La loi anti AirBnB - Qu’est-ce qui change ?

Avec ses taux de rentabilité exceptionnels, la location saisonnière est particulièrement intéressante pour les propriétaires. Mais beaucoup moins pour les habitants longue durée. Et oui, cette pratique déstabilise totalement l’offre immobilière. Faute de logements disponibles, les locataires des villes ont de plus en plus de difficulté à se loger. Alors pour rééquilibrer l’offre et la demande locative, le gouvernement entend limiter la location de courte durée. Et ça commence avec la loi anti AirBnB. Alors de quoi s’agit-il ? Quelles sont les mesures phares ? Et les conséquences pour les propriétaires ? Découvrez les réponses. 

C’est quoi la loi anti AirBnB ?

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La crise de l’immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf, touche de plein fouet le marché locatif, déjà mis à mal par les locations de courte durée et leurs tarifs exorbitants. Et pour cause, les locations saisonnières concernent déjà 800.000 sur un stock de 38 millions. En période de crise du logement, ce nombre est trop élevé. Certaines grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Grenoble prévoient des restrictions, mais c’est encore insuffisant. Alors le gouvernement a décidé de frapper fort avec une proposition de loi transpartisane de régulation d'AirBnB et du marché des meublés de tourisme en zones tendues est en discussion. C’est la fameuse loi anti-AirBnB. 

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Votée en première lecture le 29 janvier par l’Assemblée nationale à une large majorité (100 voix contre 25), elle a été adoptée par la commission des affaires économiques du Sénat le 7 mai, puis par le Sénat le 21 mai 2024 avec quelques modifications. 

Même si les changements sont moins stricts qu’après le vote en assemblée, l’objectif reste le même : limiter le recours à la location saisonnière en réduisant les avantages fiscaux propres au statut LMNP et en imposant de nouvelles obligations. 

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Selon le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, il s’agit d’”inciter à l'investissement résidentiel par le rééquilibrage des normes sur les meublés de tourisme et par la restauration de la confiance pour encourager les propriétaires à mettre leur logement en location.”

Avec ce nouveau vote, la loi anti-AirBnB pourrait être définitivement votée avant l’été. 

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Qu’est-ce qui change avec la loi anti AirBnB ? 

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La fin d’une niche fiscale avec le régime micro-BIC 

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Par définition, la location saisonnière est une location meublée. Et oui, plus qu’avec tout autre type de location, il faut fournir aux locataires un maximum d’équipement pour qu’ils profitent d’un agréable séjour. Ce faisant, les propriétaires bénéficient du statut LMNP. Or, ce dernier est largement considéré comme une niche fiscale, et surtout, rééquilibrer la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues. 

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À travers la loi anti AirBnB, le gouvernement entend mettre fin aux avantages fiscaux dont peuvent profiter les propriétaires d’un logement saisonnier. 

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Comment ? En réévaluant totalement les nouveaux seuils et les abattements forfaitaires du régime micro-BIC et en intégrant la localisation géographique des biens immobiliers. 

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Voici les règles avant la loi : 

Et après : 

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Au-delà des modifications au niveau des seuils et abattements, le changement majeur de la loi anti AirBnB, c’est la prise en compte de la localisation géographique. Le législateur entend booster l’attractivité de certaines zones rurales avec un abattement forfaitaire très intéressant. 

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value 

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Déjà envisagée lors du projet de loi de finances 2024, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value avait été votée par l’Assemblée Nationale. Mais cet article a été retoqué par le Sénat. 

C’est une excellente nouvelle pour les LMNP qui continuent à bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers. Lors de la vente, ils payent un impôt sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier. 

Par exemple, si vous avez acheté un bien à 200 000 € que vous revendez à 260 000 €, l’impôt est calculé sur une plus-value de 60 000 € (200 000 - 260 000 €). 

Mais si on y intègre l’amortissement, l’impôt à payer est nettement plus élevé. Admettons que vous avez amorti 100 000 €, l’impôt sera calculé sur une plus-value de 160 000 [260 000 € - (200 000 € - 100 000)]. 

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Si cette disposition n’a pas passé le vote du Sénat, il est fort probable qu’il continue de faire l’objet de discussions futures. 

