Fiscalité en location saisonnière : Mode d’emploi
Avant de mettre votre bien sur AirBnB, n’oubliez pas la fiscalité de la location saisonnière. Découvrez en détail l’imposition de ce mode d’exploitation
Outre ses actionnaires, AirBnB fait des heureux. Grâce à son mode de fonctionnement révolutionnaire, tout le monde (ou presque) peut profiter de la location saisonnière. Les investisseurs chevronnés se lancent à corps perdu dans cette activité lucrative, et les petits propriétaires s’y mettent aussi en louant une chambre de leur résidence principale. Complément de salaire ou revenu à part entière, la location de courte durée améliore les finances de nombreux foyers. Mais qui dit recettes, dit aussi imposition. Et oui, le FISC n’est jamais très loin pour récupérer son dû. Alors quelle est la fiscalité applicable en location saisonnière ? Nopillo décortique la question.
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Quel régime fiscal pour faire de la location saisonnière ?
Le statut applicable à une location meublée
La location saisonnière suppose de mettre à disposition des occupants tout le matériel nécessaire pour un séjour agréable. C'est-à-dire, la literie, les tables et chaises, les couverts, les serviettes de bain, les gels douche, etc. Autrement dit, vous devez louer un bien meublé.
D’office, le régime traditionnel des revenus fonciers est exclu. À la place, plusieurs options s’offrent à vous :
- Vous louez à travers une société ? Comme une SCI ou une SARL de famille. Cela suppose alors de créer une société et de suivre toutes les démarches afférentes à cette constitution ainsi qu’à la vie de la société (tenue d’Assemblées Générales, etc.).
- Vous louez en nom propre ? Ici, vous êtes soit loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit loueur en meublé professionnel (LMP). La différence entre les deux tient au montant de vos recettes locatives. Si celles-ci sont supérieures à 23 000 € ET aux revenus d’activité de votre foyer fiscal, vous passez automatiquement en LMP. À défaut, vous restez LMNP d’un point de vue fiscal.
Bon à savoir : Il y a aussi une particularité pour les charges sociales. Dès que vous réalisez plus de 23 000€ de loyers bruts annuels avec du meublé de tourisme, vous devez impérativement vous affilier à la SSI. Dans ce cas, vous êtes LMP sur le plan social, mais pas forcément fiscal (si vos recettes locatives sont inférieures à 50 % des revenus de votre foyer fiscal).
Dans cet article, nous allons nous intéresser spécifiquement au statut LMNP. En plus d’être l’un des statuts les plus communs pour tous types d’investisseurs, sa fiscalité est aussi très avantageuse en cas de location saisonnière.
Les régimes fiscaux en LMNP
En devenant loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
1 - Le régime micro-BIC : c’est le régime par défaut dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés
- 188 700 € pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés.
À partir de là, un taux d’abattement forfaitaire s’applique automatiquement :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés
- 71 % pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés.
Avec le projet de loi de finances 2025, ces seuils et abattements fiscaux applicables à location saisonnière pourraient encore changer l’année prochaine.
2 - Le régime réel : il s’applique dès lors que les seuils du micro-BIC sont dépassés, ou lorsque vous faites expressément le choix de ce régime lors de votre déclaration d’activité (ou a posteriori avec un courrier de levée d’option).
Dans ce cas, vous bénéficiez de plusieurs mécanismes fiscaux, tels que la déduction des charges, de l’amortissement et du déficit.
Quels sont les avantages et inconvénients de la fiscalité en location saisonnière en 2024 ?
Les avantages
La fiscalité de la location saisonnière meublée est surtout avantageuse si vous optez pour le régime réel d’imposition. À travers les 3 mécanismes juridiques susmentionnés, vous pouvez ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années.
Comment est-ce possible ?
- Avec la déduction des charges, vous pouvez déduire toutes les dépenses nécessaires à votre activité. C’est-à-dire les honoraires de l’agence immobilière, les frais de conciergerie, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les assurances, etc.
- Avec l’amortissement, vous pouvez déduire la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux de rénovation. Admettons que vous achetiez un appartement d’une valeur de 200 000 € amortissable sur 20 ans, vous pouvez déduire environ 10 000 € chaque année (pendant 20 ans).
- Avec le déficit, vous pourrez reporter l’excédent de charges déductibles sur vos prochaines déclarations fiscales. Et ce, pendant 10 ans. Le déficit provenant de l’amortissement sera lui reportable indéfiniment.
