Bail pour une colocation meublée - Quelles clauses insérer ?
Avec des loyers en constante augmentation dans les grandes villes, de plus en plus de locataires se tournent vers la colocation. Le principe est simple : louer une chambre individuellement et partager les parties communes de l’appartement (cuisine, salle de bain, jardin, salon,...) avec les autres locataires. Ce faisant, chaque occupant économise sur le prix du loyer, tout en bénéficiant d’une surface intéressante. De son côté, le propriétaire rentabilise son investissement locatif en le divisant en plusieurs lots (les chambres). Mais attention, car si ce mode de location est avantageux pour les deux parties, il convient de respecter certaines règles. Et notamment la rédaction du bail pour une colocation meublée. On vous explique justement les clauses à insérer et les spécificités de ce type de contrat.
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Les clauses à insérer pour tout contrat de location meublée
La durée du bail
Le bail de colocation meublé doit indiquer la date de début et la date de fin de contrat. Par principe, si le logement est tout équipé, la durée de location est fixée à un an renouvelable tacitement. Mais il est également possible d’opter pour d’autres types de baux avec la colocation :
- Le bail étudiant : la colocation étant l’une des options privilégiées des étudiants, ce type de contrat vous permet de limiter les vacances locatives. Dans ce cas, la durée de location est limitée à l’année scolaire, soit 9 mois.
- Le bail mobilité : introduit par la loi Élan, il s’adresse aux stagiaires, apprentis, étudiants ou professionnels en déplacement pour une mission longue. Rien n’interdit au propriétaire de proposer son logement sous forme de colocation. Mais pour signer ce type de bail, il faudra louer le bien immobilier pour une période comprise entre 1 à 10 mois.
- La location courte durée : là encore, vous pouvez louer des chambres à la nuitée pour maximiser le retour sur investissement de votre location saisonnière. Ici, la durée de location est au un maximum de 90 jours (sans possibilité de renouvellement).
La résiliation du bail de colocation meublée
Cela concerne uniquement les baux de colocation meublée classiques ou étudiants. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un délai de préavis de 1 mois, contre 3 mois pour le propriétaire. Et surtout, ce dernier ne peut donner congé qu’à la date anniversaire du bail, en invoquant l’un des motifs prévus par la loi ALUR. À savoir, la reprise pour occupation personnelle ou familiale, la reprise pour vente ou la résiliation pour faute grave du locataire.
Le détail du bien locatif
Le contrat de colocation meublé doit mentionner le type de logement (appartement, maison), l’adresse, le nombre de pièces, la superficie. Et surtout, la liste des fournitures. Le propriétaire doit ainsi préciser les meubles mis à disposition. Selon le décret du 31 juillet 2015, il s’agit a minima de :
- une literie avec couette ou couverture ;
- des volets ou rideaux dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
- de la vaisselle ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table ;
- des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Bien évidemment, vous avez la possibilité d’ajouter d’autres fournitures, mais il faudra penser à les mentionner dans l’inventaire des meubles. En effet, cela vous permet d’ajouter la mention location meublée et ainsi de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.
Bon à savoir : en plus d’indiquer les meubles présents, il convient également d’indiquer leur état à travers l’état des lieux d'entrée.
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Les spécificités du bail de colocation meublée
Lors d’une colocation meublée, vous avez le choix entre deux types de baux.
Le bail unique pour tous les colocataires
Tous les colocataires signent le même bail de colocation meublée. Chacun d’entre eux conserve un exemplaire. Il faudra donc prévoir autant de copies que de locataires (ainsi qu’un exemplaire supplémentaire pour le bailleur).
Le principe de ce type de bail de colocation est d’assurer les mêmes droits à chaque occupant (mais aussi les mêmes devoirs). Ainsi, ils doivent collectivement payer le loyer et entretenir le bien. À ce titre, ils sont solidairement responsables. Si l’un d’entre eux ne paye pas sa mensualité ou dégrade des meubles, c’est l’ensemble des colocataires qui est tenu pour responsable. Cette solidarité implique l’insertion d’une clause supplémentaire.