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DPE et locations saisonnières

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Depuis quelques années, le gouvernement multiplie les mesures pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments. Notamment avec l’obligation de réaliser un DPE. Et pour les propriétaires possédant un bien immobilier trop énergivore (plus de 450 KwH/m2/ an), une interdiction de mise en location est applicable depuis janvier 2023. À moins de réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer ces performances. 

Jusqu’alors cette interdiction ne concernait que les locations de longue durée. Avec la loi anti AirBnB cela ne sera plus forcément le cas. En effet, certaines communes auront désormais le pouvoir d’imposer le diagnostic de performances énergétiques (avec une note entre A et D). En particulier lorsqu’un changement d’usage est requis pour obtenir l’autorisation de location saisonnière. 

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De même, les logements ne respectant pas les critères de performances énergétiques ne pourront plus du tout être mis en location (même sur de courtes périodes). Voici le calendrier prévu : 

• 1e janvier 2025 : interdiction des logements classés G 
• 1e janvier 2028 : interdiction des logements classés F
• 1e janvier 2034 : interdiction des logements classés E

À l’heure actuelle, ces mesures ne concernent pas les logements d’outre-mer. 

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Plus de pouvoir pour les maires 

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Chaque commune pourra davantage réguler la location saisonnière selon ses propres contraintes. Voici quelques propositions : 

• Pour chaque déclaration préalable, les propriétaires devront suivre la procédure d'enregistrement.
• Les mairies peuvent désormais exiger un changement d’usage sans forcément demander l’autorisation au préfet. 
• Les mairies peuvent également définir des quotas d’autorisation de changement d’usage. 

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D’ailleurs, certaines mesures ont déjà été prises. Par exemple, la ville de Villefranche-sur-Mer prévoit une limitation quant à la durée de la location saisonnière. Ainsi, les propriétaires LMNP ne pourront louer leur bien en AirBnB que sur une période maximale de 6 ans (sans renouvellement possible). Après, ils devront impérativement passer à la location longue durée. 

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Les autres mesures de la loi anti AirBnB

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Au-delà des avantages fiscaux et du DPE, la loi anti AirBnB a prévu d’autres mesures pour réguler la location saisonnière : 

• De nouvelles sanctions : quelle que soit la ville, les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier leur annonce sur les plateformes de type AirBnB. Mais force est de constater que certains bailleurs outrepassent cette obligation d’enregistrement. Voire pire, certains publient un faux numéro d’enregistrement. Dans ces hypothèses, le législateur a prévu de nouvelles amendes de 5 000 € pour l’absence d'enregistrement et de 15 000 € pour le faux enregistrement. 
• Des restrictions à la location de sa résidence principale : jusqu’alors, il est possible de louer sa résidence principale 120 jours par an en bénéficiant de formalités administratives allégées. Ce seuil sera désormais abaissé à 90 jours. 
• Une information obligatoire au syndic : pour les logements situés dans un immeuble d’habitation collectif, les propriétaires souhaitant louer leur bien sur de courte durée devront impérativement informer le syndic de copropriété. 
• Un renforcement des contrôles : en particulier à l’approche des Jeux Olympiques de Paris. Et pour cause, la ville compterait entre 20 000 à 30 000 logements loués illégalement. 

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Quelles sont les conséquences de la loi anti AirBnB ? 

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Au niveau des avantages fiscaux, il convient de relativiser l’impact de la loi anti AirBnB. Et oui, celle-ci ne concerne que le régime micro-BIC. Or, le véritable avantage du statut LMNP se situe au niveau du régime réel d’imposition. Grâce à lui, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et amortissements. Ce faisant, vous réduisez votre assiette imposable (jusqu’à la supprimer dans certains cas).

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Pour le reste, il devient clair que la location saisonnière devient de plus en plus complexe pour les propriétaires. L’objectif  est alors de limiter le recours à cette pratique qui est particulièrement désavantageux pour les habitants longue durée. 

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Mais rassurez-vous, si vous êtes contraint de délaisser la location AirBnB, il est toujours possible d’être rentable avec la location longue durée. Notamment si vous optimisez votre fiscalité. Et pour vous y aider, nopillo répond présent. 

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