En combinant tous ces mécanismes, de nombreux propriétaires de locations saisonnières ne payent pas d'impôt sur leurs revenus locatifs,
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Les inconvénients
Si la fiscalité de la location meublée saisonnière non professionnelle est considérée comme une niche fiscale, cela pose aussi plusieurs problèmes.
De plus en plus, nous constatons une volonté d’harmonisation de la fiscalité des LMNP avec celle des propriétaires soumis au régime foncier (la location nue).
D’autre part, la location de courte durée est loin d’être valorisée. Notamment dans les villes françaises où la demande locative est tendue. Comme les logements saisonniers sont plus rentables, de nombreux propriétaires se lancent dans ce mode d'exploitation ; au détriment des locations de longue durée. Les habitants à l’année ont de plus en plus de difficulté à se loger à des prix décents. Ils s'éloignent des centres-villes qui deviennent de plus en plus occupés par des “touristes”.
Pour faire face à ces effets de la location saisonnière, le gouvernement entend agir via la fiscalité. Chaque année, lors du projet de loi de finances, les droits des loueurs en meublés non professionnels réalisant de la location de courte durée s’amenuisent.
En 2024, la loi de finances a apporté une modification des seuils et abattements pour les propriétaires soumis au régime micro-BIC. En 2025, les amortissements risquent d’être impactés par un nouveau texte de loi. Qu’est-ce que ce sera en 2026 ? Personne ne le sait. L’incertitude législative est à son maximum. Mais le statut LMNP risque de continuer à évoluer.
D’où l’importance de se tenir informé de toutes les modifications opérées.
Comment optimiser sa fiscalité en location saisonnière LMNP ?
L’optimisation de la fiscalité en location saisonnière passe d’abord par le choix du bon régime fiscal. Vous l’aurez compris, c’est souvent le régime réel d’imposition le plus avantageux.
Mais l’optimisation fiscale ne s’arrête pas là. Encore faut-il intégrer toutes les charges et amortissements.
Et ça, ça requiert souvent une expertise comptable assez avancée :
- Les charges déductibles : il faut surtout conserver toutes les factures des frais engagés pour les besoins de la mise en location. Et n’en oubliez aucun. Par exemple, les frais kilométriques effectués pour les check-in / check-out peuvent être comptabilisés.
- Les amortissements : il faut connaître la durée d’amortissement de chaque élément. Pour le bien immobilier, c’est relativement simple. Mais les choses se compliquent pour tous les meubles installés (le lit, la télévision, le canapé, …), sans compter les travaux (le ravalement de façade, l’électricité, la plomberie, la peinture, …).
- Le déficit : il faut bien calculer les charges déductibles (pas les amortissements) et penser à les reporter chaque année.
Autant de calculs qui nécessitent souvent l’intervention d’un expert, comme nopillo.
FAQ - Location saisonnière et fiscalité
Comment sont imposés les revenus locatifs saisonniers ?
Tout dépend du régime fiscal choisi. Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 30 à 71 % selon que votre logement soit classé ou non. Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous profiterez de la déduction des charges, de l’amortissement et du déficit. Ce qui peut réduire drastiquement le montant des impôts à payer.
Outre la déclaration de revenus locatifs, quelles sont les autres obligations fiscales pour un propriétaire LMNP saisonnier ?
En plus de l’imposition sur les loyers perçus, le propriétaire d’un logement touristique doit aussi payer la CFE (cotisation foncière des entreprises) et collecter la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) s’il réalise des prestations para-hôtelières.
Quelles sont les autres obligations pour la location saisonnière ?
À côté de la fiscalité, les loueurs en meublé non professionnels doivent aussi déclarer leur bien à la mairie, obtenir une autorisation (dans certaines villes) et collecter la taxe de séjour.
Faut-il aussi payer l’impôt en cas de location de sa résidence principale ?
Si vous louez une chambre chez vous, vous pouvez profiter d’une exonération. Soit parce que le locataire élit la chambre comme étant sa résidence principale (sous réserve d’une limite de montant des loyers). Soit parce que vos recettes locatives sont inférieures à 760 euros annuels.
Par contre, s’il s’agit d’un investissement immobilier purement locatif, il n’y a pas d’exonération possible. Hormis une bonne optimisation fiscale.
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