Aides au logement : obligations du bailleur et sanction
Pour faciliter l’accès au logement de tous, quel que soit le niveau de revenu, le gouvernement prévoit un certain nombre d’aides financières. Versées directement au propriétaire, elles sont déduites du montant du loyer, permettant ainsi au locataire de se loger plus facilement. De son côté, le propriétaire doit respecter plusieurs obligations afin de percevoir les aides au logement. Découvrez-les dans cet article.
Quelles sont les aides au logement pour le locataire ?
Pour payer son loyer, le locataire peut percevoir divers types d’aides au logement. À savoir :
- L’APL : l’aide personnalisée au logement est la plus courante. Et pour cause, elle peut être versée à tous les locataires, qu’ils soient célibataires, mariés, avec ou sans enfants.
- L’ALF : l’allocation de logement familiale peut être versée aux locataires non éligibles à l’APL.
- L’ALS : l’allocation de logement sociale est quant à elle versée en troisième option.
Ces aides au logement ne sont donc pas cumulables entre elles.
Cela dit, elles présentent plusieurs points communs :
D’une part, elles sont toutes versées par la caisse d’allocation familiale (CAF) ou la mutualité sociale agricole (MSA) selon le régime d’affiliation du locataire.
D’autre part, elles sont versées sous conditions de ressources. Les aides au logement concernent donc principalement les locataires disposant de revenus peu élevés. De même, leur montant dépend des ressources du locataire et de la composition de son foyer fiscal.
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Quelles sont les obligations du bailleur ?
Pour assainir les relations entre propriétaire et locataire, les aides au logement sont versées directement au propriétaire bailleur. Mais pour les recevoir, ce dernier doit respecter un certain nombre d’obligations.
Le logement
Afin de recevoir les aides au logement, le loueur en meublé non professionnel doit respecter ses obligations en tant que propriétaire. Et cela concerne surtout la fourniture d’un logement décent respectant les 5 critères ci-dessous :
- Une surface minimale ;
- Une absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
- Une absence de nuisibles et de parasites ;
- Une performance énergétique minimale ;
- Des équipements pour le chauffage, l’alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux usées.
Au-delà des critères de décence, le logement doit aussi constituer la résidence principale du locataire. C’est-à-dire qu’il est occupé au moins 8 mois de l’année. Les propriétaires d’une location saisonnière ne peuvent donc profiter des aides au logement.
Enfin, le propriétaire ne doit pas louer le bien immobilier à un parent.
Les déclarations
Dès lors que le locataire a droit aux aides au logement, le bailleur doit réaliser une série de déclarations :
- Le loyer : chaque année, au mois de juillet, le propriétaire LMNP déclare le montant du loyer. Il doit également répondre à toutes les questions de la CAF ou de la MSA concernant le loyer et les locataires.
- Le déménagement du locataire: dès lors que le locataire déménage, le bailleur doit en informer la CAF ou la MSA. Et ce, dans un délai d’un mois suivant la résiliation du bail.
En cas d'oubli de déclaration, le bailleur encourt une pénalité correspondant à 4 fois le plafond mensuel de la Sécurité sociale, soit 15 456 € en 2024 (article L 114-17 du Code de la Sécurité sociale).
Bon à savoir : pour effectuer l’ensemble de ces déclarations, il vous suffit d’aller dans votre Espace Partenaires du site de la CAF. Cet espace vous permet de déclarer tout changement de situation pouvant affecter le versement des aides au logement.
Que se passe-t-il en cas de loyers impayés ?
La déclaration d’impayés
Si l’aide au logement a vocation à faciliter le règlement des loyers, il arrive que les locataires ne respectent pas leurs obligations contractuelles (que ce soit à cause de difficultés financières ou de mauvaise foi).
Ainsi, dès lors que le locataire ne paie pas son loyer (charges comprises) pendant deux mois consécutifs, la situation de loyers impayés est caractérisée. Le propriétaire-bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour le signaler à la CAF. Pour ce faire, nous vous recommandons d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner :
- le nom du locataire ;
- l'adresse du logement ;
- le montant du loyer impayé ;
- la période de la dette de loyer.
Même si vous avez une assurance loyers impayés, il est primordial d’informer la CAF (ou la MSA). Et pour cause, l’absence de signalement peut entraîner une amende allant jusqu’à 7 728 €.
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Le plan d’apurement
Dans les 6 mois après le signalement, le bailleur doit mettre en place un plan d'apurement de la dette. Autrement dit, un échéancier permettant au locataire de rembourser les loyers impayés. L’idée est alors de fixer toutes les modalités de remboursement (notamment le montant et les délais).
Et pendant ce temps, est-ce que vous continuez de percevoir les aides au logement ?
La réponse est oui, mais uniquement si les conditions ci-dessous sont respectées :
- Le plan d’apurement est accepté par la CAF ou MSA ;
- Le locataire a repris le paiement du loyer en cours.
Ce maintien des aides permet ainsi d’éviter l’expulsion du locataire.
Bon à savoir : si le bailleur ne définit pas ce plan d’apurement, la CAF saisit le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour le mettre en place.
