Comment agir en cas de retard de déclaration LMNP ?
Connu pour ses nombreux avantages fiscaux, le statut de loueur en meublé non professionnel vient aussi avec des responsabilités administratives. Que ce soit pour la déclaration de début d’activité, de revenus locatifs, la TVA ou la CFE, vous devez informer l’administration fiscale de toutes les étapes. Seulement voilà, un manque de connaissance, un manque de temps, ou un simple oubli peuvent provoquer des retards dans toutes ces formalités. Et comme le Fisc n’aime pas trop les retardataires, cela peut vous coûter cher. Alors quels sont les risques en cas de retard de déclarations LMNP ? Quelles sont les dates à ne pas dépasser ? Et comment remédier à la situation ? Nopillo répond à toutes vos questions.
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Le retard dans la déclaration d’activité LMNP
À quelle date envoyer sa déclaration de loueur en meublé non professionnel ?
Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles. En plus de respecter toutes les conditions inhérentes au statut (montant des loyers, ajout de meubles et bail meublé), il convient de déclarer votre activité. Cela suppose le remplissage du formulaire P0i et son envoi au greffe du tribunal de commerce. Et ce, dans les 15 jours suivant votre date de début d’activité. À savoir : l’arrivée du nouveau locataire dans le logement, la date d'achat du bien ou la date d'achat de mobilier destiné au logement par exemple.
À partir de là, vous recevez votre numéro SIRET et devenez officiellement propriétaire LMNP.
Mais que se passe-t-il si vous avez du retard dans cette déclaration LMNP ?
Quels sont les risques encourus ?
Le plus gros risque de retard de déclaration LMNP se situe au niveau de la fiscalité. Et oui, lors de votre immatriculation, vous choisissez votre régime fiscal ; régime micro-BIC ou régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC ressemble grandement au régime micro-foncier, dans le sens où il vous permet d’obtenir un abattement fiscal. Cet abattement est de 50 % en cas de location meublée longue durée, contre 30 % en cas de location vide. À ce stade, vous constatez déjà une différence d’imposition.
Mais la plus importante concerne le régime réel en LMNP ou en foncier. Dans les deux cas, vous pouvez déduire l’ensemble des charges engagées pour la mise en location. Mais avec le régime LMNP, vous pouvez aussi amortir le bien immobilier, les travaux et les meubles. Avec cet amortissement, la différence d’impôt se compte en milliers, voire dizaine de milliers d’euros déductibles.
Même si vous réunissez toutes les conditions pour être propriétaire LMNP, une déclaration d’activité en retard implique une soumission au régime micro BIC. Tant que la situation n’est pas régularisée, vous ne profiterez pas de tous les avantages fiscaux de la location meublée.
Heureusement, l'administration fiscale se montre plutôt tolérante en cas de déclaration LMNP en retard. Et pour cause, vous pouvez revenir sur les déclarations des 3 années précédentes (mais l'administration apprécie et accepte au cas par cas). Ce qui signifie que vous pourrez toujours déduire et/ou amortir les frais de notaire, l’assurance emprunteur, les travaux, les meubles, … si vous déclarez votre nouveau statut moins de 3 ans après.
Bon à savoir : si vous avez immatriculé votre activité LMNP avec le régime micro-BIC, il est toujours possible d’en changer avant la prochaine date de déclaration d'impôt sur le revenu. Vous profiterez ainsi de l’amortissement et de la déduction des charges locatives.
Comment rattraper son retard ?
En cas de déclaration de début d'activité en retard, le propriétaire LMNP doit envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce ou effectuer les démarches en ligne (via le site de l’INPI). Finalement, la procédure est la même que si vous aviez effectué votre déclaration dans les temps.
Bon à savoir : en plus du formulaire P0i, d’autres documents doivent être envoyés à l’administration fiscale, comme le questionnaire 751-SD et le document 1447 pour le calcul de la CFE. En cas de modification ou de cessation d’activité, le formulaire P2P4i sera également nécessaire.
Le retard dans l’envoi de la liasse fiscale LMNP
Si le gouvernement se montre tolérant en cas de retard de déclarations d’activité, il l’est beaucoup moins en cas de retard de liasse fiscale.
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À quelle date déclarer ses revenus locatifs ?
