Inventaire location meublée - Que doit-il comporter ?

Pour optimiser la rentabilité de leur investissement immobilier locatif, de nombreux propriétaires optent pour la location meublée. Mais ce mode de location impose des obligations supplémentaires à la charge du bailleur. À savoir : mettre plusieurs meubles à la disposition du locataire et rédiger un inventaire en location meublée. 

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Quelle est la liste des meubles obligatoires ?

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Si le loyer de la location meublée est souvent plus élevé qu’une location vide, c’est parce que le propriétaire-bailleur offre un service supplémentaire à son locataire : la fourniture de plusieurs meubles. L’idée est de permettre au locataire d’emménager dans le logement en amenant simplement une valise. Tout le matériel nécessaire à son quotidien (“manger, dormir, et vivre convenablement”) doit déjà être sur place. 

Alors quels sont les meubles à intégrer dans le logement ? La réponse nous est fournie par le décret du 31 juillet 2015 : 

• Une literie avec couette et couverture ; 
• Un dispositif d’occultation des fenêtres pour les chambres à coucher ; 
• Un four ou un micro-ondes ; 
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment congélation) ; 
• Des plaques de cuisson ; 
• De la vaisselle ; 
• Des ustensiles de cuisine ; 
• Une table et des sièges ; 
• Des étagères de rangement ; 
• Des luminaires ; 
• Du matériel d’entretien ménager.

Bon à savoir : si le propriétaire doit impérativement fournir ces équipements pour louer un logement meublé, il n’a pas l’obligation de les fournir neufs. Il peut parfaitement proposer des meubles d’occasion. 

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Au-delà de la liste des fournitures obligatoires, il est tout à fait possible d’ajouter d’autres meubles. Par exemple ; une télévision, un lave-linge, un lave-vaisselle, un grille-pain, un abonnement internet, etc. Plus il y aura de meubles mis à disposition, plus le propriétaire pourra augmenter son loyer en raison des services rendus (tout en respectant les règles d’encadrement des loyers et les prix constatés sur le marché). 

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Quelles qu'elles soient, toutes ces fournitures doivent apparaître sur l’inventaire de location meublée. 

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Pourquoi rédiger un inventaire en location meublée 

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La loi Alur précise les règles de la location meublée. Ainsi, le législateur impose aux propriétaires d’ajouter un inventaire mobilier en plus de l’état des lieux et du contrat de bail. 

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Bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel

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Les propriétaires d’une location meublée bénéficient du statut de LMNP. Or, celui-ci est nettement plus avantageux que celui de propriétaire-bailleur d’un logement vide. Notamment en termes de fiscalité. Et pour cause, le loueur meublé non professionnel est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux. À ce titre, il a le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC : le propriétaire LMNP bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives (contre 30 % pour les revenus fonciers issus d’une location nue)
• Le régime réel d’imposition : c’est définitivement le régime fiscal le plus avantageux puisqu’il permet de déduire l’ensemble des charges nécessaires à la mise en location, et d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. Grâce à ces deux mécanismes, les loueurs meublé non professionnels peuvent réduire drastiquement leur base imposable. 

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Mais pour bénéficier des avantages du statut de LMNP, encore faut-il louer un logement meublé. Et pour prouver que tel est bien le cas, le propriétaire doit justement rédiger un inventaire en location meublée. En l’absence d’inventaire, l’appartement loué avec tous les meubles obligatoires peut être considéré comme vide. 

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Vérifier les vols et dégradations 

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Au-delà des avantages du statut de loueur meublé non professionnel, la rédaction d’un inventaire permet de prévenir le risque de vol et de dégradations. En effet, ce document est rédigé lors de la remise des clés ; avant que le nouveau locataire n’intègre le logement. 

L’idée est alors de lister les meubles présents dans le logement, mais également de mentionner leur état. 

Ainsi, à la sortie du locataire, si l’un des équipements vient à manquer ou est dégradé, le propriétaire est en droit d’en réclamer le remplacement ou la réparation. Dans la pratique, il pourra déduire les frais engagés du dépôt de garantie. L’inventaire de location meublée permet ainsi de justifier l’éventuelle retenue et limiter les litiges à la fin du contrat de bail. À ce titre, ce document doit être rédigé avec la plus grande attention. 

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Comment rédiger un inventaire en location meublée ?

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Pour toute location, le locataire et le propriétaire doivent signer un contrat de bail et un état des lieux. Mais dans le cadre de la location meublée, un document supplémentaire s’ajoute : l’inventaire des meubles. 

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Le principe du contradictoire 

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Au vu de son impact sur le dépôt de garantie, ce document doit impérativement être rédigé en présence du locataire et du bailleur. Comme pour le contrat de bail ou l’état des lieux, c’est donc le principe du contradictoire qui s’applique. 

Pour témoigner de la bonne foi des parties, le locataire et le propriétaire doivent parapher, dater et signer l’inventaire de location meublée. Un exemplaire est ensuite conservé par chaque partie. Et s’il y a plusieurs locataires, chacun d’entre eux doit disposer de son propre exemplaire. 

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La signature et le contenu de l’inventaire 

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La signature de l’inventaire se déroule la plupart du temps lors de la remise des clés. À ce moment, les parties analysent le logement pièce par pièce, en y indiquant les meubles présents, et surtout, leur état. Si certains sont dégradés, cela doit être mentionné sur l’inventaire de location meublée. 

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Quant à la forme et au contenu de l’inventaire, il n’y a aucune spécification légale. Cela dit, nous conseillons d’ajouter : 

• Le nombre et l’état de chaque meuble ; 
• La référence (bas, moyen, haut de gamme / écran plat / canapé BZ, …) ; 
• Le prix (en cas de perte, vol ou dégradation pour la retenue sur le dépôt de garantie) ; 
• Les photos (notamment en cas de litige). 

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Bon à savoir : dans le cadre de la location meublée saisonnière, l’inventaire des meubles n’est pas obligatoire. Ici, le logement ne sert pas de résidence principale du locataire. La loi Alur n’a donc pas vocation à s’appliquer. 

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