Guide LMNP et location meublée

Prisée des étudiants, des professionnels en mobilité et des touristes, la location meublée a le vent en poupe. Pour les investisseurs, ce type de location impose un statut particulier ; celui du loueur en meublé non professionnel. Bénéficiant d’une fiscalité à part et d’une rentabilité intéressante, ce régime fiscal est très avantageux pour les propriétaires bailleurs. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce statut et la location meublée à travers notre guide LMNP. 

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Qu’est-ce que le régime LMNP ?

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Créé en 1949, le statut LMNP permet aux propriétaires-bailleurs d’un bien meublé de bénéficier d’un régime fiscal à part. À cette époque, l’objectif du législateur était d’encourager les offres de maisons et d’appartements meublés afin de loger les populations “en transition”. C’est par exemple le cas des étudiants, des travailleurs détachés ou même des touristes. 

Plus de 70 ans plus tard, ce statut a toujours autant de succès. Et pour cause, il permet aux locataires de se loger sans avoir à acheter toutes les fournitures indispensables, tout en octroyant des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs. Mais pour cela, encore faut-il respecter certaines conditions. C’est ce que nous allons voir dans la suite de ce guide LMNP et location meublée. 

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

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Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, les propriétaires doivent aménager le logement conformément aux dispositions législatives et percevoir des revenus locatifs inférieurs à certains seuils. 

Une location meublée

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Définition 

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Pour comprendre la conception de location meublée, il convient de revenir à la définition mentionnée dans la loi ALUR. Au sens de cette loi, il s’agit “d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

Cela peut concerner plusieurs types de location, comme les locations saisonnières de type AirBnB, les locations longue durée, les colocations meublées, les logements de fonction, les résidences de services, ou les logements étudiants. 

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Dans le même esprit, un bien peut être meublé dans une construction neuve ou ancienne, ou encore dans un immeuble individuel ou collectif. Pour ce dernier, il faut toutefois veiller à ce que le règlement de copropriété ne prescrive pas la location meublée. 

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Les équipements meublés 

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Comme vu précédemment, l’une des conditions indispensables de la location meublée est la présence de mobilier. Mais alors quels sont les équipements concernés ? 

C’est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui nous donne la réponse. Voici la liste du mobilier à fournir :  

• Une literie (avec au moins une couette ou une couverture)  ;
• Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher (ou tout autre dispositif d'occultation des fenêtres) ; 
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou au minimum un compartiment de congélation) ; 
• De la vaisselle nécessaire pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager. 

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Si l’un de ces équipements manque à l’appel, le locataire est en droit de demander au propriétaire de les ajouter. À défaut, un juge pourra requalifier le logement en location nue. 

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La différence entre location nue et location meublée

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Le fait d’ajouter la liste des équipements susmentionnés permet de qualifier la location de bien meublé. Mais qu’est-ce que cela implique ?

La location meublée bénéficie de conditions de bail spécifiques : 

• Préavis du locataire : il est de 3 mois pour la location vide, contre 1 mois pour la location meublée. 
• Résiliation par le bailleur : dans les deux cas, il faut fournir un motif de résiliation. Mais la durée de préavis varie selon le type de bien. En effet, pour la location vide, le bailleur doit prévenir le locataire 6 mois avant l’échéance. À l’inverse, pour la location meublée, le délai est raccourci à 3 mois. 
• Dépôt de garantie : traditionnellement, le dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer. Mais le propriétaire d’un logement meublé, ayant engagé plus de frais pour l’ameublement, est en droit de demander une caution équivalent à deux mois de loyer. 
• État des lieux : lors de la signature du contrat de location, le propriétaire d’un bien meublé doit fournir un inventaire précisant la liste des équipements mis à disposition. 
• Durée du bail : en location meublée, c’est le bail d’un an qui a vocation à s’appliquer. Il peut même être réduit en cas de bail étudiant ou mobilité. À l’inverse, en location vide, la durée minimale de bail est de 3 ans avec tacite reconduction.  

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Et bien sûr, la location meublée vous permet aussi de bénéficier du statut de LMNP. À condition de respecter le second critère. 

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Des limites de ressources 

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Dès lors que vous louez un bien meublé, vous avez le choix entre deux types de statut : LMNP ou LMP (loueur meublé professionnel). La différence entre les deux tient surtout au niveau des montants de loyers perçus. Ainsi, vous bénéficiez du statut LMNP dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas : 

• 23 000 € ; 
• la moitié des revenus de votre foyer fiscal soumis à l’IR. 

