État des lieux de sortie : points d'attention et délais 2026

L'état des lieux de sortie est le document signé à la remise des clés qui décrit l'état du logement et le compare à l'état des lieux d'entrée. Il conditionne la restitution du dépôt de garantie : 1 mois s'il est conforme, 2 mois en cas de dégradations (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

{{lead-magnet-bail="/composants"}}

Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie et à quoi sert-il ?

L'état des lieux de sortie décrit l'état du logement et de ses équipements au départ du locataire. Il est prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Sa fonction : établir ce qui a changé depuis l'état des lieux d'entrée.

La comparaison se fait pièce par pièce. Si l'état du logement est identique, le locataire n'est pas responsable et récupère l'intégralité de son dépôt de garantie. Si de nouvelles dégradations apparaissent, le propriétaire retient sur ce dépôt le coût des réparations ou du remplacement, justificatifs à l'appui.

En location meublée, l'enjeu financier est doublé : le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide (Service Public, fiche dépôt de garantie, vérifiée le 9 juin 2026). Le mobilier et l'électroménager s'ajoutent aux murs et aux sols dans la comparaison.

L'état des lieux de sortie doit être établi sous la même forme que celui d'entrée : soit un document unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie », soit deux documents de présentation similaire. Le support papier et le support électronique ont la même valeur.

Un état des lieux de sortie ne vaut que par la qualité de celui d'entrée : sans description précise à l'arrivée, aucune dégradation n'est démontrable au départ. Notre guide de l'état des lieux d'entrée en location meublée détaille les points à décrire pièce par pièce.
‍

Qui doit être présent à l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie se fait de façon contradictoire : locataire et propriétaire, ou leurs mandataires, sont présents ensemble au moment de la remise des clés. Un proche, une agence immobilière ou un commissaire de justice peut représenter la partie absente. Sans contradictoire, la valeur probante du document s'effondre.

Les deux situations de blocage n'ont pas les mêmes conséquences :

• Si le locataire ne se présente pas : le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constate le refus et désigne un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
• Si le propriétaire ne se présente pas : en l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état (Service Public, fiche F33671, vérifiée le 10 mars 2026). Aucune indemnisation n'est alors possible : le dépôt de garantie est dû en entier et les réparations restent à la charge du propriétaire.

Les clés se remettent en main propre. Si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut les lui adresser par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est cette remise, et non la fin du bail, qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie.

Quand un commissaire de justice intervient, il convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant son passage. À défaut, celui qui l'a mandaté ne peut pas réclamer à l'autre la moitié des frais (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183, commentée par Service Public).

‍

{{lead-magnet-modele="/composants"}}

Comment remplir l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie doit comporter les mentions fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Une mention oubliée fragilise le document en cas de litige, parce qu'elle empêche la comparaison avec l'état des lieux d'entrée.

• Type d'état des lieux : état des lieux de sortie ;
• Date d'établissement, et date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• Localisation du logement ;
• Nom des parties et domicile ou siège social du bailleur ;
• Nom et domicile des personnes mandatées, s'il y en a ;
• Relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie ;
• Clés et autres moyens d'accès aux locaux privatifs et communs ;
• Description précise, pièce par pièce, des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, complétée d'observations, de réserves et d'images ;
• Évolutions constatées depuis l'état des lieux d'entrée ;
• Signature des parties ou de leurs mandataires ;
• Adresse du nouveau domicile du locataire.

La description est le cœur du document. Détaillez les revêtements, puis chaque équipement : réfrigérateur, plaques, micro-ondes, canapé, literie. Ajoutez des photos datées, que le décret autorise expressément en complément des observations. Sans cette précision, une dégradation constatée à la sortie reste indémontrable.

Pour ne rien oublier, partez de notre modèle d'état des lieux en meublé : il reprend les mentions du décret et prévoit une colonne entrée et une colonne sortie sur le même document.

En location meublée, la partie mobilière se compare à l'inventaire annexé au bail. Notre générateur d'inventaire de mobilier produit la liste pièce par pièce à reprendre au départ du locataire.

‍

Usure normale ou dégradation : que peut retenir le propriétaire ?

Les différences dues à la vétusté du logement ou des équipements n'autorisent aucune retenue sur le dépôt de garantie (Service Public, fiche F33671, vérifiée le 10 mars 2026). Seules les dégradations imputables au locataire sont déductibles, et uniquement sur justificatif : devis, facture, photos ou constat de commissaire de justice.

La frontière se lit à l'usage. Peinture ternie après six ans, joint de douche noirci, moquette usée dans le passage : usure normale, à la charge du propriétaire. Trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, porte de réfrigérateur arrachée : dégradation, à la charge du locataire.

