Investissement locatif en LMNP - Ce qu'il faut savoir

Loyers plus élevés, réponse à la demande locative, flexibilité et avantages fiscaux, la location meublée figure parmi les options favorites des investisseurs. Mais pour profiter de ces bénéfices, encore faut-il respecter les conditions de statut et faire les bons choix. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour réussir et optimiser votre investissement locatif en LMNP. 

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Meubler le logement avec les fournitures obligatoires 

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Pour faire un investissement locatif en LMNP, vous devez impérativement respecter les conditions de ce statut. Cela concerne les niveaux de recettes locatives, mais aussi et surtout, la mise à disposition d’un bien meublé. Autrement dit, “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

Alors quel mobilier mettre à disposition du locataire ? Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 nous donne la liste des fournitures indispensables : 

• Une literie ; 
• Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher ; 
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou au minimum un compartiment de congélation) ; 
• De la vaisselle nécessaire pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager. 

À défaut de respecter cette liste, votre bien peut être requalifié de logement vide, et vous perdrez alors les bénéfices du statut LMNP. 

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Définir le type de location 

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Au-delà de la location meublée, l’investissement locatif en LMNP regroupe une multitude de réalités. En effet, vous pouvez opter pour : 

• La location saisonnière : il s’agit de la location à la nuit ou à la semaine. Dans ce cadre, votre bien est loué par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée de type AirBnB ou Booking. Si ce type de location vous permet de bénéficier d’une rentabilité impressionnante, il faut toutefois que le logement soit bien positionné (région touristique, ville dynamique, ...). 
• La location longue durée : c’est le contrat de location classique conclu pour une durée minimale d’un an (renouvelable tacitement). Vous pouvez aussi faire de la colocation pour optimiser le rendement de votre investissement locatif. 
• La location étudiante : à destination des étudiants, le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 mois. Cela leur permet ainsi de disposer d’un logement pendant l’année scolaire, sans être contraints de continuer à payer un loyer en été. De votre côté, vous pouvez faire pour la location saisonnière pendant les vacances afin de limiter le vide locatif. 
• La location moyenne durée : c’est le bail mobilité qui vous permet de louer un bien pour une période allant de 1 à 10 mois. Si ce contrat se démarque par sa flexibilité, le profil des locataires est très strict. En effet, vous ne pouvez louer qu’à des personnes en formation professionnelle, en stage ou en apprentissage, des étudiants, des personnes engagées dans le cadre d’un service civique, des salariés en mission temporaire, en intérim, en contrat saisonnier, en mutation professionnelle ou en CDD. ‍
• Les résidences de service : comme des EHPAD, des résidences étudiantes ou des maisons spécialisées. Ici, vous devez proposer des prestations de services, telles que le petit déjeuner, l’accueil des locataires, la fourniture du linge ou le nettoyage régulier (a minima 3 sur les 4).

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Choisir le bon régime fiscal pour optimiser son investissement locatif en LMNP 

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Si le loueur meublé non professionnel réalise un investissement locatif en nom propre, ses recettes sont tout de même considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme revenus fonciers. À ce titre, il bénéficie d’un régime fiscal à part. Et ce, aussi bien pour le régime de droit commun micro BIC, que pour le régime réel d’imposition. 

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Le régime micro- BIC 

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Dès lors que les recettes issues de votre investissement locatif en LMNP sont inférieures à 77 700 € pour les locations classiques (ou 15 000 € pour les logements de courte durée ou 188 700 € pour les chambres d'hôte), vous passez automatiquement sous le régime micro-BIC. Dans ce cadre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de :

• 30 % : location de courte durée
• 50 % : location de longue durée
• 51 % : meublé de tourisme classé et situé hors zone tendue (sinon, c'est l'abattement de 30 % qui s'applique)
• 71 % : chambre d'hôte.

Mais attention, vous ne pourrez déduire aucuns autres frais, même s’ils représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs. C’est pourquoi, il est possible d’opter pour le régime réel. 

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Le régime réel 

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L’objectif est de prendre réellement en compte vos recettes et vos dépenses. Pour cela, vous bénéficiez de deux mécanismes fiscaux :

• La déduction des charges : vous pouvez déduire l’ensemble des frais nécessaires à la mise en location du bien, tels que les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les frais de carburant, etc. 
• L’amortissement : vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de construction. Et ce, pendant une durée de 9 ans. L’idée est alors d’intégrer la perte de valeur du bien au fil des années. 

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À travers ces deux mécanismes, il est possible de réduire la base imposable, et parfois même de la supprimer. Dans ce cas, l’excédent est considéré comme un déficit, qui est reportable pendant 10 ans. 

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Le choix du régime impactera fortement la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP. Il est donc primordial de sélectionner le bon régime dès le début d’activité de location meublée. 

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Réaliser toutes les démarches administratives obligatoires en LMNP 

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Pour réussir votre investissement locatif en LMNP, vous devez respecter l’ensemble de vos obligations fiscales et comptables. Et notamment les démarches administratives associées : 

• Ouvrir un compte bancaire : il ne s’agit pas nécessairement d’un compte professionnel, mais vous devez a minima ouvrir un compte bancaire dédié. C’est d’ailleurs obligatoire à partir de 10 000 € de recettes locatives. 
• Immatriculer son activité : dans les 15 jours suivants le début de votre activité de loueur meublé non professionnel, vous devez remplir une déclaration de création d’entreprise 
• Déclarer ses revenus locatifs : les formalités relatives à la déclaration fiscale varient selon le régime choisi. En effet, elles sont simplifiées pour le régime micro-BIC. Mais vous pouvez toujours vous faire accompagner par nopillo pour le régime réel. Dans tous les cas, vous devez envoyer votre liasse fiscale LMNP en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu.
• Payer la CFE : en tant que propriétaire bailleur LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises. Pour cela, vous devez créer votre compte professionnel sur le site des impôts et remplir le formulaire n° 1447 C-SD en début d’activité. 
• Récupérer la TVA : cela concerne uniquement les loueurs meublé non professionnels ayant réalisé un investissement immobilier locatif dans le neuf. 
• Déclarer la TVA : uniquement si vous êtes propriétaire d’une résidence proposant des prestations de service para-hôtelières. 
• Remplir la déclaration d’occupation : vous devez déclarer l’occupation de l’ensemble de vos logements (résidence principale, résidence secondaire, bien mis en location ou bien vacant). Et ce, avant le 30 juin 2023

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Si vous souhaitez en savoir plus sur les démarches administratives, n’hésitez pas à consulter cet article. 

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