Si vous passez ces seuils, l’activité de location est considérée comme étant professionnelle. Le statut LMP s’applique alors automatiquement. 

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Quelles différences entre LMNP et LMP ? 

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En fonction de vos recettes locatives, vous bénéficierez du statut LMP ou LMNP. Et cela impacte directement votre fiscalité : 

• L’imputation du déficit : le LMP peut imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limite de montant. Alors que le LMNP ne peut imputer les déficits que sur ses revenus locatifs, et sur une période de 10 ans. 
• La plus-value : le propriétaire LMP peut être exonéré de plus-value dès lors qu’il exerce son activité depuis plus de 5 ans et que ses recettes sont inférieures à 90 000 €. En revanche, le LMNP est soumis au même régime d'imposition des plus-values que les particuliers. 
• L'impôt sur la fortune immobilière : le LMP pourra exclure son bien meublé de l’assiette de calcul de l’IFI (sous certaines conditions). Ce qui n’est pas le cas du propriétaire LMNP. 
• Les cotisations sociales : elles sont plafonnées à 17,2 % pour les LMNP, contre 40 % pour les LMP. 

Est-il possible de bénéficier du dispositif de défiscalisation pour un logement neuf en meublé ?

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Rappel sur la loi Pinel

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La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus connus des investisseurs immobiliers. Reconduit en 2023 à travers le Pinel Plus, il leur permet d’obtenir des avantages fiscaux dès lors qu’ils achètent dans les quartiers où l’offre et la demande sont déséquilibrées. 

Mais pour cela, la loi Pinel Plus impose certaines conditions : 

• Un appartement dans un immeuble d'habitation collectif ;
• Un bien immobilier situé dans une zone géographique définie ;
• Un logement neuf ou rénové à neuf ; 
• Un logement servant de résidence principale pour le locataire ;
• Un plafonnement au niveau du loyer et des revenus du locataire ;
• Une performance énergétique minimale ;
• Un logement respectant les critères de qualité énoncés par le nouveau dispositif (notamment en termes de superficie et d’espace extérieur) ; 
• Une durée minimale de location de 6 ans ; 
• Un logement nu

Si le propriétaire bailleur respecte toutes ces conditions, il peut obtenir une réduction d'impôt allant de 10,5 % à 17,5% selon la durée de la période de location. Pour plus d'informations sur cette loi, c'est par ici.

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Logement neuf et LMNP

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L’une des conditions du dispositif Pinel concerne la nécessité de louer un logement vide. Dans ce cadre, il ne sera pas possible de cumuler le statut de LMNP avec la défiscalisation Pinel. 

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Pour autant, ce n’est pas une raison de renoncer à l’activité de location meublée non professionnelle. En effet, bien souvent ce modèle est le plus avantageux pour les investisseurs. Et ce, pour plusieurs raisons : 

• Une plus grande liberté : la loi Pinel énonce un certain nombre de conditions pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt. Comme la zone géographique, les revenus du locataire, le montant maximum du loyer, le niveau de performance énergétique, la qualité du logement ou encore la durée de location. Ce qui réduit le choix au moment de l’acquisition d’un bien immobilier. Avec le statut LMNP, la seule condition est de respecter la liste des meubles mis à disposition. 
• La réduction d'impôt : selon le régime choisi (que nous aborderons ultérieurement), le dispositif LMNP peut vous permettre de bénéficier d’une imposition nulle. À l’inverse, avec Pinel, la réduction d'impôt est limitée (et également plafonnée à 10 000 €). 
• Le budget initial : la loi Pinel imposant de louer un logement neuf ou rénové à neuf, le montant de l’investissement sera généralement plus élevé (soit au niveau du prix d’acquisition, soit au niveau des travaux de rénovation). En revanche, le choix de logement en LMNP étant beaucoup plus libre, vous pourrez trouver des appartements moins onéreux qui correspondent à votre budget.  

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Cela dit, en fonction de vos objectifs et de votre situation, la loi Pinel peut aussi être plus avantageuse. Alors n’hésitez pas à comparer les deux dispositifs avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif. 

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Comment se déclarer en LMNP ? 

