LMNP et TVA : Quels sont les droits et obligations ?
.jpg)
LMNP et TVA : Entre calcul, déclaration, remboursement et récupération, découvrez vos droits en tant que Loueur Meublé Non Professionnel.
{{livre-blanc-guide-sur-optimisation="/composants"}}
LMNP et TVA ? Comment calculer, déclarer, se faire rembourser et la récupérer ?
En principe, remboursement, récupération, LMNP et TVA… ne vont pas ensemble !
Le Loueur Meublé Non Professionnel n’est pas redevable de la TVA mais il existe certaines exceptions. Comprendre les taxes ainsi que les liens entre TVA et LMNP est essentiel pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Dans quels cas peut-on profiter de la récupération de la TVA en LMNP ? Découvrez les réponses.
Location meublée et TVA, comment la récupérer lors de l’achat
Les propriétaires qui achètent un logement neuf auprès d’un professionnel doivent s’acquitter du paiement, de leur futur bien en location meublée et de la TVA. Cette taxe correspond à 20 % du prix du bien immobilier, ce qui peut augmenter fortement le coût global de votre projet d’acquisition. Heureusement, en LMNP, la récupération de la TVA, sous certaines conditions, est possible.
Lors de vos investissements, il est crucial de savoir si vous serez exonéré, sur votre LMNP, de la TVA ou non .
Les conditions pour récupérer la TVA en LMNP
Pour limiter l’impact de la TVA sur un projet d’investissement immobilier, le gouvernement prévoit, pour les LMNP, la TVA récupérable sous certaines conditions cumulatives :
- Un logement neuf : il peut s’agir d’un bien construit depuis moins de 5 ans, d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’un bien construit après achat.
- Une première propriété : vous devez être le premier propriétaire de ce bien immobilier.
- Des prestations complémentaires : vous devez proposer a minima trois des prestations suivantes : la blanchisserie, l’entretien des locaux, la réception de la clientèle et le petit-déjeuner. C’est par exemple le cas pour un EHPAD, une résidence de tourisme, une résidence d'affaires ou une maison de retraite.
- La gestion du bien : le bien mis en location meublée doit être géré par un professionnel.
- La durée de location : elle doit être de 9 ans minimum.
- La durée de possession : le propriétaire LMNP doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans. En cas de vente avant la fin de ce délai, vous devrez rembourser la TVA récupérée au prorata des années de possession.
- L’obtention d’un numéro de TVA et la réalisation de déclarations de TVA selon les échéances fixées.
Dès lors que vous respectez les conditions susmentionnées, vous pourrez récupérer la TVA payée.
Les démarches pour récupérer la TVA en location meublée
Pour récupérer la TVA en location meublée, vous devez réaliser les démarches suivantes :
- La déclaration d'activité en LMNP : vous ne pourrez récupérer la TVA que si vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Vous devez donc réaliser toutes les démarches d’immatriculation. Consultez notre dossier pour avoir plus de détails sur les démarches administratives en LMNP.
- L’inscription à la TVA : dès lors que vous êtes considéré comme propriétaire bailleur LMNP, vous devez envoyer une demande d’inscription à la TVA au centre des impôts (par lettre recommandée avec accusé de réception). Au sein de ce courrier, vous devez vous engager à confier la gestion et l’exploitation du bien immobilier à un professionnel, pendant une durée de 9 ans. Cela vous permettra ensuite d’obtenir un numéro de TVA.
- La demande de remboursement : pour bénéficier d’un remboursement de TVA, vous devrez envoyer le formulaire 3519 au centre des impôts. Plusieurs pièces jointes vous seront également demandées avec ce formulaire, telles que votre RIB, l’acte notarié relatif à l’achat du bien (avec prix HT et TTC), la copie du bail commercial, le décompte du notaire mentionnant le montant de la TVA.
Ces démarches permettent également d’en savoir plus par rapport à la TVA sur la LMNP.
Dans un délai allant de 15 jours à 6 mois, vous recevrez un virement bancaire de la part du Trésor Public pour le remboursement de la TVA. Si le bien mis en location est en VEFA, le remboursement peut s’effectuer de manière progressive.
Vous savez maintenant comment entamer le processus de récupération de la TVA sur votre location meublée !
La TVA pour la gestion locative en LMNP
Au-delà de la TVA payée lors de l’achat, les propriétaires LMNP doivent-ils faire payer une taxe sur la valeur ajoutée à leur locataire ? En principe, les Loueurs en Meublé Non Professionnels sont exonérés de TVA. Ils ne peuvent donc la facturer, ni récupérer la TVA payée pour la gestion locative (comme pour l’achat des meubles, les travaux, …).
