Ce qu'il faut savoir sur la location saisonnière
À destination des touristes et des voyageurs d’affaires, la location meublée saisonnière rencontre un véritable succès auprès des investisseurs. Et pour cause, les biens loués à la journée ou à la semaine vous permettent de bénéficier d’une rentabilité optimale. Sans oublier que la location de courte durée est toujours meublée. Autrement dit, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel et de ses avantages fiscaux. Découvrez les spécificités de la location saisonnière en LMNP.
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: ce qu'il faut retenir
Qu’est-ce que la location saisonnière ?
La location meublée saisonnière est définie par l'article D.324-1 du Code de Tourisme. Il s’agit “des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.”
Au vu de cette définition, il apparaît que :
- Louer une chambre meublée chez l’habitant n’est pas considéré comme une location meublée saisonnière.
- Le locataire ne doit en aucun cas définir le logement saisonnier comme étant sa résidence principale.
- Le locataire doit rester pour une courte durée (même une journée).
Quelle est la durée maximale de la location saisonnière ?
C’est la loi Hoguet de 1970 qui nous apporte des précisions quant à la durée maximale de la location meublée saisonnière. Au sens de cette loi, un même locataire ne peut rester plus de 90 jours non renouvelables au sein du logement.
Du fait de cette courte durée, les locations saisonnières s'adressent généralement à un profil bien particulier de locataire. À savoir les touristes, les voyageurs d’affaires, ou encore les digital nomads.
Comment meubler une location saisonnière ?
Au-delà de la durée de location, les logements saisonniers doivent impérativement être meublés. L’idée est de permettre au locataire de s’installer et de vivre confortablement en amenant une simple valise.
Comme toute location meublée, le logement saisonnier doit être équipé des meubles mentionnés au sein du décret du 31 juillet 2015. Il s’agit par exemple de la literie, des plaques de cuisson, d’un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, etc.
Mais au-delà de ces fournitures obligatoires, le propriétaire peut également ajouter d’autres meubles et/ou services, comme des draps, des serviettes, du gel douche, un sèche-cheveux, une télévision, une machine à laver, un lave-vaisselle, un abonnement internet, un abonnement Netflix, etc. Cela permet ainsi d’attirer plus facilement les locataires qui disposent d’un choix de logement particulièrement vaste grâce aux plateformes de type AirBnB ou Booking.
Quelle est la fiscalité de la location saisonnière ?
Les propriétaires d’une location meublée saisonnière peuvent investir en nom propre ou en SCI. Le plus simple c’est évidemment le nom propre. Dans ce cas, il y a deux possibilités en fonction du montant de vos recettes locatives :
- Loueur meublé professionnel : les loyers perçus sont supérieurs à 23 000 € et la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
- Loueur meublé non professionnel : les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 € et/ou la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Quel que soit votre statut, vos revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux et vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC : il est applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 € (188 700 € si vous louez des chambres d'hôtes). Vous bénéficiez ensuite d’un abattement forfaitaire 30 %. Cependant, si vous louez un meublé de tourisme classé hors zone tendue, l'abattement passe à 51 %, et si c'est une chambre d'hôte, il est de 71 %.
- Le régime réel d’imposition : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location et amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation.
Comment optimiser sa location meublée saisonnière ?
Vous pouvez demander le classement de votre location meublée saisonnière. L’idée est d'indiquer le niveau de confort et d’équipement du bien en fonction d’un classement.
Dans ce cas, vous bénéficierez :
- D’une meilleure attractivité si votre logement est bien classé ;
- D'un abattement forfaitaire de 51 % en micro-BIC (à condition que le bien soit situé hors zone tendue) ;
- D’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière en zone de revitalisation rurale ;
- D’une absence de taxe de séjour majorée.
Pour cela, vous devez effectuer une demande de classement auprès d’un organisme évaluateur accrédité ou agréé de votre choix. Cet organisme viendra alors visiter le bien immobilier, et vous remettra un rapport suivi d’une proposition de classement. Si celle-ci ne vous convient pas, vous pourrez toujours la refuser (sous un délai de 15 jours). À défaut de refus, votre note est acquise pendant 5 ans. Cela dit, pendant toute cette période, le logement doit correspondre aux caractéristiques du classement. À défaut, le locataire est en droit de saisir le préfet pour faire constater une non-conformité. Auquel cas, vous serez déclassé.