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Dès lors que le bien est meublé, vous devez déclarer votre activité de LMNP. Pour cela, il convient de réaliser les démarches nécessaires sur le site de l'INPI. À travers ce document, vous devez renseigner l’adresse du logement et la date de mise en location, choisir le régime fiscal et le régime de TVA (sur ce point, vous n’êtes concerné que si vous louez dans une résidence de service). 

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Bon à savoir : si l’activité de location immobilière est en indivision, il faudra remplir le formulaire FCMB (Cerfa 11924*01).

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Dans tous les cas, cette déclaration doit être réalisée dans les 15 jours suivants le début de votre activité. Vous obtiendrez ensuite votre numéro de SIRET qui vous servira lors de la déclaration d'impôt sur le revenu. 

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En plus de l’immatriculation, n’oubliez pas de créer votre espace professionnel sur le site des impôts. Cela vous permettra de vous acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Nous vous conseillons également d’adhérer au centre de gestion agréé (CGA) pour bénéficier de certains avantages. Par exemple, un accompagnement dans la gestion quotidienne en LMNP, la non-majoration de 25 % du résultat imposé ou encore une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité.

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Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

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La déclaration des recettes locatives en LMNP s’effectue en même temps que la déclaration de revenus. Il faudra alors joindre un document complémentaire qui dépend de votre régime fiscal : 

• Régime BIC : vous devrez envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222). Attention, il faut renseigner l’intégralité des recettes, et non déduire l’abattement forfaitaire. C’est l’administration fiscale qui s’en charge. 
• Régime réel : vous devrez envoyer les formulaires Cerfa 2031, 2033, 11085 et annexes à l’administration fiscale. 

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Quel bail meublé choisir ?

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S’il est courant d’opter pour un bail de location meublée classique, il existe aussi deux autres types de baux qu’il convient de connaître : 

• Le bail étudiant : à destination des étudiants, c’est un bail qui est conclu pour une durée de 9 mois reconductible tacitement. L’idée est alors de permettre aux étudiants de se loger pendant la durée de leurs études, sans être contraints par le paiement d’un loyer en période estivale. 
• Le bail mobilité : c’est un contrat mis en place par la loi ELAN entré en vigueur en novembre 2018. Ce bail s’adresse exclusivement à certaines catégories de population (ceux qui sont “en transition”). C’est pourquoi, la durée de location est comprise entre 1 à 10 mois, le dépôt de garantie est interdit et les charges sont uniquement remboursables par forfait. 

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Comment choisir sa location meublée ?

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Comme pour tout investissement locatif, la première chose à faire est d’étudier la rentabilité du bien immobilier. Il s’agit alors de déterminer l’ensemble des recettes et des charges. Ces éléments vous permettront ensuite de calculer le taux de rendement et le cashflow. Sur ce point, il n’y a pas de taux idéal, puisque cela peut varier d’une ville à l’autre. 

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Attention, si vous souhaitez rentabiliser votre placement, il faut minimiser les vacances locatives. Or, avec la location meublée, le turn over est plus important. C’est pourquoi, le choix de la localisation est déterminant. Vous devez alors privilégier les villes dynamiques. C’est-à-dire, les quartiers étudiants, les bassins d’emploi, les zones bien desservies en transport en commun avec de nombreux services à proximité. 

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Et bien sûr, vous devrez également aménager le logement. 

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Comment meubler une location ?

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Comme vu précédemment, vous devez impérativement meubler l’appartement ou la maison avec tous les équipements mentionnés au sein du décret de 2015. Au-delà de cette liste obligatoire, il est aussi possible d’ajouter des meubles facultatifs, comme un téléviseur, un lave-linge, un lave-vaisselle, etc. Cela vous permettra alors d’ajouter plus de valeur à votre bien. 

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En outre, voici quelques astuces supplémentaires pour bien aménager le logement : 

• Privilégiez les équipements faciles à entretenir : comme le risque de turn-over est important, choisissez des équipements ne nécessitant pas trop d’entretien. 
• Choisissez des meubles résistants : ils doivent être capables de conserver un bon état malgré le passage successif de différents locataires. À ce titre, évitez les fournitures bas de gamme (sans pour autant opter pour des meubles premium). 
• Ajouter quelques touches de décoration : cela vous permettra de vous faire remarquer sur les sites d’annonces en ligne. 

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Quel est le régime fiscal du propriétaire LMNP ?

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Contrairement à la location nue, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. 

