Garantie Visale - Guide complet
La plus grosse crainte des propriétaires bailleurs, c’est sans aucun doute le défaut de paiement du locataire. Plusieurs mois sans percevoir de revenus locatifs, alors que vos mensualités d’emprunt courent toujours, c’est un véritable cauchemar qui peut provoquer de grandes difficultés financières.. Heureusement, il existe des solutions pour limiter le risque de loyers impayés. Notamment la garantie Visale. Alors de quoi s’agit-il ? Comment vous couvre-t-elle ? Comment souscrire à cette garantie ? Que faire en cas d’impayés ? Et surtout, quelles sont les différences avec la GLI ? Nopillo répond à toutes vos questions.
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Qu’est-ce que la garantie Visale ?
Créée en 2016, la garantie Visale est un service gratuit proposé par Action Logement.
L’objectif premier est d’aider les locataires ne disposant pas de garanties suffisantes à trouver un logement. Notamment ceux qui ont des ressources financières inférieures à 3 fois le montant du loyer, une ancienneté professionnelle très récente, un statut professionnel peu attractif pour le propriétaire, ….
À travers cette garantie, les locataires peuvent trouver un logement plus facilement, car les propriétaires sont couverts en cas de défaut de paiement (loyers et charges comprises). Ils sont donc plus enclins à accepter des profils qu’ils auraient refusés sans garantie Visale.
En ce sens, la garantie Visale se présente comme une alternative à d’autres dispositifs, comme l’assurance loyers impayés ou la caution solidaire.
Que couvre la garantie Visale ?
En plus de la garantie contre les loyers impayés, Visale couvre aussi les dégradations de biens.
Les loyers impayés
Dès lors que le locataire ne paie pas son loyer et ses charges, Action Logement se charge de verser les sommes dues au bailleur. Et ce, pendant une période pouvant aller jusqu’à 36 mois pendant toute la durée du bail (renouvellement inclus). Pour les logements situés dans le parc locatif social, la couverture est limitée à 9 mois de loyers.
Bon à savoir : si la garantie Visale concerne le non paiement du loyer et des charges récupérables (hors assurance habitation), la première déclaration doit impérativement porter sur le loyer impayé. Si le locataire paye son loyer, mais pas ses charges, le propriétaire ne pourra pas faire appel à la garantie Visale la première fois.
En parallèle, l’organisme met en place diverses actions pour faciliter le remboursement du locataire (échéancier de paiement, procédure amiable, contentieux…). Car après tout, Action Logement s’est acquitté des dettes à la place du locataire, mais l’argent versé devra être récupéré auprès du locataire.
Si aucune solution n’est trouvée avec la procédure amiable, Action logement peut entamer des démarches judiciaires. Ce qui peut conduire à une procédure d’expulsion lorsqu'aucun arrangement n’est trouvé.
Les dégradations du logement
Outre les loyers impayés, les dégradations du logement peuvent affecter les finances des propriétaires bailleurs. Encore plus lorsqu’il s’agit d’un logement meublé.
De base, vous avez le droit de demander un dépôt de garantie (lors de l’entrée dans le logement) correspondant à deux mois de loyers. Mais ces deux mois peuvent être insuffisants pour couvrir toutes les dépenses nécessaires à la réparation du bien et des meubles.
La garantie Visale vient alors le compléter en proposant l’équivalent de 2 mois de loyers.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier de la garantie Visale, les propriétaires doivent respecter plusieurs conditions.
Le logement
Les conditions relatives aux logements sont assez larges. Ainsi, vous devez louer :
- un bien constituant la résidence principale du locataire ;
- un bien vide ou meublé ;
- un logement décent et conforme au Règlement Sanitaire Départemental ;
- un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS) ;
- un bien immobilier situé sur le territoire français (métropole, DOM hors TOM).
Ce peut aussi être un logement-foyer, un studio dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans ou encore un bien conventionné APL dans le parc social pour les étudiants / alternants uniquement.