Toutes les recettes locatives perçues doivent être déclarées auprès de l’administration fiscale en même temps que l’ensemble de vos autres revenus. Au plus tard, la liasse fiscale LMNP doit être envoyée au 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Les modalités de déclarations d’impôt sur le revenu (donc après dépôt de la liasse fiscale) varient selon le régime :
- Avec le régime micro-BIC, il suffit de joindre un formulaire 2042 C-PRO pour renseigner vos revenus locatifs bruts. Le service des impôts se chargera de déduire l’abattement.
- Avec le régime réel d’imposition, vous devez joindre le formulaire 2042 C-PRO, mais aussi toute une liasse fiscale pour justifier l’ensemble de vos charges et amortissements.
Le régime réel est nettement plus avantageux, mais aussi beaucoup plus complexe à gérer. Alors pour éviter le retard de la déclaration LMNP, mieux vaut s’y prendre en avance et faire appel à un expert, comme Nopillo.
Quels sont les risques encourus ?
Tout retard de déclarations fiscales LMNP implique des pénalités.
D’une part, des intérêts de retard correspondant à 0,2% de l’impôt par mois.
D’autre part, une majoration de l’imposition peut être appliquée. Cette majoration est de 10%. Néanmoins, son taux peut être de 40% en cas de manquement délibéré ou en cas de non-dépôt dans les délais après mise en demeure.
L’administration fiscale vous envoie un courrier de relance (souvent au mois de juin). Dès sa réception, vous bénéficiez alors d’un délai de 1 mois pour déclarer vos revenus LMNP.
Si le retard ou l’omission se poursuit, d’autres sanctions financières s’enclenchent. Ainsi, le Fisc prévoit une amende de 150 € par feuille de déclaration manquante (ça coûte donc plus cher au propriétaire soumis au régime réel qu’au régime micro-BIC).
Cela dit, le montant des sanctions financières peut varier selon votre historique et votre situation. Si c’est votre première déclaration, l’administration se montrera généralement plus clémente. Mais ça reste du cas par cas.
Comment rattraper son retard ?
Dès que vous recevrez le courrier de relance de l’administration, nous vous invitons à remplir votre déclaration dans les plus brefs délais. En plus, n’hésitez pas à envoyer un courrier au service des finances publiques. L’idée est alors de justifier votre retard pour éviter les sanctions financières.
Et si vous ne savez pas comment remplir vos déclarations, nopillo vous accompagne à toutes les étapes.
Les autres formalités administratives à payer dans les temps
Outre la liasse fiscale, le propriétaire LMNP est soumis à d’autres obligations fiscales.
La TVA
Par principe, les loueurs en meublé sont exonérés de TVA. Mais si vous effectuez des prestations para-hôtelières dans les conditions définies par l'administration fiscale (notamment 3 de ces prestations : linge, accueil, ménage, petit-déjeuner), vous devrez facturer, collecter et déclarer la taxe sur la valeur ajoutée.
Les dates de déclarations sont les suivantes :
- le 16 avril pour le premier trimestre ;
- le 16 juillet pour le second trimestre ;
- le 16 octobre pour le troisième trimestre ;
- le 16 janvier pour le quatrième trimestre.
À noter que selon le régime qui dépend du CA et de la TVA à payer, les déclarations peuvent être annuelles, mensuelles ou trimestrielles (avec des délais différents).
Là encore, tout retard dans les déclarations LMNP implique une majoration correspondant à 10 % + des intérêts de retard.
La déclaration de TVA étant également complexe, mieux vaut faire appel à un expert pour éviter toute erreur.
La CFE
Tous les loueurs en meublés non professionnels sont redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Néanmoins, il existe une exonération :
- 100% la première année d'activité
- 50% la 2e année d'activité
Par principe, vous devez remplir le formulaire n° 1447 C-SD et créer un compte professionnel sur le site des impôts pour vous acquitter de cette obligation fiscale.
À partir de là, vous avez deux possibilités pour payer la CFE :
- Prélèvement automatique : vous payez le solde au 30 novembre (avec un acompte au 31 mai pour les entreprises qui paient au moins 3 000 € de CFE à l’année).
- Étalement du paiement : vous payez tous les 15 du mois, de janvier à octobre, avec régularisation au 15 décembre.
En cas de retard de paiement de la CFE, vous devrez vous acquitter d’une majoration de 5 % + des intérêts de retard.
Qu’il s'agisse de la liasse fiscale, du début d’activité, de la TVA ou de la CFE, les retards de déclaration LMNP peuvent vous coûter cher. Alors pour les éviter, contactez Nopillo dès maintenant.
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