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Le régime micro- BIC 

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Ce régime est appliqué de manière automatique dès lors que les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 77 700 € (et 176 200 € pour les logements touristiques classés). 

Cela vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (et 71 % pour les meublés de tourisme), contre 30 % pour les locations nues. 

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Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos recettes locatives (c’est-à-dire loyer, charges comprises). Il suffira ensuite d’ajouter ce montant à vos autres revenus. Dès lors, le barème progressif de l'impôt s’applique sur l’ensemble de vos ressources. 

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Attention, quel que soit le montant des frais engagés pour la mise en location, vos charges ne sont déductibles qu’à hauteur de 50 %. 

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Le régime réel 

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Si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, vous pouvez aussi opter pour le régime réel lors de votre déclaration d’activité en LMNP. 

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L’idée étant de prendre en compte réellement vos recettes et vos dépenses, vous pouvez déduire l’ensemble de vos frais et charges nécessaires à la mise en location du bien. C’est-à-dire : 

• les frais d’entretien, 
• les frais d’assurance, 
• les honoraires de l’agence immobilière, 
• les frais de notaire (uniquement l’année d'acquisition du bien), 
• les intérêts d’emprunt, 
• la taxe foncière, 
• les frais de comptabilité, etc. 

Toutes ces charges déductibles doivent être justifiées, rattachées de manière directe à la gestion de l’activité et comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. 

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En plus de déduire vos frais, vous pouvez aussi amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les travaux de construction ou d’amélioration pendant une durée de 9 ans. 

Selon ce principe, chaque bien perd de la valeur au fil des années. L’amortissement vous permet de déduire cette perte de valeur sur vos revenus locatifs. 

Par exemple, la durée d’amortissement de la literie est fixée à 6 ans. Si vous avez acheté un lit neuf à 600 €, vous pourrez déduire 100 € chaque année. 

Mais pour cela, il faut conserver toutes les factures. Et ces dernières doivent être émises avant votre début d’activité en tant que LMNP. Il convient donc de tenir une comptabilité extrêmement rigoureuse pour effectuer tous ces calculs. 

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Bon à savoir : il existe deux types de régime réel (simplifié et normal) selon le montant des recettes locatives. Les différences entre les deux concernent surtout les démarches administratives et la déclaration de TVA. 

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Lequel choisir ?

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Le choix du régime fiscal dépend en grande partie de vos charges et frais. En effet, si ces derniers représentent plus de 50 % de vos recettes locatives, c’est le régime réel qui est le plus avantageux. C’est souvent le cas si vous prévoyez des travaux ou si vous avez fait un crédit immobilier pour acquérir le bien. 

Avec ce régime, il est possible de réduire drastiquement la base imposable, voire de l’éliminer. Auquel cas, vous ne serez pas imposé sur vos recettes locatives. 

Pour vous aider à mieux comprendre, nous vous proposons un exemple : 

Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros HT. Pour ce bien, voici l’état de vos recettes, charges et amortissement : 

• Loyer : 800 € par mois, soit 9600 € par an 
• Taux d’amortissement : 2 %, soit 4000 €
• Charges déductibles : 7 000 € 

Avec le régime BIC : vous serez imposé sur une base de 4800 €. 

Avec le régime réel : ici, le montant déductible excède vos recettes locatives. Votre base taxable étant nulle, vous ne serez pas imposé. En prime, les 1400 € de déficit pourront être reportés sur l’année suivante (pendant 10 ans).

Bon à savoir : il est toujours possible de changer de régime applicable en adressant sa demande auprès du service des impôts avant le mois de mai de l’année en cours. 

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Quelles sont les charges en location meublée ?

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Les charges récupérables 

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Que ce soit pour la location vide ou meublée, il y a plusieurs charges locatives pour lesquelles le propriétaire est en droit de demander le remboursement au locataire.

Il s'agit des dépenses suivantes : 

• les dépenses d'entretien de la copropriété (ménage des parties communes, entretien des espaces verts, …) ; 
• les menues réparations et maintenances (ascenseur, interphone, …) ;
• les factures énergétiques (eau froide, eau chaude, chauffage, … );
• les taxes et redevances (la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Par ailleurs, dans le cadre de la location meublée, le propriétaire peut aussi s'acquitter des factures d’électricité et d’internet pour faciliter l’emménagement de son locataire. Ce sont également des charges récupérables. 

