mais l’agence peut apporter ses conseils en recommandant des locataires qui présentent une véritable solidité financière et un faible risque d'impayés.
4 - La rédaction et la signature du bail
Le rôle de l’agence immobilière peut aussi être juridique. En effet, les agents immobiliers disposent d’une connaissance globale du droit immobilier, et notamment des lois régissant la mise en location. De par leur expertise, ils rédigent le contrat de bail conformément aux réglementations en vigueur. C’est-à-dire qu’ils y intègrent toutes les clauses nécessaires (durée du bail, montant du loyer, dépôt de garantie, ….), tout en prenant en compte les spécificités du logement et de la situation de chacun.
Une fois que le contrat est signé, l’expert immobilier organise la signature du bail entre le propriétaire et le locataire. À ce stade, il doit veiller à ce que toutes les parties comprennent bien leurs droits et obligations.
Bon à savoir : cette signature de contrat peut se faire en présentiel ou en ligne. Ce qui peut être très utile pour les propriétaires vivant loin.
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5 - L’état des lieux
Cette étape est indispensable pour vérifier les éventuelles dégradations du logement. L'agence immobilière effectue alors l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Ces documents prennent la forme d’un rapport précis et complet, souvent accompagné de photos.
Ils permettent d’éviter les litiges futurs quant à un éventuel désaccord sur les dégradations constatées lors de la restitution du bien.
À cet état des lieux pourra s’ajouter une grille de vétusté (particulièrement utile dans le cadre des locations meublées).
6 - La gestion locative
Le rôle de l’agence immobilière peut aller au-delà de la seule mise en location. Elle peut aussi prendre en charge toute la gestion locative en cours de bail. C’est-à-dire :
- L’encaissement des loyers : qu’elle reverse ensuite au propriétaire.
- Le suivi des charges : notamment en cas de régularisation de charges locatives.
- La gestion des réparations : que ce soit pour changer une chaudière ou régler un problème de plomberie. L’agence est l’interlocuteur privilégié du locataire dès lors qu’il y a un problème avec le logement.
- La gestion des litiges : en cas de problèmes avec le locataire (impayés, conflits), l'agence intervient pour trouver des solutions ou engager les procédures légales nécessaires.
- La révision des loyers : selon le bail et l'indice d'indexation en vigueur
À toutes ces tâches s’ajoutent également de nombreux conseils, notamment en matière de fiscalité (choix du régime fiscal) et juridique (droits et devoir en tant que propriétaire bailleur).
Les avantages et inconvénients de l’agence immobilière
Les avantages
Grâce à son expertise, l’agence immobilière permet aux propriétaires de profiter de meilleurs conseils sur différents aspects de la gestion locative :
- Une évaluation précise du loyer ;
- Un accompagnement pour le choix du meilleur régime fiscal ;
- Une veille réglementaire (particulièrement utile pour ceux qui font de la location saisonnière).
C’est particulièrement utile s’il s’agit de votre premier investissement locatif et que vous ne maîtrisez pas encore toutes les subtilités du marché et du droit.
En prime, les agences immobilières diffusent les annonces sur une multitude de supports. Et grâce à leur vaste réseau, elles peuvent trouver plus rapidement un locataire.
Mais surtout, le rôle des agences immobilières est particulièrement précieux en termes de temps. En passant par ces intermédiaires, vous n’avez pas à gérer les visites, les états des lieux, les soucis locatifs, etc. Tout est délégué à un tiers. De votre côté, il ne reste plus qu’à percevoir les loyers chaque mois.
Les inconvénients
Le principal inconvénient de l’agence immobilière est son coût. En effet, pour déléguer toutes ces tâches, il vous faudra payer des honoraires d’agences. Selon les enseignes, les frais peuvent varier de 6 à 10 % des loyers annuels. Ce qui impacte fortement votre rentabilité locative.
En outre, le rôle de la plupart des agences immobilières se limite généralement à la gestion locative au sens strict. Elles apportent des conseils en matière de fiscalité, mais elles ne font pas les déclarations à votre place.
Or, ces déclarations prennent aussi du temps. Sans oublier qu’elles exigent une grande rigueur. Si vous n’avez que peu de maîtrise sur votre bien immobilier, saurez-vous faire une déclaration fiscale sans erreur ?
Rien n’est moins sûr ! C’est pourquoi, nopillo vous propose aussi un accompagnement fiscal complet. Vous n’avez plus à remplir vos déclarations d'impôt. Nous le faisons à votre place pour vous faire gagner du temps, et surtout, pour vous aider à payer moins d'impôts.
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