Le bail individuel pour chaque colocataire
Chaque colocataire signe son propre bail de colocation de manière indépendante des autres. Autrement dit, chacun est redevable des obligations mentionnées dans son propre contrat. Si l’un d’entre eux présente un défaut de paiement, ce n’est pas aux autres locataires de compenser cette défaillance (mais éventuellement un garant ou une assurance pour loyers impayés).
Les autres clauses à insérer dans un contrat de colocation
L’identité des parties
Le contrat de location meublée doit impérativement mentionner l’identité du locataire et du propriétaire-bailleur. Mais selon le type de bail de colocation meublée, l’identité du locataire varie :
- Pour un contrat de bail unique : vous devez mentionner le nom de tous les locataires présents dans le logement. Dès lors que l’un des colocataires déménage, il faudra donc prévoir un avenant au contrat de bail (ou la rédaction d’un tout nouveau contrat).
- Pour un contrat de bail individuel : ici, il suffit d’ajouter le nom du locataire concerné par le contrat.
Le paiement du loyer
La clause du paiement des loyers varie selon le type de contrat :
- Pour un contrat de bail unique : le montant du loyer est indiqué pour l’ensemble du logement. C’est aux locataires de s’organiser pour que chacun paie sa part du loyer. D’ailleurs, il convient également de prévoir les modalités de paiement. C’est-à-dire, par chèque, virement ou en espèces. Et surtout, pensez mentionner s’il s’agit d’un paiement unique (notamment si les colocataires ont ouvert un compte commun) ou des versements individuels.
- Pour un contrat de bail individuel : chaque contrat précise le montant dû spécifiquement par le locataire. Sans oublier les modalités de paiement et la date limite de versement.
Dans les deux cas, il convient d’ajouter une mention relative à la révision du loyer et les modalités d’indexation. À défaut, le loyer ne pourra pas augmenter en cours de bail.
Les charges locatives
Là encore, le paiement des charges locatives varie selon qu’il s’agisse d’un bail de colocation meublée unique ou individuelle.
Sans surprise, pour les contrats individuels, le montant des charges locatives est calculé pour chaque locataire directement dans le contrat de bail.
En revanche, pour les contrats uniques, c’est l’ensemble des charges locatives du logement qui est mentionné. Les locataires doivent alors s’arranger pour s’acquitter de ces charges proportionnellement à leur part du loyer.
Bon à savoir : dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut opter pour le paiement des charges au réel ou au forfait. Cliquez ici pour en savoir plus.
Le dépôt de garantie
Par principe, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois. Et ce, qu’il s’agisse d’un bail de colocation meublée unique ou individuel. Cela dit, les règles de restitution de garantie varient entre ces deux contrats.
- Pour le bail individuel : chaque locataire se verra restituer le dépôt de garantie à la fin de son contrat.
- Pour le bail unique : le propriétaire n’a pas l’obligation de restituer la caution à chaque départ de locataire (uniquement lorsque le dernier locataire quitte le logement). À ce titre, ce sont les colocataires qui doivent s’arranger pour obtenir restitution. Ainsi, le locataire entrant peut verser sa part de caution au locataire sortant.
La clause de solidarité
Cette clause concerne uniquement les baux de colocation meublée uniques. L’idée est alors de prévoir explicitement la solidarité des locataires en cas de défaut de paiement de l’un des autres occupants.
La clause de solidarité est également très utile en cas de départ d’un locataire. En effet, dans cette hypothèse, ce sont les autres locataires qui seront redevables du loyer manquant. Ils seront alors beaucoup plus proactifs dans la recherche d’un nouveau locataire. Bien souvent, ils organisent eux-mêmes les visites pour s’assurer d’une bonne entente entre le reste des membres, mais aussi pour vérifier la solvabilité du nouvel entrant.
Ce type de clause permet ainsi au propriétaire de gagner en tranquillité d’esprit. À la fois en termes de recherche de nouveaux locataires, de risques de vacances locatives ou de loyers impayés.
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