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La récupération des charges 

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En location meublée, il est possible d’opter pour deux modalités de versement des charges :

• Les charges au réel : le locataire verse une provision des charges en même temps que le loyer. Celle-ci doit être régularisée une fois par an en fonction des charges effectivement payées. Pour cela, le propriétaire envoie un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle. Si les dépenses ont été plus importantes, le locataire doit rembourser le propriétaire. Et inversement. 
• Le forfait de charges : le propriétaire détermine un montant fixe qui sera appliqué tout au long de l’année. Et ce, quelles que soient les charges réelles. Il n’y a donc pas de régularisation à la fin de l’année. Mais attention, le propriétaire ne peut fixer ce forfait arbitrairement. Généralement, il prend en compte le montant acquitté par le locataire précédent (avec possibilité de réviser le forfait chaque année). 

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Dans les deux cas, le montant et la modalité de paiement doivent être indiqués sur le contrat de bail. 

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Le choix entre ces deux modalités n’est pas possible pour tous les types location. En effet, sauf colocation, les propriétaires d’un logement nu doivent impérativement opter pour la provision sur charge. À l’inverse, dans le cadre d’un bail mobilité, c’est le forfait qui s’applique automatiquement. 

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Quels sont les avantages du statut de LMNP ?

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La rentabilité intéressante

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Si l’investissement de départ est plus important, celui-ci peut être rapidement rentabilisé avec une location meublée. Et pour cause, les loyers sont généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des logements vides (voire parfois jusqu’à 30 %). Cette différence s’explique par la mise à disposition des équipements qui évitent au locataire d’acheter des fournitures lors de l’aménagement. 

Cette rentabilité est encore renforcée pour les propriétaires qui optent pour la location saisonnière. 

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Une fiscalité avantageuse 

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L'avantage incontournable du statut LMNP se situe au niveau de la fiscalité. Et ce pour plusieurs raisons : 

• L’abattement forfaitaire de 50 % pour le régime BIC : contre 30 % pour la location nue. 
• L’amortissement et les déductions avec le régime réel : cela vous permet de réduire drastiquement la base taxable, et parfois même de bénéficier d’une imposition nulle. 
• Le déficit : si les charges sont supérieures aux recettes, vous pourrez reporter ce déficit sur les années suivantes. Et ce, pendant 10 ans.
• La récupération de la TVA : dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA des biens meublés. Mais pour cela, il faut respecter certaines conditions, telles que l’interdiction de revendre pendant 20 ans, la location dans une résidence de service, l’achat d’un bien neuf (ou achevé il y a moins de 5 ans). 

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Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?

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Les démarches administratives 

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Pour bénéficier des avantages du statut de LMNP, vous devez accomplir certaines démarches administratives : immatriculation, déclaration d'impôt sur le revenu plus complexe et paiement de la CFE.

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Heureusement, il est possible de simplifier toutes ces démarches en faisant appel à nopillo. En plus de vous fournir des conseils avisés, nous automatisons toutes ces tâches pour vous simplifier la vie. 

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Le non-cumul des dispositifs de défiscalisation

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Comme vu précédemment, le gouvernement a mis en place certains dispositifs de défiscalisation pour rééquilibrer l’offre et la demande immobilière. C’est le cas de la loi Pinel pour le neuf ou encore de la loi Malraux (pour les bâtiments anciens). Malheureusement, ces deux dispositifs ne se cumulent pas avec le statut de LMNP. 

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Cela dit, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard si vous êtes propriétaire d’une location meublée dans une résidence de service. À travers ce dispositif, vous profitez d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien immobilier HT (à étaler sur 9 ans). Attention toutefois, cela ne se cumule pas avec la possibilité d’amortissement prévu pour le régime réel. 

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L’investissement initial de départ plus important 

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Pour bénéficier du statut de LMNP, il faut meubler entièrement le bien. Autrement dit, faire des dépenses supplémentaires avant la mise en location.

Mais rassurez-vous, cet investissement de départ sera doublement rentabilisé. D’une part, parce que la location meublée est généralement louée plus cher que la location vide. D’autre part, parce que le régime réel simplifié du statut LMNP vous permet d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le composent pendant une période de 9 ans. 

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Vous l’aurez compris, la location meublée avec le statut LMNP vous permet d’optimiser votre investissement immobilier. À condition bien sûr d’utiliser les bons outils, comme nopillo.

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