Cependant, si vous proposez des prestations annexes en complément de la location, vous perdez l'exonération de TVA.. Dans cette hypothèse, vous réalisez du louage de service (et non plus du louage de chose), ce qui change les règles applicables en matière de TVA en Loueur Meublé Non Professionnel.
{{lead-magnet-calendrier="/composants"}}
Les conditions pour être soumis à la TVA
Les prestations para-hôtelières
Dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières pour des séjours d'au moins 30 jours, vous êtes soumis à la TVA sur votre location meublée (article 261 D-4° du CGI).
C'est aussi le cas si vous faites des prestations dans une location meublée à usage résidentiel (résidence sénior, étudiants...).
Alors quelles sont les prestations para-hôtelières ?
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- Le service de petit-déjeuner ;
- La blanchisserie ;
- L'accueil de la clientèle (ou des locataires).
Si vous réalisez trois de ces prestations de manière habituelle, vous êtes soumis à la TVA. Ici, la simple proposition suffit. Alors même si vous ne les réalisez que sur demande de vos clients, vous êtes redevable de la TVA.
Bon à savoir : si vous sous-traitez ces services et que vous ne les facturez pas directement aux clients, vous êtes également exonéré de TVA sur votre location meublée Airbnb ou autre meublé.
Le type de logement meublé
Outre les prestations para-hôtelières, l’article 261 D, 4° du Code général des impôts prévoit l’application du régime de TVA pour :
- les hôtels de tourisme classés ;
- les villages de vacances classés ou agréés ;
- les résidences de tourisme classées, les EHPAD ou les résidences étudiantes (dès lors qu’elles sont confiées à un ou plusieurs exploitants pour une durée minimale de 9 ans).
Vous devrez donc payer la TVA sur votre location meublée de tourisme classée en résidence !
Cette obligation s’étend également à la TVA sur location meublée saisonnière, sous certaines conditions.
L’exonération de TVA en LMNP
Si vous répondez aux conditions susmentionnées, vous êtes alors redevables de la TVA avec votre LMNP. Cependant, il est possible de bénéficier d’une franchise de TVA si vos recettes locatives sont inférieures au seuil ci-dessous :
- 91 900 euros en para-hôtellerie (ou 101 000 euros, si les recettes de l’année N-2 étaient inférieures à 91 900 euros)
Attention, bénéficier d’une franchise de TVA signifie également que vous ne pourrez récupérer la TVA déductible.
L'assujettissement à la TVA
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez facturer la taxe sur la valeur ajoutée à l’ensemble de vos locataires. Le montant de la TVA applicable varie selon les prestations :
- Les locations meublées avec prestations para-hôtelières : le taux de TVA est de 10 % sur le prix de location.
- Les maisons de retraite, les établissements pour personnes handicapées ou jeunes travailleurs, les logements-foyers ou les centres de réadaptation professionnelle ou à vocation sociale : le taux applicable est de 5,5 %.
- Les services annexes : le taux de TVA est généralement de 20 %.
Pour ces différents services, vous devrez collecter la TVA, la déclarer et la verser à l’administration fiscale.
En contrepartie, vous pourrez déduire la TVA payée pour certaines dépenses. Par exemple, les travaux, les frais d’entretien et de réparation, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, les frais d’adhésion à un OGA ou encore les émoluments du notaire. En revanche, les droits de mutation, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière ou la CFE n’ont pas de TVA récupérable.
La déclaration de TVA
Pour procéder à la déclaration de la TVA en LMNP, vous devez d’abord créer votre compte professionnel sur le service des impôts. Ici, vous pourrez déclarer la TVA collectée et déductible. À noter que la tenue d'une comptabilité permettant de retracer la TVA collectée et déductible est obligatoire.
La déclaration de la TVA pour les Loueurs Meublés Non Professionnels au régime simplifié est annuelle. Celle-ci doit être remplie avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. À ce moment, vous pourrez verser la TVA collectée et déduire la TVA payée.
Bon à savoir : Au régime simplifié (CA12) en Location Meublée Non Professionnelle pour la TVA, l'administration fiscale prévoit le versement en deux acomptes :
- Un premier en juillet, qui correspond à 55% de la TVA due au titre de l'exercice précédent.
- Un second en décembre, qui correspond à 40% de la TVA due au titre de l'exercice précédent.
Cependant, si le montant annuel de la TVA à payer est supérieur à 15 000€, c'est le régime réel (CA3) qui s'applique (avec une déclaration mensuelle ou trimestrielle).
Envie de plus de conseils et de documentation sur la LMNP en général ? Cliquez ici !
{{livre-blanc-guide-immatriculation="/composants"}}
