Conciergerie en location saisonnière - L'impact sur votre rentabilité

Depuis la création d’AirBnB, les locations de courte durée ne cessent de croître. Et pour cause, ce type de mise en location permet aux propriétaires de maximiser leur rentabilité. Mais en contrepartie, ils perdent un temps considérable à la gestion locative de ces logements saisonniers. Face à cette problématique, les services de conciergerie se développent. Ils gèrent tout ou partie des logements loués pour que les investisseurs profitent pleinement de leurs revenus locatifs avec un minimum de contraintes. Mais la conciergerie pour la location saisonnière a aussi un coût financier important. Alors quel est son impact sur votre rentabilité ? Et comment le réduire ? C’est ce que nous allons voir. 

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Pourquoi faire appel à une conciergerie pour une location saisonnière ? 

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Si la location saisonnière est prisée par de plus en plus d’investisseurs pour les gains générés, la gestion locative des séjours de courte durée est particulièrement chronophage. Vous devez répondre à toutes les questions des potentiels locataires, gérer les réservations, faire le ménage, laver les draps, apporter les consommables, …. Et ce, de manière très régulière, puisqu’il y a parfois des changements d’occupant tous les jours.

Ce qui représente presque un travail à plein temps.

C’est justement pour cette raison que de plus en plus de services de conciergerie se développent pour les locations saisonnières. Ils se chargent de gérer votre logement (intégralement ou partiellement) pendant que vous percevez les loyers versés.

Faire appel à ce type de service vous permet alors de gagner en tranquillité d’esprit et en temps. Mais parfois, c’est tout simplement nécessaire. En particulier pour les propriétaires-bailleurs vivant loin du logement mis en location. En effet, si vous devez vous déplacer tous les jours pour nettoyer le logement et accueillir les nouveaux arrivants, les recettes locatives ne compenseront pas forcément les frais de carburant et le temps passé sur la route. 

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Quels sont les services proposés ? 

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Les conciergeries des locations saisonnières vous proposent plusieurs services. Voici les plus courants : 

• La gestion de l’annonce et des réservations : il s’agit de diffuser l’annonce immobilière sur les plateformes de mise en location (comme Booking ou AirBnB) et de répondre aux questions des potentiels locataires. Le rôle des conciergeries est alors d’optimiser le taux de remplissage, à la fois pour votre rentabilité, mais aussi pour la leur. 

• L’accueil et la sortie des occupants : la conciergerie se charge de vérifier l’identité des nouveaux arrivants, de leur remettre les clés (ainsi qu’un éventuel livret d’accueil), de leur transmettre les informations sur le fonctionnement du logement et de vérifier son état à la sortie. 
• Le nettoyage : suite au départ des voyageurs, un ménage s’impose pour accueillir les nouveaux arrivants. C’est souvent la partie la plus chronophage puisqu’il faut offrir une propreté irréprochable. 
• La blanchisserie : dans les logements saisonniers, les propriétaires doivent toujours fournir des draps, taies d’oreiller et serviettes. Mais là encore, il faut les laver et les changer à chaque passage. 
• L’ajout des consommables : comme du papier toilette, des sachets de thé, des biscuits, du café, etc. 
• Les dépannages : ce peut être des demandes expresses des locataires ou encore la réparation de matériel dégradé (la machine à café qui ne fonctionne plus, par exemple). Et si le service de conciergerie constate des détériorations après le départ du locataire, il est tenu d’en informer le propriétaire-bailleur pour prendre les mesures adéquates. 

Selon vos besoins, vous pouvez opter pour une offre complète ou seulement certains de ces services à la carte. 

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Quel est le coût de la conciergerie d’une location de courte durée ? 

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La conciergerie pour une location saisonnière vous permet de gagner un temps précieux dans la gestion locative. Mais en contrepartie, le propriétaire doit payer le coût de ses services. Alors à quoi devez-vous vous attendre ?

Cela dépend des modalités de paiement. Deux possibilités s’offrent à vous. 

Vous pouvez opter pour un forfait par prestation. Voici les tarifs constatés : 

• La gestion des réservations : entre 150 et 350 € mensuels.

• L’accueil : entre 20 à 90 € et par jour d’intervention.
• Le nettoyage : à partir de 20 € (mais cela dépend de la taille du logement).
• La blanchisserie : à partir de 20 € par personne.
• Les dépannages : environ 50 € par intervention.

Ou pour un pourcentage des loyers perçus. Si vous optez pour une offre complète, prévoyez entre 10 à 40 % de vos revenus locatifs mensuels. 

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Quelle que soit l’option choisie, l’ensemble de ces coûts impacte fortement la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Et en plus des frais de conciergerie, vous devrez également régler les mensualités d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les frais de comptabilité, etc. Or, si les frais de conciergerie occupent déjà 40 % de vos recettes locatives, il sera plus difficile de générer du cashflow. Heureusement, il existe des techniques pour en réduire l’impact. 

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Comment réduire son impact sur votre rentabilité ? 

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Choisir le bon régime fiscal 

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Si vous souhaitez gagner du temps dans la gestion locative, le coût de la conciergerie de location saisonnière est nécessaire. Mais vous pouvez en réduire l’impact en misant sur les dispositifs de défiscalisation. Plus précisément, en choisissant le bon régime fiscal. 

En effet, en tant que propriétaire d’un bien saisonnier, vous avez certainement le statut de loueur en meublé (non) professionnel (LMNP ou LMP). Vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux. 

Soit le régime micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % (51 % dans le cas d’un meublé de tourisme classé situé hors zone tendue). 

Soit le régime réel d’imposition qui vous permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Mais aussi, et surtout, de déduire l’intégralité de vos charges nécessaires à la mise en location. Les frais de conciergerie en font justement partie. En les déduisant, vous pouvez réduire considérablement votre base imposable, voire même, la supprimer grâce à la combinaison des charges déductibles et de l’amortissement. 

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Comparer les différents services de conciergerie 

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Face à la croissance des locations saisonnières, les services de conciergerie se multiplient également. Pour les propriétaires, cette mise en concurrence représente une excellente opportunité pour comparer les offres. Mais attention, ne sélectionnez pas l’offre la moins chère au risque de vous retrouver avec des prestations de piètre qualité. Si le ménage est mal fait, la communication non fluide, l’annonce peu claire, … vous obtiendrez une mauvaise note sur les sites de locations de vacances. Or, cela peut avoir un impact significatif sur votre taux d’occupation. Et donc, sur votre rentabilité. Alors plutôt que de réduire les coûts à tout prix, misez sur un service de conciergerie vous offrant un excellent rapport qualité prix. Ce faisant, vous pourrez optimiser vos revenus locatifs, sans pour autant vous ruiner. 

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