Une mauvaise utilisation accélère l'usure, et c'est là que les avis divergent. Pour trancher, annexez une grille de vétusté au bail : elle fixe une durée de vie et un taux d'abattement par équipement, donc la part payée par chacun. Notre article sur la grille de vétusté et son calcul donne la méthode et des durées de référence.

Cette grille n'est pas obligatoire : elle doit être choisie d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire, au plus tard à la signature du bail. Sans elle, l'appréciation de la vétusté se discute au cas par cas, puis devant le juge.

‍

Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

Le délai est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois s'il constate des différences justifiant une retenue (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le compte à rebours démarre à la remise des clés, pas à la date de fin du bail.

Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (Service Public, fiche F31269, vérifiée le 9 juin 2026). Pour un loyer de 700 €, trois mois de retard coûtent 210 € au propriétaire.

Une exception existe : la pénalité ne s'applique pas quand le retard vient du locataire qui n'a pas indiqué sa nouvelle adresse à la remise des clés. D'où l'intérêt de faire figurer cette adresse dans l'état des lieux de sortie, comme le prévoit le décret.

En copropriété, quand les charges sont payées par provisions avec régularisation annuelle, le propriétaire peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. En location meublée avec charges au forfait, cette provision n'existe pas : le solde est dû en une seule fois.

Le tableau ci-dessous résume ce que l'état des lieux de sortie déclenche selon la situation constatée à la remise des clés.

En résumé : un état des lieux de sortie conforme oblige à rendre le dépôt de garantie sous 1 mois, un état des lieux de sortie révélant des dégradations sous 2 mois, et l'absence d'état des lieux de sortie interdit toute retenue.

‍

Que faire en cas de litige sur l'état des lieux de sortie ?

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice intervient gratuitement. Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, cette étape amiable est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection (article 750-1 du code de procédure civile). Le délai pour agir est de 3 ans.

Quand l'état des lieux de sortie amiable est impossible — absence, refus de le faire ou refus de le signer — un commissaire de justice établit un constat locatif. Ses constatations s'imposent aux deux parties sans contestation possible, même si l'une d'elles n'était pas là, et les frais se partagent par moitié.

Le coût de ce constat locatif est réglementé et dépend de la surface du logement.

Un constat locatif coûte donc entre 162 € et 261 € TVA incluse en métropole, soit 81 € à 131 € pour chacune des deux parties. Ces montants s'appliquent depuis mars 2026 et sont différents dans les départements et régions d'outre-mer.

Côté propriétaire, la meilleure protection reste documentaire : deux états des lieux comparables, des photos datées, une grille de vétusté et des devis. Un locataire qui conteste disposera de modèles de lettres officiels pour réclamer son dépôt de garantie ou contester une facture de remise en état.

‍

Quelles conséquences fiscales après l'état des lieux de sortie ?

Au régime réel, les travaux payés après un état des lieux de sortie se déduisent de vos recettes locatives l'année du paiement quand il s'agit d'entretien ou de réparation. Les travaux d'amélioration, eux, s'amortissent sur leur durée d'usage. Au micro-BIC, aucune de ces dépenses n'est déductible : l'abattement forfaitaire les couvre déjà.

La fraction du dépôt de garantie que vous conservez change aussi de nature : ce n'est plus une garantie mais une somme qui vous est acquise, à intégrer aux recettes de l'exercice concerné. Le BOFiP retient ce même rattachement à l'année où les sommes sont acquises au bailleur, côté locataire professionnel (BOFiP, BOI-BNC-BASE-40-60-30).

La liste complète des dépenses admises figure dans notre article sur les charges déductibles en location meublée, remise en état comprise. C'est le point où un départ de locataire coûteux devient un levier fiscal.

Reste à savoir si le régime réel est plus intéressant que le micro-BIC dans votre situation. Notre simulateur d'économies d'impôts LMNP le calcule en quelques minutes : dans 85 % des dossiers traités par Nopillo, le régime réel ramène l'impôt sur les revenus locatifs à 0 €.

{{quizz-valeur="/composants"}}

Sources

• Service Public (DILA) — État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — page vérifiée le 10 mars 2026, consultée le 29 juillet 2026.
• Service Public (DILA) — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — page vérifiée le 9 juin 2026, consultée le 29 juillet 2026.
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux) — consultée le 29 juillet 2026.
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie) — consultée le 29 juillet 2026.
• Légifrance — Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (contenu de l'état des lieux et vétusté) — consulté le 29 juillet 2026.
• Légifrance — Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice — consulté le 29 juillet 2026.

‍