Le bail
Tout comme le logement, le contrat de location doit aussi être conforme aux conditions Visale :
- Un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989, avec une clause résolutoire (ce qui exclut d’office le bail mobilité) ;
- Un loyer charges comprises d’un montant maximum de 1300€ (1500€ en Île de France) ;
- Un contrat de bail signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale et avant la fin de validité du visa du locataire ;
- Un contrat conclu avec des tiers (pas de membre de la famille) ;
- Un bail individualisé en cas de colocation.
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Le locataire
L’objectif étant de faciliter l’accès au logement des locataires ayant des difficultés pour se loger, la garantie Visale prévoit plusieurs conditions :
- Un locataire entre 18 et 30 ans ;
- Un locataire de plus de 30 seulement s’il est embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), en mobilité professionnelle, en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ou s’il gagne moins de 1500€ nets/mois ;
- Un locataire éligible au bail mobilité ;
- Un locataire logé par un organisme d’intermédiation locative.
Dès lors qu’il se retrouve dans l’une de ces situations, le locataire obtient un visa certifié. Celui-ci contient un numéro unique auprès d’Action Logement. En tant que propriétaire bailleur, il faudra vérifier ce visa avant d’entamer les démarches de garantie Visale.
Bon à savoir : il n’est pas possible de cumuler la Visale avec une garantie loyers impayés ou une caution solidaire. En revanche, le locataire peut parfaitement cumuler la garantie et les aides au logement.
Quelles sont les démarches à réaliser ?
Pour activer le contrat Visale, les propriétaires-bailleurs doivent remplir plusieurs démarches :
Étape 1 : S'inscrire sur le site Visale.
Il est primordial de créer son espace personnel avant la signature du bail. De même, le locataire doit être certifié Visale avant cette date.
Étape 2 : Vérifier le profil du locataire :
Sur le site Visale, il est possible de vérifier le numéro unique du locataire. Cela permet de s’assurer qu’il soit bien enregistré. Cette étape de vérification est indispensable, car si le locataire n’est pas éligible, vous ne pourrez obtenir le remboursement des loyers impayés.
Étape 3 : Renseigner toutes les informations relatives au logement
Cela permettra à Action Logement de vérifier que votre bien respecte toutes les conditions fixées.
Étape 4 : Demander son contrat de cautionnement Visale
Il suffit de prendre connaissance de toutes les conditions contractuelles et de signer le document en ligne. Le contrat est ensuite disponible dans votre espace personnel.
Toutes ces démarches peuvent s’effectuer en ligne, pour simplifier l’activation de la garantie Visale.
Que faire en cas de loyers impayés ou de dégradation ?
Même avec la garantie Visale, le défaut de paiement est toujours une étape compliquée pour les propriétaires. Heureusement, Action Logement simplifie les démarches pour que vous puissiez recevoir vos revenus locatifs rapidement. Voici ce qu’il faut faire :
- Déclarer le défaut de paiement sur votre espace personnel Visale. Cette déclaration s'effectue à partir de 2 mois d’impayés (consécutifs ou non) après avoir réalisé une relance et une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Valider la quittance subrogative en précisant les sommes prises en charge par Action Logement.
- Recevoir le paiement d’Action Logement (par virement ou chèque postal).
- Actualiser son dossier. C'est-à-dire, continuer à déclarer tout impayé dans les plus brefs délais.
Bon à savoir : La constitution de l’impayé peut être totale ou partielle :
- L’impayé de loyer total est constitué lorsque 2 mois de loyer + charges, consécutifs ou non, sont totalement impayés (aides au logement perçues par le bailleur déduites)
- L’impayé de loyer partiel est constitué si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non, dépasse 1 mois de loyer + charges (aides au logement perçues par le bailleur déduites).
Visale et assurance loyers impayés - Quelle est la meilleure solution ?
Pour se prémunir contre les défauts de paiement du locataire, les propriétaires-bailleurs peuvent opter pour une solution : la garantie loyers impayés. Alors quelle est la différence avec la garantie Visale ? Voici un résumé dans ce tableau.
Chacune de ses options présente des avantages et des inconvénients. Quels qu’ils soient, mieux vaut en choisir une pour être couvert en cas de défaut de paiement.
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