Taxe d’habitation et location saisonnière - Qui paye quoi ?
La taxe d’habitation en location saisonnière est-elle encore due ? Qui doit la payer ? Comment éviter de la payer ? Nopillo répond à vos questions.
Depuis la loi de Finances 2020, la taxe d’habitation a vocation à disparaître. Mais uniquement sur la résidence principale. Pour ce qui est des maisons de vacances, des logements vacants, des investissements locatifs, ou des meublés de tourisme, cet impôt local est toujours d’actualité.
Alors qui paie la taxe d'habitation en location meublée saisonnière ? Est-il possible d’en être exonéré ? Quel est son montant ? Quid de la CFE ? Nopillo répond à toutes vos questions.
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La taxe d'habitation d’un meublé de tourisme est-elle due ?
Contre toute attente, la taxe d’habitation d’un meublé de tourisme est toujours redevable.
En effet, la loi de Finances 2020 a prévu la suppression de cette taxe uniquement pour les résidences principales. Un meublé de tourisme est le contraire d’une résidence principale. Pour les locataires, il s’agit simplement d’un logement de vacances le temps de quelques jours, quelques semaines tout au plus. Pour les propriétaires, il s’agit principalement d’un investissement locatif. Même si certains profitent justement de cette résidence idéalement située à la mer ou à la montagne pour déconnecter.
Dans ce cas, la location saisonnière fait double emploi : génératrice de revenus mensuels et pied à terre pour les vacances.
Alors si vous avez un meublé de tourisme classé, la taxe d'habitation continuera généralement de courir. Rassurez-vous, il existe des exceptions pour les LMNP saisonniers avec la taxe habitation.
Bon à savoir : Quel que soit le classement du meublé de tourisme, la taxe d'habitation reste redevable. Ce qui compte, c’est l’usage du logement.
Location saisonnière - CFE et taxe d’habitation, que devez-vous payer ?
En location saisonnière, la CFE et la taxe d’habitation sont toujours d’actualité. Dans les deux cas, il s’agit d'impôts locaux ayant pour objectifs de financer le budget des collectivités territoriales, notamment pour les dépenses liées aux infrastructures, transports et services publics locaux.
Malgré un objectif commun, ces deux taxes s’adresse à deux profils différents :
- La taxe d’habitation : comme son nom l’indique, cet impôt vise à taxer “l’habitation”. ll s’adresse donc davantage à des particuliers, pour le simple fait d’occuper le logement. Mais avec la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les choses changent. Désormais, ce sont les logements vacants, loués à titre onéreux ou à titre gratuit qui sont imposés. Ainsi, la taxe d’habitation d’une location meublée saisonnière est due.
- La CFE : la cotisation foncière des entreprises s’adresse à toute personne ou entreprise exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition, y compris les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Quid si vous louez votre logement personnel ?
Sur la taxe d'habitation de la location saisonnière, le bofip précise qu’elle est toujours due à partir du moment où vous en profitez. Mais pour la CFE, il est possible de bénéficier d’une exonération sur tout ou partie de l’habitation personnelle louée.
Location saisonnière et taxe habitation - Qui paye quoi ?
En location saisonnière, la taxe d’habitation est due par le propriétaire-bailleur. Logique ! Imaginez-vous partir en vacances dans un AirBnB, et un an plus tard, le Fisc vous annonce que vous devez payer la taxe d'habitation d’une location courte durée pour seulement quelques jours de vacances. Une telle situation peut paraître incohérente.
Même si le propriétaire n’est pas le premier occupant du logement, c’est tout de même à lui de payer.
Cela dit, il est possible de s’extraire de cette obligation. Et oui, la taxe d’habitation d’un LMNP saisonnier a pour objectif d’imposer l’occupation du logement, pas sa propriété (il y a déjà la taxe foncière pour ça). Pour vous extraire de cette obligation légale, il vous suffit alors de prouver à l’administration fiscale que vous n’occupez pas le logement. Jamais. Car si vous profitez de votre maison secondaire entre deux locataires lors de la période estivale, vous restez redevable de la taxe d’habitation (en SCI location saisonnière ou en LMNP).
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Comment bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation d’un meublé de tourisme ?
Bonne nouvelle, il existe une exonération pour la taxe d’habitation d’un meublé de tourisme. Mais alors comment en profiter ?
Vous pouvez bénéficier de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire d’une location saisonnière dans deux hypothèses :
1 - Vous utilisez le bien comme un simple investissement locatif. En aucun cas, il ne s’agit de votre maison de vacances. Si vous faites exclusivement de la location courte durée, la taxe d'habitation peut être exonérée.
Mais l'administration fiscale n’accorde pas une exonération aussi facilement. Elle exige des preuves. Alors pour démontrer votre bonne foi, le plus simple est de confier un mandat de gestion à un agent immobilier ou une conciergerie. Au sein de ce mandat, vous pouvez insérer une clause excluant l’usage du bien de la part du propriétaire.
À défaut de mandat, le Conseil d’État considère que le propriétaire se réserve le droit de disposer du bien “en dehors des périodes de location saisonnière” (CE, décision du 30 novembre 2007, n° 291252). Et là, il n’existe pas de possibilité d’exonération pour la taxe d'habitation.
2 - Votre bien immobilier est situé dans une zone de revitalisation rurale. Dans ce cas, vous devez remplir le formulaire 120-GD-SD pour faire la demande d'exonération de taxe d’habitation pour meublé de tourisme classé et chambre d'hôte en ZRR. Ici, c’est la ville qui statuera sur l’exonération.
Comment calculer la taxe d’habitation d’un meublé de tourisme classé ?
La taxe d’habitation d’un meublé de tourisme classé est calculée en fonction de trois éléments :
- La valeur locative cadastrale du logement : c’est une estimation du loyer théorique annuel que pourrait générer le bien. L’administration fiscale ajuste cette valeur chaque année avec un coefficient de revalorisation.
- Le taux d’imposition fixé par la commune : chaque commune fixe son taux de taxe d’habitation, ce qui explique les variations d’une ville à l’autre.
- Les abattements éventuels appliqués par la mairie : des réductions peuvent s’appliquer selon la situation du contribuable (revenus, nombre de personnes à charge…).
Même si ce n’est pas à vous de calculer cet impôt local, il est préférable d’anticiper. Car en location meublée saisonnière, la taxe habitation peut vous faire quelques surprises. Mieux vaut s’y préparer.
Alors même si le propriétaire n’est pas le premier occupant du logement, c’est tout de même à lui de payer.
Cela dit, il est possible d’être exonéré sous certaines conditions. En effet, la taxe d’habitation d’un LMNP saisonnier concerne l’occupation du logement et non sa propriété, cette dernière étant déjà couverte par la taxe foncière.. Il vous suffit alors de prouver à l’administration fiscale que vous n’occupez jamais le logement. Car si vous profitez de votre maison secondaire entre deux locataires lors de la période estivale, vous restez redevable de la taxe d’habitation (en SCI location saisonnière ou en LMNP).
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